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1、商品房多重买卖的法律评价 商品房多重买卖是出卖人就同商品房签订两个或两个以上的买卖合同,将房屋先后卖于数人，形成数个商品房买卖合同关系的行为。一物数卖,自古有之，谋取利润最大化是多重买卖的动因，亦是对诚实信用原则的直接悖离。房屋乃人安居乐业之本，与民众生活休戚有关，而商品房多重买卖现象又时有发生,诉诸法院者屡见不鲜。因多重买卖波及物权变动及诸多债法因素，实有进一步研习之必要。本文试结合最高人民法院新颁布的有关审理商品房买卖合同合用法律若干问题意见的解释如下简称解释第8、10条的规定，略谈粗识浅见,以资探讨。1 一、商品房多重买卖合同的效力合同的效力是法律对合同的价值评判。合同是当事人合意的体现
2、,除因标的目的自始客观不能、无从拟定、违背法律强行规定,违背公序良俗及其她法律特别规定外,均为有效。前位买卖合同只要系双方真实意思表达，不违背合同法52条的严禁性规定，其效力自不待言。在后位买卖合同中,出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的善良风俗,但只要出卖人与后位买受人未有歹意串通损害第三人利益的行为,该房屋买卖合同并非固然无效。不能以与否做到实际履行为原则否认后位买卖合同的效力。房屋所有权的转移亦不是房屋买卖合同生效要件的观点也广为学界和实务界承认。基于先后买卖契约而生之多重债权，依老式之债法观念，不因先后而异其效力。2就此意义而言，出卖人房数卖的行为不能固然否认前后买卖合同的效力。解释第
3、条也规定：商品房买卖合同签订后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的先买受人可以祈求解除前位买卖合同及规定出卖方支付惩罚性违约金，而不能固然否认后位买卖合同的效力。由此可推断解释承认后位买卖合同效力的意旨。在出卖人已将房屋所有权移转至前买受人后,又将房屋出卖第三人的，出卖人的行为是一种出卖她人之物的无权处分行为,对无权处分行为的效力，学界通说及合同法第51条均觉得应采效力待定说，合同并不固然无效。置换一种角度考虑,出卖人出卖她人之物的行为在后买受人不知情的状况下,也是一种欺诈行为,依合同法第条规定,后买受人享有撤销该合同的权利。解释第条也规定：在出卖人
4、已将房屋卖于她人并已履行的,后买受人可以祈求撤销买卖合同,并主张惩罚性补偿金。 二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平房屋买卖以转移房屋所有权为合同目的，同一合同标的难以在多种债权人之间合理分派,是多重买卖合同的特色所在,亦是诸多买受人权利冲突的集中体现。精确界定商品房多重买卖中的物权变动,是保护各方权益的前提条件。（一）房屋所有权已先行转移于前买受人时的物权变动出卖人若已将房屋所有权移转于前位买受人并办理所有权登记后,又将该房屋卖于她人，先买受人获得房屋所有权当无疑义。不动产以登记为权利公示公信措施，后买受人可从权属登记中发现出卖人非真权利人,从而放弃交易。若其仍乐意与出卖人继续交易,则应
5、视为接受了权利不能实现的风险,自然无法获得房屋所有权。为惩戒出卖人的歹意欺诈,依解释第9条三项规定，后买受人就出卖人的一物数卖行为可主张不超过已购房款一倍以内的惩罚性补偿金。 （二）出卖人径行将房屋移转于后位买受人时的物权变动及法律评价 .物权行为理论之辩析欲清晰解析物权变动的内涵,必先厘清物权行为的概念。物权行为是指要发生物权变动,须独立于债权契约之外，以直接发生物权变动为目的设立新的法律行为。债权行为仅是物权行为的因素行为,两者截然分开，各自独立，物权行为并不因因素行为无效而无效，虽然因素行为无效,仍可发生所有权变动的效果,此即为物权行为的独立性、无因性。3浏览域外法典,有关物权变动大体有
