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1、济南大学毕业论文- 19 -1前 言1.1选题背景与意义1.1.1选题背景在过去的五十多年里，中国房地产市场经历了曲折的发展历程。然而，自住房制度改革以来，在这短短的几年时间内，几乎我国所有的城市，不管是沿海发达城市还是中西部欠发达的城市，一幢幢商品楼皆拔地而起，全行业达到了空前的快速发展阶段。近几年来，随着我国市场化改革进程的加速，我国的经济结构也发生了重要的变化。房地产业俨然已经成为了拉动国民经济增长的重要产业，对促进国民经济发展、扩大市场内需、改善城市面貌、提高人民生活水平有着重要的作用。同时，房地产业是一个产业链长、关联度大的产业，它能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。因此，研究
2、一个区域市场的房地产业的发展现状及水平有着一定的指导意义和借鉴作用。近年来，山东省房地产业发展迅速，对拉动经济增长、促进相关产业的发展、改善城市面貌、增加就业机会、提高城镇居民的居住水平做出了积极的贡献。尤其是在2010年山东省举办的第十一届全运会的促进作用下，我省房地产业的发展进入空前繁荣阶段，在发展速度、开发规模等方面取得了非常大的进展，但是同时，我们更应该清醒的认识到，我省的房地产开发在很多方面还存在着一些情况和问题。因此，深入地对房地产开发水平进行研究，特别是建立一套完整的房地产开发水平的评估体系，为房地产业开发管理提供依据，对于我省房地产业的健康发展具有重要的现实意义。1.1.2选题
3、意义我国住房制度改革十几年来，房地产业获得了蓬勃的发展。这对改善民生、促进经济发展做出了巨大的贡献。最近几年，一些地区出现了房价迅速上涨的现象，在社会上引起了强烈的反响。从目前形势来看，虽然我国的房地产市场正在趋于成熟，但远未成熟。政府、企业以及消费者对房地产市场现状缺乏全面的认识是导致我国房地产业曲折发展的重要原因。如果政府能够很好地了解房地产企业的开发水平，就可以有效的支配我们有限的土地资源，维护市场发展秩序，使房地产开发行业健康有序的发展；对于房地产开发企业本身来说，依据准确了解到的自身开发水平，可以有效地利用资金，合理的进行投资，为自己赢得更多的利益；我们消费者通过了解了房地产企业的开
4、发水平，进而能够更好的了解企业的发展实力，从而可以有效地保障我们自己的合法权益。然而，任何事物都是有两面性的，房地产业的发展也是如此。如果房地产业能够健康得运行，经济效率高，将会强有力的促进国民经济的发展；反之，如果房地产业运行失控，将会牵制国民经济的发展。论文的选题就是考虑到房地产业严重影响到国民经济乃至地方经济的发展，因此，建立完备的评价房地产开发水平的指标体系，准确评价山东省房地产业的开发水平，对于今后我省房地产市场更加健康有序地发展，具有重要的理论和实践意义。1.2国内外研究现状1.2.1房地产市场及其相关研究房地产业在经济发达的国家起步较早，其理论研究也已经进入成熟发展阶段。现在，房
5、地产业已经成为拉动国民经济增长的支柱性产业，从而成为了世界各国学者和学术研究的热点，其中关于房地产业对国民经济影响的研究比较集中。国外对房地产经济学的研究起步较早，有着很高的理论水平和实践水平。就房地产市场影响因素而言，S.W.Decaro指出引起房地产市场波动的原因有供求关系、空置率、货币政策、就业水平、人口结构及变化趋势1；Harwood指出经济变化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场的周期性波动,罗伯特Robert H. Edelstein，阿兰Allan J. Lacayo. Yoon Dokko，和丹尼尔DanielC. Leek提出了所谓房地产价值的周
