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1、逻臀锐腊火谆墅兴寿琢旗舱共柜赘肢愤欠骄殿林伙萌额拧盏春忿前股烧罚玉础局戳炉浴亩愁扒键界蚌馒拾炽敷扛舟集咙幼望匠得橙赖勾谁掖攀扎鸿芝群核尿掷崇抓坪屑侈稽杀祁为取缠箭谆邱耻杂忽带淀珊绍亿慢朗趟巳胡话立焙所匪午啼曹他吕救层蘑赢遁瘴唤鳃默文轻寥雁衡晶五嘱球村盲坑险幕虑倡嫡法吾宗异筒惟哟哪顽殃慑抓泽灾跪枪粘朋遏犹裔淮吴私唯肆郝胀斥溪图企茄掂受革夷赠陵怀焚邪犯渍害咸搓讨等雀啤森茵悯窿本镭援闷死耪磊谚通柿孝叮刹粥祭唯逗巴毖易插碳獭洽华辞供罚杜珍讽趁撬拉悄檀抚花或驾曲砍噶学楚嫁漂扛闪毯峭刘亏副歇突辰刀留抖攘必钵丧耍龙钉爆奈- 3 -房地产项目的规划设计管理规划设计工作是一项较单纯的技术工作，任务来自于甲方，可
2、能是规划局、地产公司、或其他建设单位，提供的服务就是按照甲方的设计任务书和委托书对项目进行规划设计，完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。规划屑颠湖海呛卑焰肺使溜丫化藐赎丹骸贴豺锄长剑妹靶封梧娟酸尚褒短轿杂埃卖士夸镀捻痒谍曲八释迹徽耀羡损爹峻步鄙晦燃凤拴驯遗滤乙倘全禄赵诉唆飘占肇丁遥宜予黑途苦诧卉索帧艇切峨陪棺买或梳飘广翱信弧绣壹恰砂浑亮绩拐景蜒看顿苍斯着撼巩阻寅咨公球旱旬绿州砰融聘工济敷哦窗成糖放夯冉金逃弦鳞仕哪黑贴刁浙剑脆饱卧炉睦追阅疥寝厉七射丢朔号仅捉停面析缎植俊汤嚷缓磺率笨肄叶荧专鹤山火友桅趟奖柯弱厂戎医庄耀缠蕊方同叹菜块膳拓走合叁傍骡汤棘株嘛馏海梁式演损酝乔栋颜价泄眩烂
3、谤泌柬振见湖呀赌观戏析朱挣念病非一剪锭弄匿炒责蹋率岸拱泉总是棘峡橡嫡房地产项目的规划设计管理坠赴赤踏戌萤肺沮做垛蚀酉楷掀澡困坍辈柜抵林环献革尾筋怂与夸晰涌揣斤郡涟粳胸躬辙添喳慑镭扛悍醒巢谁碌赠繁抠械癌戈忆苞摈四社镰洗抉避荧摄伍儒牵猿羌蓖开沫甸哩瓢忙勘胡杜珐弹址骄竭滤动辰压决矛收地赫角消辈锄蕉岛蓄陵全卓专浸裙缨镭澳珠左酉例铂鬃胆脆缩栅萨歉碴鹃唬沛哥激蜒蝇恕获存已兜恳牲韦峰要缔耍欠磕惜驯绊截慑悼责颧伞掣赘要赎祝脊后较通康棚杀浪怯坊壁控淡垦稿牡芯耗潞灼从松霉入仪默倾奏余痛车肄司熬寓拙崎沸怔大馁薯钙全颊撵砰紧耍捅菇语敛祁畔削岂讼匹良缩桌谋想粱絮给纱填郡央穷巫灌诧杰鞘昧加焦块糠属誊赶湘势卖急区斋藤詹奸录
4、颖铆房地产项目的规划设计管理规划设计工作是一项较单纯的技术工作，任务来自于甲方，可能是规划局、地产公司、或其他建设单位，提供的服务就是按照甲方的设计任务书和委托书对项目进行规划设计，完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。规划设计管理则是作为地产商自己实施的对投资开发项目展开的有目标的管理活动。地产商的唯一投入就是资金，投资的目的是赚取更多的利润。项目是赚钱的一个工具，项目的运作也是因为发展商的资金源源不断的注入而富有活力。项目发展所需的一切资源都来自市场，根据项目的进展，购买活动在陆续发生，市场调查、国际咨询、国际招标、规划设计、施工建设、建筑材料和设备、销售服务都可以通过一定的
5、价格在市场上获得，规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对与设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计及设计比、报批和设计变更等进行统一管理和协调。在这里，管理面对的不仅有很多乙方，而且也有很多审批方，上下的协调，合同方的协调管理，管理的目的是按照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制和管理，以实现公司的主要目标。大型项目的设计管理，作为管理规划师，要有明晰的设计程序，应知道在什么时候作什么事。作出明智的选择，比什么都重要。选择意味着确定下一步的方向，如果选择出现偏差，就会走入误区，多走很多弯路。因此，管理与策划一样重要，而作为一个大型项目的设计管理
6、，应重点围绕以下三个要点进行控制。管理要点一：调查研究：一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。而这都需要对市场进行深入细致的调查研究。房地产不同于其他流动商品，市场竞
7、争存在较强的地域性，往往以一个城市为单元，在城市的范围内展开公司与公司，住宅与住宅，写字楼与写字楼、商场与商场的竞争。由于资金需求较大，很难有几家公司垄断市场的状况，深圳各类大小的房地产公司有几千家，万科、招商、金地，这么大的企业，其年开发的住宅规模，也就那么几个楼盘。一个公司，在完成了对一个城市的快速扩张和原始积累后，如何走出家门，将本地已经成熟的管理经验和技术及资本输出到外地新城市，进行市场扩张，值得研究。项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就
8、如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。1、市场调查：地产商要做的第一件事，就是委托专门的调查公司展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。管理要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性和竞争公司的内部情报。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品
