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1、XX酒店可行性研究报告深圳市*物业顾问有限公司10月3日目 录前言第一某些 项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二某些 市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三某些 项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 项目评价3.4 市场定位及项目评估3.5 项目定位3.6 方案评估意见第四某些 销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4.2 项目销售回款筹划4.3 资金来源与运用分析4.4 销售利润第五某些 财务与敏感性分析5.1 获利能力分析5.2 项目不拟定性分析5.3 社会效益和影响分析第六某些 可行性研究结论与建议
2、6.1 可行性研究结论6.2 项目重要问题解决办法和建议6.3 项目风险及防范建议附表:附表1 项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2 资金来源与运用表附表3 损益及利润分派表附表4 钞票流量表(所有投资)附表5 借款偿还期测算表附表6 敏感分析表前 言盖州市金都房地产开发有限公司筹划投资兴建盖州市金都大酒店（二期）工程“金都商务宾馆”进行了可行性研究。我公司通过详细市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容进行了全面分析，已完毕本项目可研及分析工作，现将研究成果报告如下：第一某些 项目总论投资运营豪华商业、商务宾馆项目，重要功能为五星级商务旅游酒店
3、和高档娱乐休闲服务中心。金都商务饭店严格按照国际五星级酒店原则运作管理，酒店在老式服务流程基本上，全面结合当代技术电脑化管理功能实行管理。1.1项目背景盖州市金都房地产开发有限公司为适应时代发展规定，实现公司经营模式持续、稳健发展目的，拟将原金都大酒店改建成产权式酒店公寓。1.1.1项目名称盖州市金都商务宾馆1.1.2开发公司盖州市金都房地产开发有限公司1.1.3承担可行性研究工作单位盖州市金都房地产开发有限公司1.1.4 研究工作根据房地产开发项目经济评价办法建设项目经济评价办法与参照数房地产评估规范1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费原则 都市居住区规划设计规范盖州市都市拆迁管理条
4、例都市居住区公共服务设施设立规定建筑工程交通设计及停车场设立原则都市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范以及其他国家、省、市级法规、规范、文献、告知等。1.1.5项目建筑规模和内容盖州市金都大酒店是远近闻名四星级商务旅游酒店，“金都商务宾馆”建成后来，将成为辽南地区最大五星级高档商业、商务酒店，单体22层，建筑总高度83米，总建筑面积：47834。酒店客房楼面积41886，其中地下室停车场3500，泊位176个，一四层为繁华商业经营区，建筑面积为16000，宾馆客房面积22386，增长高中档客房400个。娱乐馆场面积4608，原则游泳馆设在一层，增建员工宿舍楼1340，可满足400人
5、住宿。1.2可行性研究结论通过对全国和辽宁沿海产业基地五点一线形成，辽南地区经济状况研究分析，以及对当前营口地区近几年产业导向理解，我公司通过详细市场调研后以为： 项目变更是必要、可行、合理； 在当前各种利好因素作用下，近几年内开括产权式酒店市场是乐观； 产权式酒店更适合项目整体发展与规划； 在-将该项目投放市场时机是可行； 考虑当前我公司房地产开发经验、成熟酒店管理实力以及资金储备、公司发展需求等因素，项目正式运营条件基本成熟；第二某些 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析*镇是深圳市龙岗区迅速崛起一种工业卫星镇.自改革开放以来，*镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中
6、心，两个文明一起抓，增进了社会全面进步。当前已有初具规模工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”公司800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐渐向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城乡建设已初具规模，都市功能日臻完善。全镇国民经济持续、迅速、健康发展，人民生活水平明显提高。1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。1990年，*镇以其经济、文化等方面辉煌成就被评为“中华人民共和国乡镇之星”；1
7、995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；1996年，*镇农村三级股份合伙制被评为“中华之最”。当前，正在进行农村股份合伙制改革再次使*成为人们关注焦点。*镇通过十近年发展已成为外商竞相投资宝地。如今，完善基本设施构筑成良好投资环境，特有地理区位优势与港、澳、台血脉相连人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。特别是近几年来，*镇坚持高起点、高原则改进投资环境，花大力气建设了一批市政基本设施，实实在在营造外商置业底成本优势。龙岗良好投资环境为酒店业培养了稳定优质消费客户群，*工业及商业将来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证。2.1.2市场研究就地理位置而言，*位于布吉
8、镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承办着来自罗湖、福田购房者，因而先于*发展；龙岗镇也在*之前成为大盘开发地。正线全长32.913公里地铁3号线将提前至年内动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、*镇、龙岗中心城地铁3号线建成后，从福田、罗湖到*距离将大大缩短。深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平迅速干道一期来年1月通车，龙岗区交通压力有望得以缓和，借助WTO、CEPE有利时机，*将来外资工业、商务、旅游等行业均有非常大发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值急速提高。就房地产发展趋势而言，*当前有卓越都市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相
