《惠州市房地产市场供求关系分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《惠州市房地产市场供求关系分析.doc（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Happy Life REAL Estate拉开差异，赢取高端市场 惠州市房地产市场供求关系分析前 言任何一个市场都有自己的特殊性，要进入这个市场首先必须与这个市场的竞争对手拉开差异，这样才能开创一个属于自己的市场。惠州的房地产市场有其复杂性，经历过房地产泡沫的激情年代与艰苦岁月。现在惠州房地产市场也慢慢走向了理性的时代，理性时代的房产开发商路是越走越窄了谁也不愿去做王小波笔下的那只“特立独行的猪”。大家都以同样的步调去开发同质的产品（如金宝兴业家园简直就是东湖花园四号小区的再版），这样只能加剧同档次市场的竞争，最终的结果是中档市场的供应大于需求，高端市场是一个空白，高端市场的需求无法得到真正
2、的满足。“有需求才有市场”、“企业要根据市场需求来提供相应的产品”，这样的话在企业的营销中被奉为是跌而不破的真理。然而，在惠州的房地产市场却出现了这样一个现象：中档楼盘能卖出高档楼盘的价格。为什么呢？原因就是：市场上没有高端产品供应，结果中档产品卖出了高档产品的价格！我们认为：中端产品卖出了高端产品的价格对我们的竞争对手来说如碧水湾并不是一件好事，因为这个错误的市场信息将它引入了一场即将来临的暴风雨中。但这对赛格来说却是一个很好的机会，别人为我们创造了拉开差异的市场机会，为什么不利用呢？当别人都在走中档路线时，我一个走高端路线来填补高端市场的空白。惠州市房地产市场供求现状供应与需求同步快速增长
3、败也萧何，成亦萧何！几经波折的惠州房地产市场：93、94随着随着熊猫汽车城的夭折及中海壳牌迟迟不落户而神话破灭。2000年中海壳牌正式签约，惠州的房地产终于熬过了严冬，迎来了新的曙光。也是从2000年开始，惠州房地产市场出现了非常规的快速增长。（见下图） 投资额快速增加，同比增长率下降 图一：1998年2003年惠州房地产投资线柱图 从图上可以看出，以2001年为一个转折点，2002年始惠州房地产市场开发实际投资出现跳跃式增长，图中的折线则表明了，在总体的投资量增加的同时，同比增加率出现了下降的趋势。2002年全市的投资总额为15.88亿元,比上年同期增长49.12%,2003年全市的投资总额
4、为23.22亿元,同期增长为46.2%。 房地产施工面积和竣工面积的量成倍增长年份房地产施工面积（万平方米）同比增长率(%)房地产竣工面积(万平方米)同比增长率(%)2003560.739.6208.56.52002401.6115.8195.77210.52001186.0227.463.05-1.52000146.0364.28表一：2000年2003年惠州市房地产施工与竣工面积情况表 从表中可以看出，从2001年到2002年惠州房地产市场出现一个很大的跨越。不管是房地产施工面积还是竣工面积，都是一个“二级跳跃”。2002年的施工面积与竣工面积同比增长率都超过了100%。据有关方面统计，从