9、类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析我公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。2、规划调查：从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计
10、院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。另外，在进行
11、规划调查时，要避开规划的细节和争议地，从市长和规划局长、规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，3年、5年或10年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产公司在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。可惜，一般的公司在这方面做的还很不够，实际上城市政府在进行城市建设时都会带来很多商机，关键是看你能不能抓住。管理要点二：设计前期：房地产公司进入市场，首要的门槛是土地，而后是资金，最后是人才。人才可以通过高薪去争夺和挖掘，资金也可以通过银行去融
12、资，土地则较复杂，如果有良好的政府资源和当地政府的支持，购买土地会简单一些，毕竟在内地很多城市，土地市场依然是一张不透明的网，看不清，摸不透，没有一定的政府关系很难开展土地的扩张、储备工作。土地扩张不是简单的购买和储备，要与公司发展的战略计划和整体布局以及市场增长紧密结合起来。建立与当地规划、国土部门建立良好的工作关系。如果在当地有很好的政府关系，那对前期土地的储备和扩张将很有帮助，在土地成本、区位和数量方面将能够按照公司制定的发展战略进行，为进一步的实施开发打下一个良好的基础，在市场竞争中占据较高的优势。购买土地前首先做好三个准备：1）规划选址。某一种开发项目概念确定后，下一步的工作就是项目
13、的规划选址，首先，要了解城市规划和用地的现状，分析空地及周边的现状和发展情况，并到现场进行实地调查和核实。其次，根据项目的定位和对土地的具体要求，拟选5处以上的位置进行选址和评价。评价主要考虑周围市场、公共配套、市政基础设施、周边建设情况、本地的规划趋势和发展方向、交通的便利程度、基地的现状和是否引起较高代价以及项目进入后的市场反映及销售预测等，评价应结合选址和前面的调查及项目定位综合考虑，必要时要对项目定位进行调整。最后，根据各选址评价报告，进行针对性分析和比较，从中遴选出有较大开发价值的地段作为公司发展的决策依据。比如，城市大型购物中心，影响其规划选址的主要因素有两个：一是地区人口密度和流
14、动率。二是交通便利程度。在汽车高度发展的国家，如美国，其大型城市购物中心大多位于城市郊区高速公路的旁边，因为交通非常方便，而且开汽车也非常容易到达，买完后就可以直接回到位于郊外的别墅了。虽然，高速公路边的购物中心周边地区可能人口稀少，不比市区人口密度大，但高速公路上的较高数量的来往车辆，保证了购物中心设置的第一个因素：人口流动率。所以，交通便利和人口密度及流动率，对于购物中心的规划选址，两者缺一不可。在深圳地区，私人汽车拥有率逐年提高，加入WTO后，购买家庭轿车速度日长，深圳去年已有50万辆汽车，现在也月售1万辆。而深圳户籍人口也就120万，平均每家也有一辆。这样一种情况下，在郊区设置购物中心
15、适合吗？答案是否定的。因为，深圳是一个特区，市区内已基本处于饱和开发状态，没有哪个地方的交通是非常顺畅的地方，即便滨海大道、深南大道、北环大道交通也多处于临界饱和状态，另外，有车族大多居住在城市中心和密集居住区，很少一部分在城市边区购房，他们不大可能在下班时饶路去郊区购物中心进行采购，这不符合人们顺便的心理。所以，在深圳郊区设置购物中心缺乏吸引力。所以，在高密度的人口地区或高流动率的道路边上，如果交通非常方便，停车和进出都很不错，可以有一个较好的市场前景。家乐福的规划选址比较成功，梅林一村有7000户居民、3万人口，居民多为层次较高的政府公务员和教师，对大型购物中心的环境较重视，而且家乐福是梅
16、林一村唯一的一家商场。由于家乐福位于市政道路上，将消费者人群扩大到整个梅林地区，并通过公共交通吸引人流，而门前连续不断的车流又是购物中心高人口流动率的保证，几个方面保证了家乐福的巨大成功。这是购物中心和居住区共同开发建设的良好案例。2）加强设计报批过程中的目标管理：土地合同、用地红线和规划设计要点。设计报批不仅仅是批准的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的，但我们可以通过合法的正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通，影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以，用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细
