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1、#深层超大型地下城市综合体以大型地下商场为例随着城市化水平的不断提高，城市地面空间拥挤、交通阻塞、环境恶化、资源匮 乏等问题已越来越突出。向高空要空间、向地下要空间，已成为增强城市功能、 改善城市环境的必要手段。同宇宙空间与海洋空间相比，开发地下空间显然相对 来说简单易行，实际操作性也更强。近代城市地下空间的开发利用，一般是从 1863年英国伦敦建成世界上第一条地 下铁道算起。经过了近150年的发展，世界范围内对地下空间的开发利用已经上 升到了一个相对较高的水平，尤其是在一些西方发达国家和日本。 现在这些国家 已经出现了深层大型城市综合体， 主要包括大型地铁车站、大型地下商场、地下 步行街等。
2、下面，我将以大型地下商场为例，简单介绍一下深层大型地下城市综 合体的发展现状、问题及经验。（注：由于本人自身对这方面知识比较缺乏，加 上资料来源有限，因此本文内容难免有缺漏。另，本文中部分资料来自网络。）一.国内外大型地下商场实例 多伦多伊顿中心：其地铁网络相当完善，多条线路可以将乘客带到城市的各个 角落。以每个地铁站为中心修建的地下通道密如蛛网并呈辐射状，延伸到地上 的许多饭店、公寓、银行、商场和写字楼下。在地下城中，总共有27条主要通道以及数不清的分支通道，最长的通道长达10公里。它们将地铁站与50多幢 写字楼、6家大饭店和1200多家地上商店连成一体，地下城里商店的总面积达 37万平方米
3、。此外，地下城的下面还建有可停放数万辆汽车的停车场。伊顿中心是一个庞大的多功能综合商城。 说它庞大一点也不过分，多伦多市中心 的两个地铁站（Queen站和Dun das站）都涵盖在它的里面。是游客在多伦多购物 的好去处。伊顿中心是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑，地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座 30多层的办公大楼。 一个透明过街天桥 将伊顿中心和另一个购物天堂，加拿大历史最长、估计也是最大的百货公司哈 得森贝（The Bay）相贯通，浑然一体，大大的拓展了游客的购物空间。内部布置 的观景电梯，自动扶梯，挑台，天桥，喷水池，以及大量的观赏植物，甚至空中 还点缀60只鸟的模型。
4、 蒙特利尔地下商城RESO始建于1962年。经过几十年的发展，已成为目前世 界上最大规模的城市地下空间利用项目， 也是城市中心地区立体化再开发的一个 范例。“地下城”的范围达到 36 km2，相当于市区总面积的I /10。30km长的 地下步行道和10座地铁车站，连接了地面上62座大厦，容纳了整个中心地区商 业的35%每天有50万人进出地下空间。蒙特利尔地下城中，有超过 30公里的 人行道，1250个商铺，约100栋建筑，4座火车站，14座地铁站，9家酒店，2700套公寓，15000个停车位，诸多图书馆，5所大学，1所学院，6所娱乐场所，两 个滑冰场和两座博物馆等等。此外，奥林匹克公园、贝尔中
5、心、蒙特利尔火车站、 艺术广场等也都位于这个错综的网上。蒙特利尔地下城里灯火辉煌，如同白昼。 初入地下城的人并不觉得自己是在五、六米乃至十多米深的地下。地下城所有的长廊里摆有各种花草树木，利用电灯光促其生长，所以尽管地面上大雪纷飞，地 下花照样开，树照样长，一片生机勃勃。花草树木间安置各种凳椅，供游人、顾 客休息。 新加坡City Link Mall地下街：位于新加坡市中心伸延部分，是第二个CBD核心；地下街连接 City Hall MRT 站和One Raffles Link 甲级写字楼；商业面 积约有6万平方尺；步行街宽度7米，净高4米，City Link Hall MRT占和One Ra
6、ffles Link甲级写字楼相距约5分钟步行距离。City Link Mall地下街主要 是提供一个设有空调的舒适零售环境，连贯地铁站与周边的shopping mall、酒店和写字楼，每年约有1,200万人次进出。City Link Mall地下街共约有50间商店，商业业态基本以百货及服务业为主，占据项目可经营面积的41%为融合周边高档次的商业和甲级写字楼， 地下街吸引国际级品牌进驻，增强其商业地 位。除提供便利快餐和轻便食品外，亦设有餐厅。该项目在前期开发之前，在部 分区域引入煤气管道配套设施，因此在后期招商过程中能够顺利引入数家美食餐 饮类企业。 日本大阪地下商城：在日本，各大城市及某些
7、中等城市都有地下商业街。地下商业街在地下很大范围内建成宽阔的街道， 街道两旁商店标立，和地面上的街 道完全一样。日本第一条、也是世界上第一条地下商业街是 1957年建成的大阪 唯波地下街。1963年大阪又建成梅田地下街，接着又建成当时全国最长的地下街一一虹地下商业街。虹地下商业街总面积近4万平方米，街顶距地面8米，长 1000米，宽50米，高6米，内有4个广场、三四百家商店和许多餐馆、酒吧、 咖啡店。商店出售名种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的地下大体俱全。地下商业街兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。地下商业街中道路纵横交错，曲折有致，路心有花圃，
8、店 前有树木，交汇处有群雕，拐角必有喷泉，甚至有小桥流水、飞泉瀑布等景致。巨型风景画在灯光烘托下，使人如临其境。在地下商业街，光电技术与建筑艺 术 的综合使用，使艺术与商业产生了完美的结合。 其他：如美国洛克菲洛中心、巴黎中心广场、俄罗斯马涅什购物中心以及中国北京的中关村广场购物中心等。.大型地下商场利弊与应注意的问题从以上几个国内外著名的大型地下商场的案例中，我们不难总结出，相较于普通地面商场，地下商场有其优越性，它的作用主要体现在以下几方面：（1）有利于节约城市土地资源，拓展城市空间。（2）可以疏导地面拥挤的消费人群，达到交 通便利和美化城市的目的。（3）可以减小不利气候条件的影响，增加消
