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1、项目精细化管理办法中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司2014年12月目 录第一章 总 则2第二章 投资决策管理4第三章 组织管理7第四章 后台管控11第五章 项目规划及定位15第六章 报批报建及开工准备18第七章 工程建设管理23第八章 营销管理35第九章 成本管理40第十章 设计管理46第十一章 招标管理53第十二章 合格供应商管理56第十三章 合同管理58第十四章 财务管理63第十五章 客户关系管理69第十六章 考核与激励管理73第十七章 审计监督与检查管理74第十八章 项目收尾和后评价管理77第十九章 党群工作和文化建设78第二十章 综合管理82附件87中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司
2、项目精细化管理办法（试行）第一章 总 则第一条 为规范中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司（以下简称公司）房地产项目管理行为，健全项目管理体系，提高项目管理水平和盈利能力，根据中国中铁股份有限公司（以下简称股份公司）、中铁大桥局集团有限公司（以下简称集团公司）精细化管理精神，结合房地产项目开发特点及置业公司管理实际情况，制订中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司项目精细化管理办法（以下简称管理办法）。第二条 本管理办法适用于公司所属房地产开发项目。公司制定的项目管理手册、实施细则，作为执行本办法的配套文件。第三条 公司项目管理遵循“集约化、标准化、精细化、全员、全过程、全覆盖”原则。第四条 标准化、
3、精细化突出体现在项目管理层级化、投资决策科学化、规划设计系统化、成本管理动态化、营销策划精准化、客户服务人性化、方案评审制度化、管理流程标准化、工作标准手册化、管理责任矩阵化、督导检查常态化、绩效考核有效化、管理手段信息化等“13化”管理内容。第五条 项目管理集约化突出体现在“12大集中”管控，包括：投资决策集中管理、规划定位集中管理、工程设计集中管理、开发计划集中管理、营销策略集中管理、招标采购集中管理、目标成本集中管控、资金集中管理、合同集中管理、客服标准集中管理、阶段性成果集中评审、督导检查集中进行。“十二大”集中管控内容明确置业公司本部对项目经营管理关键点的控制力，实现项目管理由前台管
4、理向后台管控转变，保证项目运行质量。第六条 公司按照“一个品牌、两级管理、三次开发、四大保障体系”的运营管理模式对开发项目实施分级管理。公司作为项目管理主责层，主要负责制定项目精细化管理相关办法，指导、检查和考核项目精细化管理各项工作，各项目公司（含项目部，下同）是项目管理的执行层，应按照公司项目精细化管理各项办法做好项目经营管理各项工作。公司内控审计部（运营管理部）是项目精细化管理的牵头部门。 第二章 投资决策管理第七条 公司项目投资决策坚持“科学决策”的原则，根据公司发展战略和房地产市场发展规律，严格按照集团公司相关规定，跟踪、确定房地产投资项目。 第八条 公司项目投资决策由公司本部组织实
5、施，公司经营开发部为主责部门。第九条 项目投资管理职能公司各职能部门和项目公司在项目投资管理中的职责划分参见表1表1：投资决策各部门工作责任矩阵序号工作职能必要工作事项经营开发部产品设计部景观装饰部造价合约部计划财务部工程技术部法律事务室办公室项目公司1土地信息获知土地市场信息收集土地信息推介2投资机会研判土地规划条件摸底市场调查初步产品建议初步经济分析初步可行性评审3项目投资论证市场调查定位策划概念性规划方案开发周期及计划资金计划和筹措方案工程建设成本测算经济指标测算综合评审形成可研报告3项目投资决策公司总经理办公会议评审公司董事会决策上报集团公司、中国中铁立项审批4土地获取参加竞拍/收购、
6、取得土地5项目投资交底项目前期工作交底注：“”为主责部门 ，“”为辅责部门，下同第十条 土地信息获知经营开发部通过公开的市场信息和政府相关部门推介信息等方式，收集整理相关土地信息，跟踪每月土地招拍挂相关情况，编制土地市场月报及时上报公司。第十一条 投资机会研判1土地规划条件摸底经营开发部针对重点跟踪项目开展各方沟通和实地勘察工作，预测土地初步规划设计条件。包括用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、限高等。2项目预可研市场调查经营开发部对项目所属区域市场行情与动态进行初步摸底。3产品初步建议经营开发部根据初步市调情况和项目周边竞争态势，提出初步产品建议。4初步规划概念方案产品设计部根据预测规划条
7、件和初步产品建议，拟定概念性规划方案。5项目预可行性研究报告经营开发部根据市场调查数据，结合概念规划方案，起草项目预可行性研究报告。6会议评审经营开发部提交项目预可行性研究报告，总经理办公会评审决策。第十二条 项目投资论证1市场调查经营开发部牵头对项目概况、土地市场、房地产市场、建设条件（市政、地质、水文、规划指标等）、政府收费、税务制度、融资环境等进行调查，按专业分工出具项目调查报告。属于收购项目的，还需展开法律尽职调查和财务尽职调查。2项目可行性研究经营开发部组织进行项目可行性研究工作。负责市场调研、开发模式研究、项目定位、开发计划以及项目经济测算等，起草项目可行性研究报告。产品设计部负责
8、制定项目概念规划方案，预测初步技术指标。造价合约部负责项目工程建设成本测算工作。计划财务部负责项目资金筹措计划和财务指标测算等工作。法律事务室负责评估项目投资法律风险。3项目综合评审公司总经理办公会评审项目可行性研究报告，经公司董事会批准后，上报集团公司。4立项申请经集团公司、股份公司审议批准后，公司成立项目工作组开展后续工作。第十三条 土地获取经营开发部负责组织土地竞买和成交确认等工作。第十四条 项目投资交底土地获取后，经营开发部组织各部门向项目公司进行前期工作交底。包括土地基本情况、项目定位、概念性规划方案、成本测算和投资收益指标等。第三章 组织管理第十五条 项目管理机构及职责项目公司机构
9、图如下：公司本部 项目公司党支部书记项目公司总经理经营部务部策划主管造价工程师工程部综合部务部财务部客服主管会计出纳后勤服务员文员销售主管园林工程师水电工程师土建工程师 8第十六条 公司及项目公司项目管理职能 公司及项目公司项目管理职能参见表2。表2 项目主要管理职能责任矩阵序号工作职能必要工作事项公 司项目公司办公室人力资源部工程技术部景观装饰部经营开发部客户服务部计划财务部产品设计部造价合约部法律事务室内控审计部党群工作部综合部经营部工程部财务部1投资决策管理土地信息获取投资机会研判项目可行性研究土地获取项目投资交底2组织管理项目管理机构及职责项目公司定员定岗项目年度经营目标责任书项目管理报告3项目规划及定位项目前期策划项目定位规划方案4报批报建及开工准备开工准备项目公司注册土地证办理建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证项目开发策划书5工程建设安全管理质量管理进度管理监理工作管理工程验收管理