5、1999年到2002年，惠州房地产市场是一个烂尾楼或闲置地块的重新开发时期。惠州房地产泡沫时期遗留下的烂尾楼90%在这一时期被重新启动了，大部分也被市场消化了。 惠州市的商品房的市场消化能力增强随着惠州经济的整体发展，惠州老百姓的人均收入大幅增长。个人的实际购买力增强了，对商品房的市场需求也在不断地增加。据统计资料显示，2003年前三个季度，惠州市商品房的销售面积为73.73万平方米，同比增长率为30.8%。中档中端市场的竞争会不断加剧，高端市场还未形成投资量不断增加，同档次的产品总量快速增长，惠州房地产市场不可避免地会出现市场的有效需求与无效供应的矛盾：中档中端产品的供给过剩，而市场上对高端
6、产品的需求却无法得到满足。从供给市场来看 l 一级市场的土地供给不大，二级市场大多数是旧项目的重新启动随着政府加强对房地产市场监管的力度，房地产一级市场的土地供应受到了严格的控制。当前开发的许多新盘的土地大多是惠州房地产泡沫时期闲置下来的土地，如东平半岛正在开发的几块地都是前几年半岛集团留下来的闲置土地。有关数据显示2003年之前惠州市开发的项目90%以上是泡沫时期留下来的烂尾楼项目的重新启动。l 实力开发商在同一产品市场上分蛋糕，竞争进一步加剧当前惠城区的房地产开发以几家实力开发商为主导。包括开发东湖花园的隆生地产，开发江畔花园的金宝集团，荷兰水乡的光耀，蓝波湾的业成集团，开发城市花园的旭日
7、集团，长湖苑的新世界等。这些开发商的开发的产品绝大多数都是定位在中端市场，大家都在同一个锅里吃菜。即使大家都是好学的，也大多是在同一档次上的学习，并没有在定位上有什么突破性。几家实力开发商左右了惠城区目前的房地产开发的趋势，他们推出的产品就是市场产品开发的一个趋势。如金宝的兴业家园，从建筑的形式和风格上来讲，完全是东湖花园四号小区的翻版。对任何一个市场来说，中端市场总是最大的。对房地产市场而言，在一定时期内，这个需求又是很有限的。蛋糕就只有这么大了，分的人多了那么每个人能分到的就少了。市场上中端产品的供应量在不为增加，但消费者的需求量在相应的减少，最后就是大家都在争夺一个客户，竞争能不激烈吗？
8、l 没有高端产品，中档中端产品占市场绝大份额说惠州目前没有高端产品一点也不过分。从小区配套、物业管理水平等衡量小区综合素质的标准来看，几家实力开发商的大盘实际上都是以中档为主。如东湖花园、江畔花园、碧水湾等。蓝波湾虽然定位于TOUWNHOUSE小区，看上去属于高端产品，但做出来的效果只能算是中档产品。从产品的销售价格来看，这些楼盘的产品虽然是中档产品，但是它们的价格却卖到高档产品的价格。这说明在惠州房地产市场高端市场供应不足的情况下，对高端市场的需求是相当大的。l 高端产品的供应市场尚未形成惠州房地产市场的高端产品还没有出现，蓝波湾定位于TOWNHOUSE小区，在产品上是弥补了惠州房地产市场的
9、空白，但其做出来的效果也只有中端产品的水平，不能称之为高端产品。可以说日前在惠州市房地产市场的高端产品的供应市场并没有出现。原因有二：一是想要做却做不到位，结果也只是中端产品；二是根本没有想过却做。一些中档中端产品的成功让开发商都陷入了一个误区做中档中端产品也可以赚到钱，做高端产品的成本和风险都很大，因而不愿去做高端产品。从需求市场来看l 需求量平稳增加从商品房的销售情况可以看出，近年来惠州市的商品房的市场需求量平稳增加。据有关统计数据表明，1999年惠州全市销售面积为45.3万平方米，2000年销售面积为50.35万平方米，比1999年增长10.8%，而2001年销售面积为52.11平方米.