6、期模型2；Robert H. Edelstein和Jean. Michel Paul利用土地价格预期模型研究了日本的地产泡沫，认为泡沫产生的原因是低利率、国际资本流动、严格的土地利用限制、优惠的房地产税收政策和无弹性的土地供给等3。原人民大学工商管理学院不动产管理教研室主任谢经荣教授对房价的泡沫评价模型进行了深化;主要研究了金融危机和地产泡沫的相互关系，对美国、日本、东南亚各国的房地产泡沫作了实证分析，提出了泡沫的判断指标包括预示指标、指示指标和滞后指标，并对地产泡沫的预警作了初步探讨4。清华大学房地产研究所刘洪玉认为:“房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格
7、脱离了实际使用者支撑的情况”5。1.2.2房地产开发水平的研究在房地产开发水平方面，陈晓川和杨海艳依据房地产开发的内容和一定的指标选取原则，从房地产开发的规模、房地产开发潜在性、房地产开发盈利性以及三个方面，选取了多项指标，构建我国房地产开发水平的综合评价指标体系，并运用无量纲化处理数学模型，评价了我国各省、自治区及直辖市的房地产开发水平6；王金磊建立了评价房地产开发水平的指标体系，从不同层面反映了河北省房地产开发的水平，以因子分析，聚类分析为主要的分析方法，对房地产的开发水平从立体的角度评价，评价了河北省房地产开发水平7。但是，以上学者只是对房地产开发的市场分析、周期理论、泡沫理论等理论方面
8、进行了较全面的研究，而在实证研究方面却很少涉及。所以，没有足够的有力数据资料来对房地产的开发水平做出评价。因此，深入科学的研究房地产开发水平是非常有必要的。虽然有些学者从实证方面进行了一些研究，由于选取了比较片面的研究指标，没有对房地产开发进行科学全面的研究，所以得出的结论难免有些偏差。1.3 研究方法与研究技术路线1.3.1研究方法(1) 文献研究法：通过检索有关文献资料，了解房地产业的相关理论并搜集基础资料，探讨山东省房地产业的发展现状，对形房地产业的发展水平进行初步分析，为下一步的深入研究奠定基础。(2) 定量与定性相结合的研究方法：以定性分析为基础，以定量分析为手段。应用聚类分析对我国
9、31个省份的房地产开发水平进行聚类，对山东省省房地产开发水平有一个更准确的定位；采用因子分析的方法分析相关因素对房地产业发展的影响，进而综合评价我省房地产开发的水平。(3) 实证分析方法：本文将全国各省市房地产发展状况与山东省房地产业发展现状相对比，利用中国统计年鉴、山东统计年鉴搜集有关数据，从发展现状、开发潜力、开发效率和资金利用状况四个方面对山东省房地产业发展水平进行详细分析。1.3.2研究技术路线收集分析相关资料选取评价指标构建评价体系分析我省开发水平数据处理得出相关结论2综合评价相关理论概述2.1几种常用的综合评价方法所谓综合评价法，就是根据统计研究的目的，以统计资料为依据，借助一定的
10、手段和方法，对不能直接加总的、性质不同的项目进行综合，得出概括性的结论，从而揭示事物的本质及其发展规律的一种统计分析方法8。要对一个问题进行全面综合的评价，这就需要我们考虑到问题的各个方面，所以要建立能够全面反映问题的指标体系。这就要求我们要综合不同的指标，来进行综合评价分析。有很多评价方法来对问题进行综合评价，比较常用的有层次分析法、模糊综合评价法、综合指数法等等，但是这些综合评价方法都有其自身的优缺点，下面对其做了一下简单的介绍：（1）层次分析法所谓层次分析法，是指将一个复杂的多目标问题作为一个系统，将目标分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）的若干层次，通过定性指标模糊量
11、化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法。该方法能够避免传统的主观定权的缺陷，使得目标定权更加客观。该法以系统分层分析为手段对评价对象总的目标进行连续性分解,通过两两比较确定各层子目标权重,并以最下层目标的组合权重定权,加权求出综合指数,依据综合指数的大小来评定目标实现情况。AHP适用于总目标不确定且分解的各目标层次适中时。该法分层确定权重,以组合权重计算综合指数,减少了传统主观定权存在的偏差,且能客观检验思维标准的一致性,常和其他评价方法联合应用,提高评价的准确性和可信性9。（2）模糊综合评判法模糊评价法对相关性较强的指标体系进行评价时受到限制。在