9、费者购物的舒适度。如日本的 地下商场有充足的光源，光线柔和，有充足新鲜的空气， 适宜的湿度和温度，比地面上更舒适，没有地上街的车辆、噪音和灰尘。但是，另一方面，地下商场的建设与运营也面临很多问题。（1）高成本。地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按 照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花 钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。（2）高难度。主要体现三个方面。第一方面是建设的难度。因为大型地下商场一般的 要求是面积大、深度够，这就对施工提出了较高的要求，因而难度较大。第二方 面经营的难度，例如我国在
10、地下商场的经营方面就有很多失败的例子。 另一个难 题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买，开 发商要对投资者负责。（3）可能存在安全隐患。近年来地下商场事故频发。据 消防部门调查分析，一是地下商场工程埋入地下，四壁坚固，逃生通道有限；二 是地下商场主要依赖机械通风，火灾时一旦电力中断，浓烟难以排除，温度上升 快，三是由于地下空间限制，浓烟、高温、缺氧、通信中断、大型灭火设备无法 进入，因此，地下商城一旦发生事故，后果不堪设想。正是以上问题的存在，我们在设计规划地下商场时应该要尤其注意这些方面。首先，要重点突破技术上的难题，确保施工能顺利开展。在选址时，除了考虑经济
11、效益之外，还必须注意地形、地质等方面的因素。其次，加强管理与立法工作， 重点要解决产权问题。第三，要充分考虑安全因素，提高防灾能力，在平面布局 和空间组织方面注意考虑人员疏散因素。 最后，要体现以人为本的理念，创建愉 悦的地下购物环境，增强客户逛街的体验感，做好采光、通风等方面的工作。三我国地下商场的发展方向我国大型地下商场较少，地下商业的发展起步相对较晚，目前正在发展过程中。 在很多城市，地下商业的发展状况似乎不太乐观， 很多地下商场生意冷清，经营 中也存在一些混乱。因此，我们有必要借鉴一下世界其他国家的成功经验，并结 合实际情况，制定出合理可行的发展方案。从国际地下商业的成功案例进行分析，
12、 其成功因素大致有以下几种：国际化特 大城市的地下商业比较容易成功。地下商业街是衡量一个城市国际化商业发展程 度的重要标志。往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的城市比较成功。往往地上商圈发展比较发达，才能将地下商业街带动起来。自然条件非常极端的 地方比较成功。特色突出的比较成功。总结国际经验，再结合我国实际情况情况来看，我国的地下商场发展应在以下几 方面做好工作：（1）区位选择从地段上看，大多数地下商业通常选址于大中城市闹市区、传统商业核心地段， 以及市民广场等行政文化中心。从交通上看，地下商业通常位于地铁站出入口沿 线、火车站站前广场、地下人行通道沿线等市政交通设施附近。特别是地铁站出入口地
13、带，是地下商业街开发选址的首选（2）建筑规划地下商业的建筑规划，主要注重以下三个方面的问题：要能吸引人流到地下逛街； 要让人能够舒适、愉悦的逛街；严格制定安全措施。（3）空间环境创建愉悦的地下购物环境，增强客户逛街的体验感，是实现地下商业价值的必要 条件。除了采光和通风外，在地下商业街的设计中 ，还应采取一些技术措施，最大 限度地消除在地下逛街的不良反应，如布置绿化 ，设置座椅等各种游乐和休息设 施，并用灯光、水、花、树来装饰一些空间，供人们休息、观尝，加之有良好的 人工气候，成为人们乐意休息逗留的地方，从而得到了商业上更大的收益。4）商业定位我国的地下商业，由于是在原有的已经成熟的商圈内新增
14、的一个商业体，若直接与成熟商业争抢客源，想而易见将面临很大的困难。寻找新的市场空间，实现定 位上与地面商业形成差异化，从而获得市场的关注，并赢得客户的青睐。地下商 业的定位，需要认真地聘请专业市场调研分析策划机构进行调研分析，绝对不能想当然或者简单凭主观推断。要用精准的数理分析，搞清楚主题定位与相关诉求 的关系。（5）商业主题与业态地下商业的主题与业态是整个项目定位的体现，也是向市场传递出的商业形象， 让目标客群获取对项目感知的载体。 一个鲜明的业态主题能给客户留下清晰、 深 刻的印象，从而引导其走到地下消费。首先，商业主题要专业或特别鲜明。地下 商业物业必须同时具备较强的专业性， 这样才能避
15、免与地面商业的业态或业种同 质化。其次，新建地下商业要与商圈内原有业态互补。 这种互补包括在业种上的 互补，也包括同业种下不同档次或不同风格的互补。 地下商业物业必须具备有商 圈内极少或较少有的业态或业种， 也就是要抓住该商圈里的市场空白点， 而且要 注意该市场的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。综上所述，从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重 要因素，是形成 立体商业”的重要一环，也是实现商业地产整合城市景观和空间 资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。我国应在借鉴吸收国外成功经验的基础上，结合我国国情，找到一条适合自己的道路。相信在不久 的将来，中国的地下商业将有大发展。