10、到去年惠州全市销售面积达到近80多万平方米。l 需求的层次是不断提高，但是不能获得最大化的满足从惠州最具典型性产品东湖花园的发展历程来看，东湖花园从一区到四区及正在售出的六区经历了由户型较为落后到不断成熟、由小区生活配套比较简陋到不断完善的过程。并且东湖花园现在仍然对一期、二期等相对落后的产品进行不断的完善、改进，如：在配套上建造老年人活动区、儿童小型游乐场所，以满足这些需求层次也在不断提高的消费者。这充分说明消费市场对于产品的需求层次也在不断地提高。应该说惠州市房地产市场经历泡沫破灭后的煎熬，也是惠州人民在住房需求的饥饿年代。所以在房地产市场刚刚重新启动的时候，大家都不顾一切的买房子，买自己
11、认为能满足当时需求的房子就可以了，对更高层次的满足只有在享受了现有的住宅后才又感觉到不足。现在市场上没有高端产品没有出现，不是说惠州人民不需要。而是开发商不愿意自己卖的房子能够一次性地满足消费者最大的需求，认为让市场始终处于一种饥饿的状态，房子就会卖得更多。l 居住已经不再是消费者购房的唯一动机，投资也慢慢成为消费者购房的重要原因。l 惠州的外地人口占了相当大的一部分随着大亚湾的兴起及各大项目的正式运行，许多企业为了解决员工的住房问题，开始慢慢走出惠阳地区，而转向惠州城区来购房或租房。这对惠州房地产市场来说是一股强大的购买力。影响惠州市房地产市场供求趋势的因素分析要正确预测惠州房地产市场供求发
12、展的趋势，就要先了解影响惠州房地产市场发展的因素：1、 社会稳定和经济的持续好转为惠州房地产市场的复苏提供了良好的宏观环境。惠州的经济处于快速的发展时期，经济总量不断增加，老百姓的个人收入增加。2003年惠州的人均可支配收入12673.5元，同期增长18.5。近几年来，惠州市经济连续以两位数速度增长，经济总量和人民生活水平稳步提高，用于住房、教育、旅游、汽车等支出明显增加。居民收入的增加，成为我市商品房销售旺盛的主因。居民生活素质的提高，对住房要求也越来越高，持币待购的人也越来越多。2、 国家在房地产市场金融政策的放开以及银行对于贷款购房的灵活政策，如按揭手续方便、利息低、按揭期长等等，为商品
13、房交易提供了便利的条件。3、 中海壳牌南海石化项目的带动效应。该项目的正式启动到建成投产，将使惠州的产业结构变化、人口总量增加、经济总量扩大等等，由此而展现出来的前景赋予了惠州房地产业广阔而深远的发展空间4、 为城市环境建设快速发展，带旺了房地产市场。惠州近年已经囊括“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”等四块金牌，两江四岸整治以及近期惠州市区道路及旧城的改造，使惠州整体环境大为改观。尤其是对惠州南北出口路段的大规模改造，更加优化了两个片区的投资环境，必将充分释放出两个片区的发展能量。5、 消费者购房的心理需求层次不断提高。人的需求依次分为生理需求，安全
14、需求，社交需求，尊重需求，自我实现需求五个层次，并且当人的低层次的需求被满足时其就会产生较高层次的需求。随着惠州市经济的发展，人们生活水平不断提高，现在惠州人对于房屋的需求不仅仅是用来居住，更多的是要体现个人的一种身份感。这也就要求我们对房屋的供给更多地要考虑到购房者希望被尊重，要求自我实现的心理需求。惠州房地产市场的供求平衡预测未来几年里，惠州房地产市场总体上还是会趋于一个平衡的状态。但不同的市场情况则会有所变化。中档中端产品的市场竞争不断加剧，在未来几年里将出现供大于求的局面。惠州目前房地产市场的竞争还没有上升到一种产业的竞争，并且正处于复苏阶段，每个开发商只要能把房子建起来，而且不是设计
15、的太差就能够赢取比较可观的利润。但是就惠州房地产目前的发展势头来看，中端产品逐渐增多，整个惠城区现在销售的楼盘大大小小共有五十多个，并且有不少的地块也已经被列为待开发商业居住用地。而在这些楼盘中除了蓝波湾TOWNHOUSE以外，其余的楼盘走的都是中端产品路线，一旦这样的产品累积到了一定的量，市场上必然会出现供大于求的局面。因此我们可以预计到，在不久的将来，惠州中端市场的战火将迅速点燃。同时，在这场市场争夺战中只有那些精品楼盘或品牌企业的楼盘仍会有较好的销售业绩。高端市场尚未形成，市场需要一个敢吃螃蟹的人惠州房地产市场在泡沫破灭后，惠州人民多年没有看到高标准的房子，同时，老百姓的需求也被压抑了很久。由于缺乏真正的高端产品，导致近年来在惠州房地产市场综合素质较高的中档产品能卖到高档产品的价格。当惠州市场上还没有“TOWNHOUSE小区”这一产品时，蓝波湾一出现就在市场上产生极大的震憾力。在其推出后不久，第一期的60多栋在就卖出了40多栋，这说明惠州消费者对高端产品需求以及接受能力是
