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1、物业管理基础知识*物业管理一、物业管理及其特点二、物业管理的类型三、物业管理与传统房地产管理的关系四、物业管理的原则五、物业管理的作用一、物业管理及其特点物业管理是指由专门的机构和人员，依据合同或契约，对物业及其附属设备设施，周围环境等实施统一的、专业化的、综合的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值和增值。物业管理是一种经营型的管理方式： 物业管理的管理对象是物，但服务的对象却是人。服务在市场经济条件下应是有偿的，要合理收费，实现以业养业。物业管理是对物业开发、租赁、销售和售后服务等活动进行全过程的管理。房地产开发项目的规划、设计、施工、销售等环节
2、，都可以实行物业管理。物业管理是一种专业化、综合性的管理。物业管理是按合同或契约进行的法制化、规范化管理，而不是行政化管理。物业管理具有服务性。物业管理的特点 （1）社会化 （2）专业化 （3）企业化 （4）经营型 （5）建设与管理结合 社会化物业管理的社会化指的是它将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。诸如：房屋、水电、清洁、保安、绿化等。使每位业主只面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，不需要再分别面对各个不同的部门。实行物业管理犹如给业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说犹如找到了一个“总代理”样。因此，应该鼓励物业管理公司走向社会，承接管理其他公
3、司开发的物业。同时，也应允许不同地区的物业管理公司实行跨省市、跨地区接管各种类型的物业，充分发挥物业管理社会化的优越性，以取得较好的管理效果。物业管理的社会化还表现在，它是一项由全社会参与的活动。专业化物业管理的专业化指的是由专门的管理企业通过委托合同，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。所谓专业化，是指有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专业的管理工具和设备；有科学、规范的管理措施与工作程序。实行专业化管理表明这一行业已从分散的劳动转向了专业型劳动。企业化物业管理是一种企业化的经营管理行为。物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，指的是通过组建物业管理
4、公司对物业实行企业化管理和经营的过程，其核心是按照现代企业制度组建物业管理公司并运作。首先，物业管理公司应“真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营、自负盈亏的社会主义商品生产者和经营者，具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人。”这是适应社会主义市场经济体制的需要。其次，物业管理行为是一种企业行为。企业以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任制，这是在社会主义市场经济体制下，转换房地产管理经营机制的必然结果。经营型物业管理的属性是经营，它所提供的商品就是劳务和服务，但他们所推行的则是有偿服务、合理收费。这种经营型的企业化管理，可以减轻政府或单位的压力与负担，使各类物业
5、管理公司走上以业养业、自我发展的道路，实现房地产业的良性循环。经营型的物业管理能够摆正主人和管家的关系，变政府部门行政性的终身制管理为企业经营型的聘用制管理，在这种机制下，就会形成有活力的物业管理竞争市场，促使物业管理的经营者必须以良好的经营与服务才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展，并实现优胜劣汰，使物业管理工作步入良性循环的轨道。建设与管理相结合物业管理是建管结合的纽带，它强大的生命力在这点上得到了充分的体现。人们常说，“三分建设，七分管理”，“物业管理的早期介入与后期跟进”都强调了管理的重要性。物业管理理顺并摆正了建管的关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和人民的财产得到了保值、增值。二
6、、物业管理的类型（按照管理机构的不同）13.委托服务型委托服务型的经营管理是指房地产开发企业自己组建物业服务企业，对其出售（出租）的房屋进行日常管理，并完善其售后服务。这类物业服务企业只拥有物业的管理权，而没有产权，仅仅是按合同或契约进行法制化、规范化管理。其职能一是对房屋及其附属设备设施的维护修缮，二是对小区绿化、治安、消防、环境卫生等提供管理服务。同时物业服务企业有权按照政府有关规定标准或管理协议规定收取一定的管理服务费，但不是以盈利为主要目的。深圳特区的大多数物业管理公司就是属于这种类型的。2.自主经营型自主经营型物业管理是房地产开发企业建成物业后并不出售或出租，而是交由下属的物业管理部
7、门进行出租或出售以及售后管理服务。这种类型的物业服务企业不仅拥有经营管理权，而且还拥有产权；不仅具有维护性的管理职能，更主要的是为所管物业的出租经营，创造出一个良好的物业使用环境，以赢取雇主。3.社会经营型社会经营型物业管理是由专业化管理公司，经过政府批准，参与市场竞争，获取物业管理的权利，例如深圳发展中心是由香港一家独资物业管理公司管理的。案例1：这样理解物业管理对不对？张某和他一些朋友在谈到物业管理时，对以下一些问题不太明白，希望能有人给以答疑：1.有人认为物业管理就是房产管理，只不过房产管理和物业管理所处的体制不一样，名称换了一下，其根本区别就是收不收费的问题；也有人说物业管理就是在原来
8、的房产管理上增加点内容，比如扫扫地、浇浇花、看看门，这些看法对吗？2.物业管理就是为有钱人服务的吗？3.物业管理是为了解决就业而推行的一种措施吗？ 物业管理是完全不同于传统房管的一种物业管理模式，它是市场经济发展的必然，既不是专为有钱人服务的，也不是国家为了解决就业问题而推行的措施。 三、物业管理与传统房地产管理的关系物业管理与传统房地产管理的联系从管理对象上看，二者都是对房地产的管理，内容上有许多相似之处。物业管理的对象是物业，即对单元性房地产的管理，而房地产的管理对象则是房产和地产。物业管理是从传统的房地产管理中独立出来、并加以发展的。随着经济体制改革的不断深入，传统的福利型、行政性的房地