6、四种立法模式。其一,债权意思主义模式，以法国为例,不承认独立于债权行为的物权行为概念,买卖合同成立时物之所有权即行移转。其二,登记对抗主义，如日本立法模式，买卖合同一经成立,物之所有权即行移转，但非经登记不能对抗第三人。其三，登记要件主义,又为辨别原则。典型代表为瑞士，即承认物权行为与债权行为的区别,但又不承认物权行为的独立性和无因性。单纯的合同行为不会发生物权变动的效果，还应履行登记等公示行为,方有物权变动之效。其四，物权意思主义，以德国为例，国内台湾民法亦采此说。该学说由德国历史法学派创始人萨维尼所创,主张物权行为的独立性和无因性,虽然买卖合同无效或被撤销,所有权仍然发生转移。依该说,在商
7、品房多重买卖中即便出卖人损害先买受人利益再次出卖房屋，但若出卖人与后买受人履行了物权变动手续,后买受人仍可固然获得物之所有权。 .国内物权变动之立法选择国内民法学界及实务界对物权变动模式的选择亦是众说纷云。主流观点是不接受法国的债权意思主义模式和德国的物权行为独立性、无因性理论,而应沿用国内惯以用之的公示要件主义瑞士模式，同步坚持辨别原则，注意合同效力和所有权转移的分离和差别。物权行为的独立性、无因性堪称严谨慎密的逻辑演习体系，固然具有维护绝对交易安全的价值取向,对后位买卖人提供了最完备的权利保障，但因其过于技术性、抽象性,且歹意买卖人亦可一视同仁地获得物之所有权，实与诚实信用的善良风俗背道而
8、驰,公众的道德观、价值观难以认同。物权无因性理论一定限度上是为法律生活形式之安定而牺牲了法律生活实质之社会合法性,无异于削足适履。事实上物权公示公信原则及善意获得制度同样可起到维护交易安全之职，盲目崇尚物权独立性、无因性原则实无必要。国内物权法草案，在辨别因素行为与物权行为的同步,也否认了物权行为的独立性、无因性。5解释第、条的规定非常明确地表白了商品房买卖合同中,对于出卖人再处分具有限制或拘束的思想。可以说，司法解释在此主线没有波及物权交易行为的独立,更不用说无因性原则在法律设立和法律交易上的合法性。因此,该规定应是对物权交易抽象原则即无因原则的间接否认。6 3.解释中的物权变动原则及对出卖
9、人、先买受人、后买卖人之利益调节解释第8条和第1条，针对因素行为的不同，在考量后位受让人善意与否的基本上，对房屋所有权变动作了不同的规定。 解释第条规定,商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法获得房屋的买受人有权祈求解除买卖合同,规定出卖人承当不超过已付房款一倍之内的惩罚性补偿责任。惩罚性补偿责任突破了老式民法中合同补偿责任只在于弥补损失而不在于惩罚的理念,源于英美法系国家,最早重要合用于侵权责任,后来逐渐被广泛合用于合同纠纷。解释继消法49条、合同法1条之后,作了新的创新,将补偿性补偿责任界定在已购房款的一倍以内,既有助于有遏制多重买卖之类
10、违背诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,增进社会诚信制度的确立,又能达致各方利益的平衡,保证建筑业的健康发展。但仔细解读解释第8条，会发现先买受人的权利仅限于前位买卖合同中,而无权规定解除后位买卖合同，更无权主张房屋所有权。对此应理解为是后位受让人主观为善意时，对出卖人、先买受人、后买受人的利益衡平。先买受人之因此无主张房屋所有权之权利，缘于善意第三人受到了公示公信原则的保护。不动产物权公示原则是指将不动产物权的设立、移转通过登记方式向社会公开。不动产物权公信原则是指任何人由于相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易,该项交易应当受到保护。7公示公信原则彰
11、显了保护信赖利益的精髓，而信赖利益往往又是交易安全的基本。在商品房多重买卖中，出卖人仍是登记记载的权利人,在法律上只能推定其为真权利人,后买受人基于对不动产登记的合理信赖，而与之交易，自应获得房屋所有权,否则将是对无辜、善良的后买受人的非难，有悖于公平正义之法则。 先买受人可否通过对后位房屋买卖合同行使撤销权而实现其合同权利,进而获得房屋所有权，值得商榷。多重买卖合同中行使撤销权的法律后果是后位买卖合同自始无效,后买受人自始未获得物之所有权,前买受人得向后买受人祈求返还标的物之占有于出卖人。现一种观点觉得只要出卖人与后买受人达到房屋买卖合同,在房屋交付或登记时，先买受人即可就后位房屋买卖合同行
