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1、泰安市经济适用住房、廉租房建设可行性研究报告项目负责人：陈传恩技术负责人：彭延军泰安市睿泰建设项目管理有限公司二00九年八月主要编制人员张卫东 注 册 咨 询 师 高 级 工 程 师陈传恩 注 册 造 价 师 高 级 工 程 师彭延军 注 册 咨 询 师 工 程 师徐继东 注 册 咨 询 师 工 程 师刘兴隆 工 程 师张红岩 工 程 师前 言受泰安市惠安住房开发有限公司的委托，泰安市睿泰建设项目管理有限公司编制了泰安市经济适用住房、廉租房建设可行性研究报告，在编制过程中得到了建设单位的大力支持与帮助，在此表示感谢。由于编制时间较紧，水平有限，本可研报告难免有不当之处，请予指正。 可研报告编写
2、组 二00九年八月目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及申报单位概况1第二节 可行性研究的依据和范围3第三节 可行性研究的结论4第二章 项目提出的背景及建设必要性8第一节 泰安市概况8第二节 项目提出的背景9第三节 项目建设的必要性12第三章 市场分析及建设规模16第一节 泰安市房地产现状、趋势及存在问题16第二节 项目目标群体定位及价格分析25第三节 建设规模26第四章 建设地点和建设条件28第一节 建设地点28第二节 建设条件28第五章 规划设计方案32第一节 规划设计依据32第二节 规划设计方案32第三节 建筑设计方案37第四节 结构设计方案40第五节 给排水设计方案40第六节 变配电
3、及通讯设计方案42第七节 燃气供应设计方案43第八节 供热设计方案44第九节 管线综合布置方案45第六章 节能方案分析46第一节 用能标准及规范46第二节 能耗状况和能耗分析46第三节 建筑节能设计47第四节 节能措施综合分析48第五节 节能效果分析53第七章 环境和生态影响分析55第一节 环境和生态现状55第二节 环境影响分析55第三节 环境保护措施56第四节 地质灾害影响分析58第五节 特殊环境影响分析58第八章 工程招标方案59第九章 建设实施与工程进度安排62第十章 投资估算及资金筹措65第一节 投资估算依据及说明65第二节 投资估算65第三节 资金筹措66第四节 销售收入估算66第五
4、节 销售税金及附加估算67第六节 销售利润估算68第十一章 社会影响分析69第一节 社会影响效果分析69第二节 社会适应性分析71第三节 社会风险及对策分析72附件及附图：1、投资估算表2、项目承办单位营业执照复印件3、委托书4、房地产开发资质复印件5、项目总平面布置图6、项目招标方案其他有关附件及附图由项目承办单位根据项目主管机关的要求另行提供。 泰安市经济适用房、廉租房建设第一章 总 论第一节 项目名称及申报单位概况一、项目名称泰安市经济适用住房、廉租房建设项目二、建设地点泰城南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村。三、项目主管单位及开发单位概况1
5、、项目主管单位概况：（1）单位名称：泰安市住房保障中心（2）单位简介：2007年3月，根据泰安市委、市政府的部署要求，经市编办批复，泰安市房产管理局设置泰安市住房保障中心，具体承担住房保障建设。市住房保障中心在市房管局党委的带领下，不负市委、市政府的重托，尽职尽责，务实创新，科学设计，精心施工，团结协作，任劳任怨，无私奉献，仅用一年半的时间就圆满完成了市委、市政府交给的阶段性任务，将这一惠及普通百姓的民生工程，建设成为传递党和政府爱心的利民工程、温暖工程和放心工程。在国家和省市组织的历次检查中，均对住房保障中心的工作给予了充分肯定，泰安市纪检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价，
6、2009年3月，住房保障中心被泰安团市委授予“泰安市青年文明号”称号。2、项目开发单位：（1）单位名称：泰安市惠安住房开发有限公司（2）单位地址：泰安市泰山区徐家楼街道办事处（3）注册资本：1000万元（4）法定代表人：亓中河（5）单位简介：泰安市惠安住房开发有限公司成立于二00八年九月，该公司系由泰安市住房保障中心出资1000万元组建而成。该公司目前拥有职工10人，其中：高级工程师1人，高级经济师1人，工程师3人，经济师2人，会计师1人，助理工程师1人，初级会计师1人。泰安市惠安住房开发有限公司主要经营范围为房地产开发、房屋销售等业务，目前正在具体实施泰安市经济适用住房和廉租住房建设项目的管
7、理工作，包括项目的方案设计及施工招标、项目全过程管理以及经济适用住房的销售管理等工作。该公司正在实施的泰安市经济适用住房、廉租房项目建设，是为了改善泰安市城区低收入家庭住房困难的面貌，该项工程是泰安市构建和谐社会、维护社会稳定的重要内容，同时也是泰安市政府履行住房保障职能、为民办好事、办实事的重要职责，市委、市政府关注民生、维护社会公平的具体体现。本项工作已经得到泰安市政府的高度重视和社会各界的广泛关注。四、项目可研报告编制单位1、单位名称：泰安市睿泰建设项目管理有限公司2、单位地址：泰安市岱宗大街317号3、工程咨询资格等级： 丙级4、工程咨询资格等级证书编号：118200600375、发证