9、对此前，*楼盘规模不大、分布太散、各自为政形象已经得到变化。当前，这种数量上变化随着着品牌发展商进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积22万平方米低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米*项目都将加快建设进程。随着*逐渐进入大盘时代,*投资性物业市场也逐渐从分散单一型产品慢慢演变成以各种产品为主导成熟综合性市场,最明显例子就是诸各种人投资者在龙岗商铺潮起潮落中,深刻体会到巨大经营风险存在,从而对投资性物业更加谨慎,投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，*本地主力投资客户投资心理已经发生了微妙变化，这对本项目有着非常重要指引意义。2.2市场宏观背景2.2.1深圳市上半年经济
10、分析从已发布记录数据来看，上半年深圳国民经济继续保持在高位运营，国民经济保持稳健增长态势。全市经济总量继续加大，各项重要指标实现较好增长，生产、消费和需求比较协调，总体运营形势良好。重要体当前：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总值完毕 1525.11亿元，比去年同期增长17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。我市生产总值上半年合计增幅创出了自1996年以来新高；2、工业生产继续迅速增长，主导地位不断增强。我市工业公司合计完毕工业增长值 791.30亿元，比去年同期增长24.5%；3、市场消费繁华，零售总额稳增。固定资产投资额合计完毕 447.14亿元，比去年同期增长1
11、6.7%；4、社会消费品零售总额合计完毕446.97亿元，比去年同期增长15.9%，合计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增长；7、交通、邮电发展增快，民航体现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、公司景气上升，信心指数提高。2.2.2深圳市历年酒店经营状况分析 1、从98年低谷期开始，深圳市酒店入住率逐年提高，在、达到阶段性顶峰；2、深圳市酒店入住率和相比有较大幅度下降，其因素是受到SARS影响。 3、4月开始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率最低谷，因素是SARS在4月份左右开始全面爆发影响；4、5月后来，深圳市酒
12、店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月时间，也就是在7月份时候就已经超过了前期高位，并且在后来呈持续上升趋势；5、1月入住率较低，是老式农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大因素，因而1月份左右是酒店行业老式淡季；6、自1月后逐渐回升，并且不久接近历史上高位。2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。阐明深圳酒店业市场前景向好。2.2.3深圳市酒店整体经济预测及分析进入，深圳酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达85%以上。详细体现如下：1、深圳市政府将要把深圳建设成为一种区域性经济性国际化都市，充分运用WTO、CEPA政策利好，以及整合自
13、身各种优势，力求成为珠三角经济圈国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心；2、从国内和深圳宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有助于深圳房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实行宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目导致较大开发难度；3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需构造来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求；从投资构造看，对局部过热行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大；4、当前经济正处在一种重要关口，只有树立和贯彻科学发展观，控制固定资产过快增长，加强
14、煤电油运综合协调，注重构造和效益提高，才干保证经济平稳较快增长；5、通过上半年SARS疫情影响，深圳市旅游和酒店业已经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运营轨道。2.2.4深圳市既有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格(元/)年入住率(）酒店规模管理公司4大梅沙海景酒店1556层2万多发展商自管4雅兰酒店14500602栋6层，1.2万多发展商自管4芭堤雅酒店1000050601栋9层酒店式公寓、发展商自管5丹枫白露1400070单栋34层三九阳光物业3东方威斯810055%1栋15层1栋6层发展商自管1、销售价格分析接近风景区产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格23倍。在市区，产权式商务型酒店普通超过同类物业常规价格20%-30%；2、入住率分析受SARS影响，深圳市酒店年入住率依然达55，经营状况良好，产权式酒店年入住率也在5070之间浮动。普通旅游区度假型酒店相对市区商务型酒店平均入住率要低，其重要因素是旅游淡旺季影响导致其入住率不稳定；3、酒店规模分析不同区域酒店在经营规模上也有所不同，普通在旅游区产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过2万平方米，楼层基本上低于10层，特别是投资性较强产权式酒店；而在商业区或市区附近产权式酒店，
