《物业公司公共能耗费管理操作指引》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业公司公共能耗费管理操作指引（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、绿城物业服务集团公共能耗费管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013（A/1）1 目的为了规公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据物业管理条例等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。2 适用围适用于绿城物业服务集团（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。3 职责3.1 集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。3.2 集团企业发展部负责对项目招投标和前期物业服务合同签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊容、办法和条款中能耗约定进
2、行评审。3.3 集团品质督导部负责收集物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。3.4 集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。4.1.1 公共能耗费 管理项目物业围共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业 主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。4.1.2 公共能耗中的公共能耗费 管理项目物业围共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备 运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明 等产生的能耗费用）。4.2 公共能耗费管理原则4.2.1 不违反政策、法律文件和行业规
3、的原则4.2.1.1 前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共 能耗设施设备运行消耗的费用可以单独按实向业主分摊。但必须在物业服务合同 或者其他合同或业主协议中进行明确。如在合同或协议中另有约定的，则按照约 定执行。4.2.1.2 地方性规性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定的，按照地方性规 性文件执行，并在合同或协议中予以明确。4.2.2 公共能耗费用不得挪作他用原则 实行公共能耗费按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管 性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期 结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。4.2.3 不得分
4、摊原则4.2.3.1 物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费，其 费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。共能耗费用无法分摊的风险。4.3.1.2 项目承接查验过程中核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设 施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有 独立的计量表），应有独立的计量表。如有计费表漏装或不合理情况，应报施工 单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可进行交付。4.3.1.3 各公共能耗分摊的项目在交付前 1 个月，将项目能耗计量设置情况及公 共能耗收费分摊方案上报集团工程技术部，由工程技术部审定无误后，方可对公 共能耗费进行分摊
5、。4.3.1.4 集团工程技术部做好公共能耗费分摊的指导工作。4.3.2 合同中能耗约定的评审4.3.2.1 项目在前期物业服务合同或前期物业服务协议中约定公共能耗费用的 收取和分摊，不得违反当地政府已出台的物业服务收费管理办法，或其他相关规 性文件的要求。4.3.2.2 集团企业发展部及集团品质督导部在合同评审过程中涉及能耗约定应 符合考虑项目当地政府已出台的物业服务收费管理办法规定和集团关于能耗管 理规章制度的要求。4.3.2.3 集团品质督导部每年一月份对各地方政府已出台的物业服务收费管理 办法等法规中关于能耗的管理规定进行查新，及时告知各单位，每半年更新一次， 必要时（每季度）修订集团
6、合同模版中关于能耗的约定。各项目收集到当地政府 已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定的调整时应及时 上报集团品质督导部备案。均由物业服务中心享有或承担。4.3.4.2 各单位在项目洽谈过程中，除当地规性文件另有规定外，应将公共能耗 费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠 纷。4.3.4.3 项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物 业服务能耗费用收费标准。4.3.5 公共能耗费用预收后按实向业主分摊的管理4.3.5.1 公共能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同 中明确公共能耗费预收标准，预收费用由二级
7、财务设立账户代为管理，严禁挪作 他用（集团财务部和审计部对公共能耗费的账户管理进行监督检查）。4.3.5.2 项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费 ,已交付 项目公共能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的情况，报集团工程技术 部进行核实，必要时进行分表计量。4.3.5.3 集团工程技术部核定无误后，项目依据仪表计量实际产生的公共能耗 费，按公共能耗费分摊计算表（附件 3）向业主分摊，当期结余的公共能耗 预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。集团财务部根据集团工程技术核 定的项目能耗收费表进行结转。4.3.6 按实分摊公共能耗费用的管理4.3.6.1 项目应在（前期）物
