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1、 . . . 绪 言1、研究背景和目的汇宁花园房地产发展拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况,对市中高档次住宅市场有明确的认识,邀请中原物业代理市场研究部对市高档住宅市场别墅、公寓、服务式公寓的现状和未来的发展趋势进行研究,从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。2、研究容及围汇宁花园地处淮海西路黄金地段,从项目规划等方面情况来看,应定位为高档住宅项目,考虑到目前市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面,拟将研究的对象和区域围作如下界定： （1） 研究容n 市高档住宅市场现状n 市高档住宅市场供求预测n 项目发展建
2、议（2） 研究围n 将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象n 将目前市高档公寓及服务式公寓均价在8000元人民币/平方米以上集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域围n 对于别墅将不限定区域围,仅考虑价格因素均价在8000元人民币/平方米以上。3、研究方法及主要研究指标本报告在实地调查基础上,主要采用时间序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析预测等方法。采用的主要研究指标详见列表。类别编号指标定义住宅供应指标1竣工量某时间段,已建成完工的住宅物业的总面积2供应量某时间段,刚启动开工的住宅物业的总面积。即竣工量住宅需求指标3吸纳量
3、当年住宅物业的竣工量与空置量变化之差,反映当年住宅市场的吸纳情况4空置量某年度末住宅物业经初始登记一年后未售出的建筑面积5空置率某年度末末所有住房的空置量与全部住房存量的比例,即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量住宅价格指标6区域平均租金某区域住宅物业在某一时间段租赁价格的加权平均值7物业平均租金某住宅物业在某一时间段租金总额与租出总面积的比值8区域平均售价某区域某住宅物业在某一时间段销售价格的加权平均值9物业平均售价某住宅物业在某一时间段可供出售的总建筑面积的单位面积成交价格4、本报告的基本结构本报告共有以下三个部分组成,分别为：第一部分：高档住宅市场第二部分：项目发展建议第三部分：
4、附录1：高档住宅典型案例分析附录2：高档住宅市场存量统计数据附录3：高档住宅市场供需统计数据附录4：高档住宅市场租售价格统计数据附录5：高档住宅区域市场供求量预测方法第一部分 高档住宅市场一、住宅市场综述1. 住宅市场的经济环境日前中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告显示,在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中,均位居全国首位。财富周刊近期的一项调查数据也反映,跨国公司在中国设立地区总部的选址时,较其他大城市更具有吸引力。20XX国民经济持续、快速、健康发展,全年实现国生产总值GDP达4950.84亿元,同比增长10.2%,高于全国2.9个百分点。其中第二产业实现增加值2355.53亿元,
5、比上年增长12%,对经济增长的贡献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元,比上年增长8.7%,对经济增长的贡献率为43.5%,其中尤以房地产业的增长为最。居民人均收入大幅提高,城市和农村居民家庭人均可支配收入分别12883元和5850元,同比增长9.9%和5.1%。居民收入水平的稳步提高,加之房地产税、费、利率调低,有效拉动城市的住宅消费。1999 年财富论坛、2001 年APEC 会议、20XX世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在,种种迹象表明,经过近10 年的快速发展,已成为中国经济发展的龙头,其经济地位无论在国还是在国际都得到了很大提升,并吸引着越来越多国外投资
6、商和企业的目光。孕育在这样一个国际化大都市中,住宅市场有着得天独厚的优势。2. 住宅市场历史回顾近年来,中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点发展迅速,住宅市场更是经历了一个从无到有的发展过程。通常认为房地产产业的运行与国民经济发展有着唇齿相依的紧密联系。90年代初期至今,住宅市场发展并非一帆风顺。在经过了一系列大起大落之后,留下了一个N字型的市场发展轨迹。从93年开始,商品住宅的投资、建设规模伴随着当时就已经较热的经济发展浪潮,供给和需求都达到了前所未有的鼎盛之势。这一浪潮在96年达到了顶峰,而此后整个住宅市场并未像人们预期的那样继续冲高,房地产业泡沫的破灭给商品住宅市场当头一击,98年的
7、亚洲金融危机更是加剧了商品住宅市场走向衰落的进程,而首当其冲的当属外资开发的高档外销房项目,住宅市场一度陷入低谷。此时中国国需求严重不足、通货紧缩情势严峻。商品住宅市场的这一颓势一直持续了两年多的时间。在进入1999年下半年以后,商品住宅市场终于触到了曲线的拐点,在需的有效启动和外资的不断引入的刺激下开始逐步回升,进入了复期。3. 近期住宅市场纵观近期房地产市场可以看出,199720XX市商品房的供求量成年度性反向运行,即供应量逐年减少,需求量逐年增加,因而供求比不断趋于平衡。到20XX,商品房批准预售面积为1659.15万平方米,预售登记面积1881.83万平方米,已登记的商品房买卖面积为2
