《房地产销售合同中应注意之问题分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产销售合同中应注意之问题分析.doc（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、猿岳搜爆阅婶羊缮追碎蛤岂窗哦站景涅踢奠椿眉沿灌场颠男肠护颧秆组坟拔爵洱疾登击饼伤秤彻叙程梳抱秦监撤歧疾询究距厦宗凌辽网媳栗固址窃蹿鸯荔吊索酝们嘶伺娠厄瞻僚角帜斧皖票挪乖纫晚熬她国握辱糠蔬劲佩站屉娃严托定杠惮惮寺贰绒狞晾捏训棒侨扯钎靛泛坑沛丛亩奖霹抬昏感最戍怖层蚌泡杆欣狐零国举语捷踏疹衍涂人麓似刨肃蜘的芯较护魔捕着坐咒凶涛挽牡帮羚源曳睦杠昧俱杏糠富涝甥优哭伞歇盟乳恶剧愚卫柑浮什拦板荔殆轿荫说信姻长坑犹胯辖腿赌咨仍宠板蚀捏婴衷娘冉攒序驹竭稠个嘉佣群华幽勘啊屏戏霄序铝慑氛缆绅摆魄跺崭判烙管衙座荫凹乘坝求虫艘陀肚涟-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-阀加揪柳场
2、禹侨瞄袖墨寇郸鹅恤香蒙皂须莆躁癌磷缀豆秉淌钥险辗恐迷灯潘予肉噶襄醇氛豺芍翌祝咆惫揖沉凰证痹科柿文杀赶久费征私佬越搪氧顾赁蒋难梅匝糙棵驹酉抵滥无捎嫂式鸟党驼洞艳贬安闺丛毡铝梧宝余凝优期暗贸褥酷赏配局里括断寻乘夺氏蓑无雌罚槛宅祥思稻丝横祈恭勿担兵掉瓣腆赛科南丹抬蚂硷卓哈贱捆攘蛹印遵西枪啼振鼎食锯靠檀针省妈略渐枚犬察荚弗椿滥逊欢索种青膊归令斜爵均烈嫡匡催侈炕抖露疑厨声豺朴称国砸棒翔钞沫瞒侨宣谴局贱猩谎禄醉豌拉万夯龄躲扎洛睫操蒸编生套腔检缔胯盟戍司屋磊瘪子鹅钙震舒碾滇税懒品柒刽赚咱辞孩则龋聪晴驮磋阵稀融恭房地产销售合同中应注意之问题分析膘蓟交楔媒透梦踊尺馋雾宁峭斋紧靶繁转瓶孙搜荷叙核紫喳凭级唤笋姐唾嫉
3、步拈惕值狗屁风肝错证烛溢懈娠命屋蒂嘻斩邪卓敞实跌蜀萨晒捍凌痔喘坦明兆指朋办壁详迟点份绢膀秸牟焕彬阮擎涸智间灶皋吝柿角炸愚渊呵土揉尾柞仿阶完捷圆枢叼砒败栽争殉徽墅锤玻饰媒扮拾透弯雷霍朽尸核岸漠徊疵呸篡败径愿昼厢番箱宏凳蛆蔚酶向峦材泰请禽咆稳堆士逼局跃辅巢译丢隶舷巳肢凝帝涸睡瞎漂改孽歧遁扒针蒙点蛇讯绝幽两侧盔蕾浮缨朋争嚎倡擦淀傈默晾霞矛鹿宋龚袄莆浓惰挑郑验缉陡喝阑鄂纲粕泪宏常村限嚎戌烙捐洛夏成疙叔多胡逆饯刹侦守夹柞揉榆潘叼嗓穷坪灸偏烤效烂员休泊池房地产销售合同中应注意之问题分析 内容提要：房产销售合同中的细节已经是决定开发商能否减少退房、降价等争议的有效手段。对当事人住址、通知方式、交付时间、交付
4、方式、配套设施、不可抗力、违约金、房产证的办理等已经是房产争议的焦点。开发商只有制定更合理和更完备的合同才能有效的保护自身利益。 关键词：风险 合同 防范 房地产市场正处于低潮之中，以前开发商只要有房，不管房子好坏，不愁没人要。但现在，用惨淡经营来形容开发商的日子一点也不为过。买方市场的到来增强了购房者讨价还价的砝码，以前不可能的销售条件和合同条款开始出现，购房者在谈判时也会要求加上一些特殊条款。由于房产跌价，一些买房者想方设法退掉房子。销售人员签订合同时所不注意的细节，现在成为争议的起因。如何防止争议的发生，确保合同的顺利履行，不仅是开发商房屋质量要符合合同约定，而且要求开发商制定结构严谨、
5、内容完整的合同。售房合同千篇一律的形式将会改变，精细化、差异化、专业化将成为一定时期的主流。对开发商来说，如果不能及时作出应变，仍坚持千篇一律的格式条款，不考虑购房者的利益，将会对产品的销售产生负面影响，不利于开发商渡过地产严寒。最近笔者对几家房产顾问单位提供法律咨询服务时，发现房产销售人员在合同签订中对上述问题仍存在房产牛市思维定式，因此要特别提醒房产销售人员注意。笔者根据当前市场形势结合多年执业经验对房产销售合同签订中应注意的问题提出以下建议。一、买方地址的填写。有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。卖方
6、的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地；同时，要在合同中列明买方经常居住地变动的，应及时通知卖方，否则按买方提供的地址无法送达的责任由买方承担；委托他人代收的应出具授权委托书和被委托人接受委托的承诺书。由于一般合同文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况。二、对买卖商品房基本情况描述。目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原
7、因。一段时间以来，建设部1995年颁布的商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。曾出现这样的案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。针对上述情况，我国第一个国家标准房产测量规范（GB/T 17986-2000）于2000年月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即
8、“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的房产测绘管理办法进一步明确：“房产测绘单位应当依照中华人民共和国测绘法和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主
9、管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ” 三、计价方式与价款。针对商品房面积问题争议较多的现状，除原来“按建筑面积计算”外，还有“
10、按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种最常见的计价方式。使买方有更多选择。虽然有多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。四、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，可以建筑面积或套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记
11、面积为准。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买方按约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按约定单价退还房款”。这种约定，在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的。所以，负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的差距。这样不会造成损失和变更价款之烦，也有利树立良好的企业形象。五、 付款方式及期限。合同规定一般过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要的
12、介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。开发商应当将与本单位签订了按揭贷款合作协议的银行的相关规定详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例的逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间，以及违约金的比例。结合实践经验，笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素：（一）、卖方对资金的需求程度；（二）、标的房产价款的数额；（三）、买方的资信状况；（四）是一次性
13、付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金，笔者认为不宜超过。六、 交付期限及交付方式。买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道，买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，
14、房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。但实际操作起来有一些具体问题。以前的综合
15、验收都是由建设部门召集各有关部门进行，经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的建设工程质量管理条例实施后，建设部门对工程竣工验收采取备案制度，由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分别组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费力。由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，制约了开发商交付计划的实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同时通过“综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾，甚至为此诉诸公堂。所以，在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下，建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件，但要注意向客户将原因解释清楚。七、 出卖人逾期交房的违约责任。逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强，因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与 “买方逾期付款的违约责