8、机关：国家发展和改革委员会第二节 可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、 国家发展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的规定要求；4、泰安市新一轮城市总体规划；5、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；6、泰安市经济适用住房管理暂行办法（泰政发200789号）；7、泰安市城镇廉租住房保障办法（泰安市政府令第135号）8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；9、项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书。二、可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场分析及建设规模3、建设地点和建设条件4、规划
9、设计方案5、节能方案分析6、环境和生态影响分析7、工程招标方案8、建设实施与工程进度安排9、投资估算和资金筹措10、社会影响分析第三节 可行性研究的结论经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其经济效益和社会效益显著。泰安市经济适用住房、廉租房建设项目是泰安市委、市政府按照泰政发200795号文解决泰安市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划而建设的，是在已经建设完成两期的基础上进一步切实解决城市低收入家庭住房困难，完善
10、住房保障制度，维护社会稳定，促进房地产市场健康发展的又一重要举措。一、项目建设规模本项目规划总用地11.26hm2（合168.9亩），居住区用地11.13 hm2（合166.95亩），总建筑面积103207.5平方米，分为两部分，其中：1、住宅部分总建筑面积为96299.4平方米，总套数1775套，其中：经济适用住房45841.6平方米，总套数746套；廉租房50457.8平方米，总套数1029套。2、公建部分总建筑面积为6908.1平方米，为会所和社区管理中心以及商业服务配套建筑。二、投资估算及资金来源名称工程费用其他费用预备费总投资经济适用住房5794.042414.86574.62878
11、3.52廉租房5314.542574.54552.248441.32合计11108.584989.41126.8617224.84本项目总投资为17224.84万元，其中：工程费用为11108.58万元，其他费用4989.4万元，预备费1126.86万元。所需资金廉租房投资全部由泰安市政府财政投入；经济适用住房投资由项目承办单位自有资金投入1800万元，其余可滚动开发解决。三、项目建设期本项目建设期两年，分三期实施如下：一期：2009年12月2010年8月，完成项目的立项、征地及勘察设计等前期工作，建设经济适用住房建筑面积28027.8平方米。二期：2010年5月2010年12月，完成经济适用
12、房面积17813.8平方米，廉租住房面积13232.8平方米，公建4729.7平方米及相应的配套设施建设。三期：2010年12月2011年8月，完成廉租住房37225平方米，公建2178.4 平方米。完善相应的配套设施建设及绿化，并通过有关部门组织的验收。四、项目效益分析该项目的建设符合泰安市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解泰安市低收入家庭住宅紧张的状况，特别是满足低收入家庭对住房的需求，对低收入家庭的生活质量将起到积极的推动作用。本项目主要技术经济指标详见下表：序 号指 标 名 称单 位数 量备 注1建设规模1.1规划总用地平方米112600169.8亩1.2
13、建筑面积平方米103207. 51.2.1住宅建筑平方米96299.4其中：经济适用住房平方米45841.6746户 廉租住房平方米 50457.810291.2.2公建平方米6908.11.3总居住户数户1 7751.4总居住人口人56802建筑容积率0.933建筑密度%16.84绿化覆盖率%40.865机动车停车位辆3876建设总投资万元17224.846.1工程费用万元11108.586.2其他费用万元4989.46.3预备费万元1126.867经济适用房投资利润率%2.828经济适用房投资利税率%11.25第二章 项目提出的背景及建设必要性第一节 泰安市概况泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。泰安因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村。2005年末