12、使撤销权；另一种观点觉得若债务人行为虽致财产减少,但仍有能力清偿其债务时,于债权即无损害，债权人应无撤销权可言。8台湾学者史尚宽先生亦觉得,出卖人尚有补偿因不履行所生损害之资力时,应解释先买卖人不得行使撤销权。笔者批准第二种观点，第一种观点脱离了合同法设立撤销权制度的宗旨，有扩大泛化之虞。依学界通说，撤销权的效力在于保护全体债权人利益,若仅因个别债权问题,而无限制地容许特定物给付行为的撤销,显然逾越撤销权制度的原有机能。10解释对先买受人就后位房屋买卖合同能否主张撤销权无明文规定，实践中可参照合同法7条解决。 解释第0条规定,买受人以出卖人与第三人歹意串通，另行签订商品房买卖合同并将房屋交付使
13、用,导致其无法获得房屋为由,祈求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的,应予支持。此条解释是对后买受人主观为歹意状况下的特殊规范。虽然后买受人已获得房屋所有权，先买受人仍可径直主张合同无效,并依合同无效的法律效果使后买受人丧失房屋的所有权能。该条是对物权行为无因性理论的直接否认，不是从注重保护后买受人的利益，进而保护实际交易的流通效率与安全考虑；而是从意思自治和诚实信用的基本价值出发，着意保护先买受人利益和正常的交易秩序。对出卖人与后买受人违背诚实信誉的行为科以了宣布合同无效这一最严肃的惩罚，并辅之以不超过已付购房款一倍的惩罚性补偿责任，体现了司法者明确的价值取向。 应当说解释第10条对
14、“歹意串通”的注解较为模糊，实践操作有一定的困惑。“歹意串通”原则的掌握是实践中亟待解决的问题。笔者觉得“歹意串通”应作合理的扩张性解释,不仅涉及明显的双方歹意通谋,损害第三人利益的情形,亦涉及出卖人与后买受人均有歹意，但未共谋的状态。在双方未共谋的状况下，虽无意思联系，但双方的过错及歹意不容回避，并且这种过错通过房屋买卖合同这一载体客观结合后，就会对先买受人带来损害。从保护善意先买受人的立场出发，应承认该行为亦是“歹意串通”的一种客观体现形式。“歹意串通”既是主观语境中的概念,又现之于客观领域。就主观而言，若后买受人明知前位买卖合同的存在,并预见到后位买卖合同的签订会对先买受人利益带来损害,
15、仍与出卖人合谋签订新约，其主观为歹意不言自明。就客观而言,意味着某种串通行为,强调当事人实行具体行为的歹意通谋性。这种串通行为不仅涉及积极的串通,也涉及默示的串通，或是心照不宣，或是后买受人引诱出卖人一物数卖等。1在相称多的状况中,因出卖人仍为物权登记中的所有权人，后买受人在知晓前位买卖合同存在的前提下,能否以物权登记的公示公信效力为证明其主观善意的抗辩理由。一种观点觉得,物权登记的公信力是拟定的，既然物权登记中出卖人为所有人,便有占有、支配、使用、处分的权能，即便后受让人懂得该房屋已卖于她人,也应推定其是无过错的,仍可以公示公信为由对抗先买受人;另一种观点觉得,受让人明知或应知前位买卖合同的
16、存在而买受该房屋,主观上有过错，已有违善意，与诚信原则相悖,不应受到法律保护。笔者赞同第二种观点,因素在于：1第一种观点对公示公信原则的理解流于形式，显得僵化、偏颇。公示公信原则的指向是对信赖利益的保护，既然后受让人知情,就无信赖利益可言,法律自无保护之必要。2从所有权属登记公示公信到后买受人善意的逻辑推理过程是一种法律上的推定。对于推定,只要充足举证予以驳斥，使其失去立论的理论本源，是可以推翻的。因此,只要有证据证明后买受人知情，则主观为善意的推定将不能成立。 .商品房多重买卖责任形式之扩展囿于老式民法理论中的合同相对性原则,前买受人对主观有歹意的后买受人缺少主张权利的途径。但后买受人的过错实不可忽视,试想若仅由出卖人承当责任，似对后买受人有