9、产管理体制已日益不适应社会经济发展的需要，因此，就迫切需要用新的管理体制来推动房地产管理体制的改革。而物业管理的引进，则是对房地产管理新发展的最好概括。可以说，物业管理是从旧的房地产管理体制中发展出来的，是房地产业的延伸和发展。2.物业管理与传统房地产管理的区别项目及比较内容现代物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、公有）管理单位物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理行为企业经营服务行为非企业行为管理性质有偿服务无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务管住住户管理费用自筹、管理费、服务费等低租金和大量补贴管
10、理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位多层次的管理服务管房和养房管理关系代表业主，业主主导型国家或单位主导型管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式四、物业管理的原则有偿服务：谁享用、谁受益、谁负担两权分离：所有权、经营权分离统一管理：产权的多元化易造成多家多头管理、职责不明、责任不清 优胜劣汰：鼓励公平合理的竞争 治自律：业主、使用人参与管理，监督物业管理工作建管结合：建管脱节，造成物业管理先天不足 权责对应：根据授权承担相应的责任科学规范：健全的规章制度，统一的操作过程，管理方法 要科学，管理手段要先进 合理收费以业养业 五、物业管理的作用1.实行物业管理能创造优美的环境2
11、.实行物业管理可以方便居民的生活3.实行物业管理能延长物业的使用寿命4.物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端5.实行物业管理能克服“重建轻管”的思想6.实行物业管理有利于吸引外资，促进对外开放1.管理不到位现象严重。由于管理体制是一种行政管理体制，管理人员工资、待遇是国家行政划拨；“大锅饭”思想严重挫伤了管理人员的积极性，“干好干坏一个样”，管理不到位是普遍现象，许多房屋特别是住宅小区“一年新，二年旧，三年破”现象严重。2.房屋的附属设施，公用配套设施无人管理，破损严重。一些小区常看到杂物乱堆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵赛污水到处流，设备残缺不全；到处乱搭乱建，扰乱公众生活秩序。3.住宅小区管
12、理体制不顺，影响居住者得正常使用。计划经济下，各主管部门对住宅小区的管理分配是各自为政。房地产管理、市政、园林、交通、供电、供水、居委会、派出所都可以对住宅小区管理发号施令。可遇到实际问题后该管不管，使简单问题得不到解决。4.住房租赁管理方法不统一，政出多门。国家福利性住房制度导致房租价格非常便宜，一些福利条件好的企业对职工的住房、水、电给予照顾，每月仅象征性收取几元钱。由于房租低廉，许多人纷纷抢租公房，甚至出现一家人占有几套公房现象，国有资产大量流失。5.入不敷出，国家难以承受维修、资金负担重我国采取低房租福利型公房政策，住宅投资损失很大，而国家又拿不出更多资金投入，造成了房屋超期服役，影响
13、住房安全。据统计，780年代全国房地产管理机构直管公房2亿多平方米，每年要从城市维修费中划出大量资金进行补贴。1981年直管公房维修补贴33155万元；平均每平方米达1.50元。80年代末，每平方米需要4.70元维修费，才能维持简单的生产，除去一些房租以外，政府还要划拨补贴56亿元。这对政府来说是一个沉重的负担，建的房子越多，负担越重。6.不利于企事业单位集中精力发展生产，提高效益。在计划经济模式下，各个单位都形成了一个小而全的小社会。领导既管生产又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效率不高。一、物业管理的基本环节 （一）前期策划阶段（二）前期准备阶段（三）启动阶段（四）日常运作阶段第三
14、节 物业管理的基本 环节和基本内容（一）前期策划阶段包括：物业管理的早期介入制订物业管理方案选聘或组建物业服务企业（二）前期准备阶段包括：物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘与培训 规章制度的制定 物业租售的介入（三）启动阶段包括：物业的接管验收 用户入住 产权备案和档案资料的建立 召开首次业主大会、成立业主委员会的正式（四）日常运作阶段包括：日常的综合服务与管理系统的协调二、物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分可以分为：常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务 （一）常规性的公共服务所谓常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业服务
15、企业面向所有用户提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序，以及生活环境的净化和美化。 1.房屋建筑主体的管理1）对房屋基本情况的掌握具体包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用情况等准确记录下来，并根据实际变动情况及时变更有关记录，使房屋得到及时的修缮与维护，保持和充分发挥它们的使用功能。其管理要点是保持其完好率，要注意建立物业完整、准确的档案材料，包括各种图、档、卡、册，并及时更新记录，保持档案材料的现实性。2）房屋修缮及其管理房屋修缮及其管理具体包括房屋的日常维护、维修等各项工作。3）房屋装修管理：包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、材料安全等各项管理工作。2.房屋设备设施的管理