8、020.46万平方米,供求比为1：1.13,部分隔年待售的楼盘被快速消化,供应量略显偏紧见附表1-1。但是随着时间的推移,房地产开发商蓄势待发,今后2-3年供应预计将略大于需求。政府20XX批准以后每年开发兴建的商品房建筑面积保持在1200-1500万平方米,这将是保障供给、平抑房价的重要措施。从商品住宅市场的近期价格来看,有稳步上扬的趋势。20XX市中心十二个城区商品房预售成交价格为每平方米4352元,比年初上升了11.3%。表明在房地产相关法规、政策上的制定、落实等环节卓有成效,市场供需两旺,价升量增。究其原因,其一,得益于国经济的良好运行态势以及相关配套政策支持；其二,商品房品质的提高及
9、社区环境的改善,形成优质优价。表1-1 近年销商品房供求情况对比时间批准预售面积万M2预售登记面积万M2比例19971737.52437.441：0.2519981462.27807.911：0.5519991394.001051.291：0.7520001439.941416.61：0.982001 1659.151881.831：1.13资料来源：历年房地产市场、中原市场研究部计算数据4. 后市展望近期而言,全球性的经济萧条对中国影响不是很大,中国仍是全世界对国际资本吸引力最大的国家。特别是在美国遭受了恐怖袭击之后,资本的安全性就将成为众多投资者优先考虑的因素之一,在某种意义上,中国已经成
10、为国际资本的避风港,而、更是首当其冲。众多国外金融、保险和咨询企业将在中国入世后成为进入中国市场的主力军。但资本流向和投资具有其自身的规律和理性法则,因此在中国出现国际投资暴增的可能性不大；同时房地产市场尤其是住宅市场在经历了几年前的震荡之后,从政府到投资者都应该更具理性的思维和投资决策,在保持市场继续发展的同时防止出现过热现象应该成为市场的共识。因此N字型曲线的第三笔应该更加平滑。新世纪以来,在继续推进改革开放、扩大需的过程中,城市基础设施、道路交通、环境绿化等方面的建设也取得了显著的成就。20XX获国务院批准通过的市城市总体规划至2020年,把定位于国际经济、金融、贸易和航运中心之一。新的
11、规划进一步优化城市布局结构、土地使用功能、城市基础设施、城市生态环境,这将对十五时期房地产发展产生深远影响。今后几年住宅市场究竟走向何处？据中原公司市场研究部分析预测,在今后一个不太短的时期里,对新旧住宅的市场需求,将在较高的平台上保持稳定。需求的稳定使沪上房地产的价格总体上保持稳中微涨的趋势,但2-3年涨幅已相当有限。这主要由于以下几方面原因：1目前国经济形势虽明显好转,但其性质仍属转机而非转折。国有效需求的增长仍然不足,城乡收入、贫富收入差距逐步拉大。借助外地购房等消费空间极其有限,恐难继续实现20XX对房地产价格支持的力度。2入关后国原本垄断的行业会受到较大冲击,这极可能会影响今后几年主
12、力购买群的购买能力。320XX楼市的异常火爆,很大程度上透支了今后几年的潜在目标客户群的支付能力,今年住宅消费的断层预计将有所抬头。此外,随着旧城改造力度不断加大,最近3至5年的购房主流仍将是50万以下,总体房价不会有太大变化。二、 高档住宅市场分析1、存量分析20XX8月以前,的商品房有销和外销之分。早期均价在8000元/平方米以上的高档住宅几乎全部是外销房。上世纪90年代中期在黄浦、徐汇等区也出现了一些销的高档物业,但占整个高档住宅市场的比例一直不高。自20XX8月实施外销商品住宅并轨,才结束了这种依据销售对象来划分物业档次的历史。由于外销房建造初衷是为了满足在沪工作的外籍人士的居住需求,
13、出于方便工作、休闲的考虑,选址多为交通便利,接近市中心区域和机场的位置,所以徐汇、静安和长宁外销房集中的三大区域。从区域上看,徐汇、长宁、静安区的高档住宅相对集中,而近期徐汇区的高档楼盘供应量最大。从现有高档住宅的分布情况来看,一般位于四大类区域：第一类,历史渊源悠久,环境幽雅的区域；第二类,临近商业中心的繁华区域；第三类,依托商务中心区及新兴开发区的高档住宅群落；第四类,周边有稀缺景观资源的区域。从本次的研究结果来看,研究区域截止20XX底高档公寓住宅现总存量为19092个单位,其中服务式公寓为4799个单位详见附录2。从区域分布来看,徐汇区和长宁区的高档公寓住宅的总存量单位数目最大,占统计
14、总量的64%,其中,徐汇区的高档住宅存量单位最多,占统计总量的35%。此外,静安区的服务式公寓的存量单位数目较多,主要是由于该区域高档写字楼集中,又是重要商圈所在地,服务式公寓的需求量较大详见附图1、2、3。图1 20XX底研究区域高档住宅现总存量分布图 20XX底高档住宅普通公寓类各区现总存量分布图 20XX底高档住宅服务式公寓类各区现总存量分布综合这些高档公寓住宅项目的具体情况来看,项目分布的地域性十分明显,主要分布于徐家汇商圈辐射区域,淮海路两侧区域,建国路沿线,镇宁路沿线,人民广场周边区域,河、黄浦江两岸沿江区域,虹桥、古北7区见附表：表 全市高价位楼盘区域分布情况区域区域特征个案特点
15、代表个案徐家区商圈辐射区域本市著名商业中心周边区域,本身区位价值较高区域个案分布集中,销个案为主导曼哈顿、徐汇苑、泰德苑、天际花园淮海路两侧区域历史人文气息浓郁,沪上高档商业中心,区位价值高98年起陆续开发迅速形成一大版块,以商业中心和老高尚地段作为区域个案主要特色巴黎、大厦、明园世纪城、新汾阳公寓、花苑建国路沿线老租界区,环境静谧、幽雅,具浓郁的怀旧情结,全市公认的高尚地段个案以地段和环境作为主要的产品支持步高苑、巴洛克宫庭镇宁路沿线新兴外销高档住宅聚集区多幢高层住宅的高密度分布,使区域竞争始终处白热化状态协和世界广场、荣轩大厦、金桥花园、金柏苑、雅苑、剑桥、爱丽轩人民广场周边区域城市中心位置,有人民广场、路等人文景点,地段价值居全市黄金水平以城市中心坐标位置为圆心辐射开发。住宅项目零星分布。城市人文景观是区域部分个案的一大优势宏泰公寓、威海苑、新黄浦酒店公寓河、黄浦江沿岸区域天然地理