12、对一个问题进行评价建立的指标体系中很多指标相关性很强10。比如在对房地产开发进行评价时，竣工面积和经营总收入是高度相关的，但是这两个指标却是评价房地产开发的重要指标又不能删除，因此不适合运用模糊综合评价法对房地产开发进行评价，相反应用因子分析法却可以有效的进行处理分析。（3）综合指数法综合指数法的基本思路则是利用层次分析法计算的权重和模糊评判法取得的数值进行累乘，然后相加，最后计算出经济效益指标的综合评价指数。 在应用综合指数法时要求指标数值的差异不能太悬殊，单个指标的波动不宜太大，这就使得综合指数法在应用中受到限制11。2.2研究方法的选择从上文的介绍可以看出以上几种综合评价方法，不适合对房
13、地产开发水平进行综合评价，本文选择了因子分析法和聚类分析法进行分析评价。下面介绍一下两种评价方法以及选择他们进行评价的依据。（1）因子分析法因子分析是采用降维法进行统计分析的一种多元统计方法。因子分析研究相关矩阵或协方差矩阵的内部依赖关系，他将多个变量综合为少数几个公共因子，以再现原始变量与因子之间的相互关系，在统计工作中得到了很广的应用12。因子分析法是根据相关性大小的原则对原始变量进行分组，将相关性较高的变量分在同一个组，并且不同组间的相关性也较低。在确保信息尽量完整的情况下，提取几个少数的相互独立的指标，然后确定权重，从而确定最总得分的方法。因子分析法的优点在于综合因子的权重，是根据各个
14、变量的方差贡献率来确定的，方差越大的变量占有的比重越大，权重是在计算变量的方差的过程中确定的，故而不受主观因素的影响。此外，因子分析法还可以运用SPSS统计软件进行快捷的运算分析，具有非常强的可操作性。与传统的其他综合评价方法相比，因子分析法具有科学、实用、简洁、方便等优点。因此，因子分析法更加适合于对房地产开发水平进行综合评价。（2）聚类分析法房地产开发水平除了可以用因子分析法进行评价外，还可以用聚类分析法进行综合评价。聚类分析也称群分析、点群分析，是研究分类的一种多元统计方法。一般认为，我们所研究的样品或指标之间存在不同程度的亲疏关系，因此，可以根据样品间的多个观测指标，找出能够度量样品或
15、指标之间的相似程度的统计量，以这些统计量为划分依据，把一些相似程度较大的样品或指标聚为一类，把另外一些彼此之间相似程度较大的样品聚为另一类，如此下去，关系密切的聚合到一个小的分类单位，关系疏远的聚合到一个大的分类单位，直到把所有的样品或指标都聚合完毕，把不同的类型一一划分出来，形成一个由小到大的分类系统13。本文在进行因子分析之后，运用聚类分析法对山东省房地产开发水平进行综合评价，将山东省的房地产发展状况在全国31个省市中进行准确的定位，进一步对我省的房地产发展水平进行归类评价。3山东省房地产开发水平的现状自从上个世纪八十年代开始，我国实行住房制度改革以后，山东省的房地产业开始有所起步。经济快
16、速稳定的发展，为我省房地产业的发展打下了良好的基础。山东省房地产经过三十多年来的发展，已经成为影响经济社会快速和谐发展的重要影响因素。通过这三十多来年的发展，全省开发规模不断扩大，开发效率越来越高，呈现出了巨大的发展潜力。本章主要介绍我省房地产发展的状况，运用往年山东省房地产开发的相关数据，从纵向对我省房地产开发水平进行研究，为下一步的综合评价提供理论依据。3.1山东省房地产开发规模的研究近年来，我省认真贯彻落实国家有关房地产宏观调控政策，加大房地产市场秩序整顿力度，使我省的房地产基本上保持了健康快速的发展。根据国家统计局相关数据统计，山东省房地产开发投资额增长迅速，为拉动经济增长做出了积极贡献。本章节从房地产投资完成额和企业数量两方面来分析研究我省的房地产开发规模。作者依据国家统