8、业服务合同中明确公共能耗费的预收标准，公共能 耗预收费由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对 公共能耗的账户管理进行监督检查）。4.4 公共能耗费用的监督管理4.4.1 按实分摊公共能耗费的公示 物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合 同约定的公示周期向业主公示。4.4.2 集团财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业 服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理。4.4.3 集团审计部根据本指引及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收 支情况进行审计，发现问题，按“4.5 罚则”进行处罚。4.5 罚则4.5.1 集团所
9、属各物业服务中心责任人违反本指引规定进行公共能耗费分摊的， 未对公司声誉、利益造成损失的，集团将给予其警告、通报批评等纪律处分，并 处于当月绩效工资 10-50的扣款；如对集团声誉、利益造成重大损失的，集团 将给予降职、免职或解除劳动关系等纪律处分，情节特别严重、造成严重后果的， 集团将依法追究其法律责任。5 相关文件5.1 附件 1能耗分摊方式说明5.2 附件 2能耗表模拟表系图5.3 附件 3公共能耗费分摊计算表5.4 附件 4能耗费用分摊公示举例5.5 附件 5各地关于公共能耗分摊的相关规定6.7XX物业服务中心户水表用水统计6.8XX物业服务中心商铺户水表用水统计1. 按前期物业服务协
10、议或物业服务合同所明确的可收费项目设定；2. 第一条未明确的，按当地法律法规执行；3. 参考模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图；4. 标注各分级计量表表号，无计量表的标红；5. Excel 上描述的表号要能和表系图上一一对应；6. 各类公共能耗表分摊频次，按当地主管部门抄表频次进行分摊；7. 各单位涉及公共能耗费分摊项目，自集团统一要求之日起应按照物业服务合同 （协议）有关公共能耗公示的要求进行，并按经营性公示的有关要求对公示情况 进行拍照存档，同时将电子稿公示照片上报集团财务部；8供电、供水表系图；Excel表及计算方式汇总后，在结尾标注“以上表号、数 据我分子公司核对无误”。后加盖服务
11、中心印章、经分子公司总经理（或负责人） 签字后报集团财务部、工程技术部分别备案。一、电梯能耗分摊公式 电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户建筑面积和楼层 系数进行分摊。未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。 计算公式如下：D 1=（ENXd +工W）三工S XS Xr1 单元 1D1-X幢X单元1室X月电梯能耗分摊费用（元）工N-X幢X单元X月电梯用电计量总和（度）d-电力局电费单价（元/度）工W电梯维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】YS单元X幢X单元全部户型建筑面积的总和（m?）S1-X幢X单元
12、1室户型建筑面积（mJ卩一-楼层系数（卩=R 1三工卩）电梯楼层系数表增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。计算公式如下：H= （EN +） Xd + （XU +） xd +工W1 电 电 水 水H-x幢x单元1室x月增压水泵能耗分摊费用（元）EN-x区域x月增压水泵用电计量总和（度）d电-一电力局电费单价（元/度）卩电-损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】电=D总度数八1%10%）“总度数E U x区域x幢x单元1室x月计量表发生用水量（
13、吨）d水自来水公司水费单价（元/吨）卩水-损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】水之总度数x（1%10%）-U总度数EW-增压水泵房清洗与维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】三、景观水系能耗分摊公式计算公式如下：四、公共卫生间能耗分摊公式计算公式如下：G=工（D +d +d ） Xd +工（u1 排风机 烘手器 照明 电 座便器+ U + U ） xd + 工-FES XS小便器 洗手笼头 水 总 1EU座便器-全部座便器x月用水量总和（吨）【也可按1.5吨/天预算】EU小便器一全部小便器X月用水量总和（吨）【也
14、可按0.5吨/天预算】EU洗手笼头-全部洗手笼头X月用水量总和（吨）【也可按1.0吨/天预算】EW-公共卫生间维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含公共卫生间月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】工$总分摊业主户型建筑面积总和（m?）五、消监控中心、安防设施、消防排烟通风水泵能耗分摊公式1. 消监控中心计算公式：X=e（D +d +d +d ） Xd FES XS1主机空调照明 UPS电总 12. 安防设施计算公式：A=e（D +d +d +d+d ）Xd1主机空调照明稳压电源 UPS电FES XS总1T=&（d新风机+d空调+d照明）Xd电+织三工s总XSj附件 4:能耗费
15、用分摊公示举例写字楼公共区域能耗公摊费用 1-3月份清单1. 生活水泵 1-3 月总用电 5460 度，电梯 1-3 月总用电 61560 度，景观 1-3 月总 用电191494.6度，通风新风机1-3月总用电24664度，合计公摊总用电 283178.6 度，合计金额283178.6 元。2. 每月每平方米单价：写字楼建筑面积34466 m?,三个月用电费用283178.6元一总面积34466 一3 月=2.74 元/m3.说明：1-3月份实际可公摊电费（不含大堂空调费、景观水池用水费用）每月每平 方米2. 74元,向业主收取每月每平方米2. 0元,亏损每月每平方米0. 74元,按 写字楼面积计算每月亏损34466 mX0.74元/m = 25504.84元，亏损费在下一收 费期向业主补收XXXX 年 1-3 月公共分摊区域用电计量表抄表记录抄表时间3 月 25 日）名称表号计量地点倍率上月读数本月读数实用度数写字楼生活水泵84髙配房60
