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1、房地产调查及初步可行性研究报告一、一、调查和研究的背景与目的为了更大的实现宏信公司跨地区、 跨业态扩张的战略目标，根据公司高层的 意图，在高层前期多方面接触和考察的基础上， 在选定了地区、区域和项目地块 的前提下，展开了这次调研。本次调研活动所针对的调研对象为北京市新街口地段的一个危改项目的非配套公建项 目，属于比较典型的复合型商业地产项目。本次调查和研究的时段为 2003年5月9日到5月23日由于时间和精力，再加上外 部一些不可抗因素，本次调研仅仅收集了初步的数据和信息，整个报告重点在于对北京市的相关市场状况的调查和在此基础上的初步开发建议。备注：非配套公建是指不是针对住宅项目本身而修建的公
2、共建筑。二、二、项目简介1、1、本项目的主体项目为“桃园二期危改项目”，它位于西城区新街口地区，东起新街口北大街、西至北草厂胡同、南起西内大街、北至北环。具体的经济技术指标如下表:1总用地：55.24公顷可规划用地：35.00公顷总保留用地：1055公顷代征用地：9.69公顷2用地平衡表居住区建设用地：35.00公顷其中居住用地（含配套公建用地）：10.09公顷非配套公建用地：12.33公顷道路用地：4.94公顷绿化用地：7.64公顷绿化率：22.5%3总建筑面积：90.687万平方米地上总建筑面积：79.287万平方米其中居住建筑面积：28.81万平方米（地上）配套公共建筑面积：5.29万平
3、方米（地上）非配套公共建筑面积：45.19万平方米（地上）地下总建筑面积：11.40万平方米容积率：2.334总居住户数：4136户总居住人口： 11581人地上停车：1000 辆地下停车：4300 辆2、2、整个项目中间为危改房住宅和配套公建。沿靠西内大街、新街口大街、北二环路是规划的非配套公建的商业用地，其中包括了写字楼、商场和商铺、酒店、公寓、娱乐设施等物业形态。具体的非配套公共设施指标 如下表：A区（东南商业娱乐区）E、F区（西南商业办公区）序号分区用途用地面 积（平方 米怦）建筑面积 （平方米 m2）序号分区用途用地面积 （平方米）建筑面积（平方米）A-8:宾馆4731630000F
4、-1办公、商业891045500A-7-1商业60020F-4办公、商业359317560A-6商业12300E-4办公1056718000A-5商业20000E-3-B办公、商业18040A-9办公商 业21000E-3-A办公、商业34029000A-8-1:娱乐4000A-7-2办公21960A-12:幼儿园18472000合计49163171280合计26472109000绿化用地9500绿化用地3800H区（西北办公区）B、G区（东南商业娱乐区）序号分区用 途用地面积 （平方米）建筑面积 （平方米）序 号分区用途用地面积 （平方米）建筑面积 （平方米）H-1办公2225627000G
5、-1商业1363045000H-2办公24400B-4商业、娱乐711421000H-3办公23500H-4办公16800H-5办公468621500合计26942112100合计2074466000绿化用地9600:绿化用地2167+2679=4846H区北部退红线20米作为城市绿地项目总用地面积：123321平方米项目总建筑面积：451900平方米项目总绿化面积：27746平方米绿化率：19.35%3、3、桃园二期危改项目的非配套公建商业用地也即“北京新街口商业文化步行街（暂定方案）”总占地7.68公顷，建筑面积地上约36万平方米，地下约10万平方米。该地块是传统的商业街， 但是消费档次属
6、于中下水平。三、三、开发背景分析1、1、根据北京市“十五”时期商业发展规划，北京市将在“十五”期间内搭建以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局。这对于本项目既是挑战又是机遇。商业发展的重点是：促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送 区为主的商业圈；开拓十城
7、，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心； 培育十街， 即培育十条左右各具经营特色的商业街（区）;完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商 业、旅游休闲商业、 科技文化商业和绿色生态商业。按照这个规划，本项目应该定位在“十街”的范畴，兼顾“社区商业”的功能，同时对“两网” “三区”起到补充的作用。2、2、北京市房地产总体状况概述（1）（ 1） 写字楼整个北京市的写字楼供大于求，整体租售价下降几成定势。2002年北京市的写字楼市场供应量达到 300万平方米，再加上尚未消化的一部分存量，导致其租金和售价处于持续下跌、入住率
8、下降、空置率攀升的状况。“三老将” （CBD中关村、金融街）呈现不同的走势，“两新兵“（奥运村、传媒大道）前景较为看好，实力也 不容忽视。从需求方面来看，中资机构仍然势需求的主力，外资的需求增长缓慢。（2）（ 2）商业用房随着北京市房地产市场再度升温，本市的底商、商场、购物中心、超市、批发市场等用于商业用途的房地产开发越来越富有吸引力。为迎接2008年奥运会，北京市的交通不断改善、旧城区不断改造、住宅郊区化大大刺激了商业房地产市场。尽管目前北京市商业总规模较大，但是人均面积均显不足（从经济发展的规律看，商铺总面积与人口密度的合理比例为1平方米/人）,因此消费市场和投资市场对商业房地产的追逐力度
9、有所提高，导致近期北京市商业房地产市场呈现良好的租售态势， 市场前景较为乐观。其中以底商的势头最为迅猛， 现在北京市新开发的住宅、写字楼、酒店等，绝大部分都带有两到三层的底商。目前，商铺的开发已经由单纯的“点式”（独立商铺）开发向整体开发和经营发展，开发大型商厦和综合商业物业成了一种市场的必然趋势，并且能为开发商带来客观的利润空间。但是关于科学的商铺营销链：开发商 投资者经营商家消费市场还没有完全形成，只有消费市场赢了， 商投资者才能赢。因此投资者在置业的时候 非常小心和谨慎。很多开发商为了消除投资者顾虑，很早就引如专业的商业物业管理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等进行总体规划、招商、后
10、期推广和物业管理。（3）（ 3）商住公寓商住公寓经历了以商住两用普通住宅一一具有较强商务功能的SOH户型可以作多种分割的 STUDIO2001年商住公寓取得了不俗的销售业绩，2002年各开发商都蜂拥而至，争着宣传其“商住”概念，可见各开发商都看好商住公寓的需求市场。商住公寓的走旺得益于国家和地区的政策改变：2003年初，北京市工商行政管理局规定，从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等4类经营活动的公司，不能以居民住宅楼、商住两用楼（含居民住宅楼和商住两用底商楼层） 房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）。从事上述4类经营活动以外的，须提交申请住所所在地居（家）委会、业主委员会
11、或者能够代表该地区居民行使权 利的其他居民自治组织出具的同意函，否则不予受理。以上规定加速了商住公寓的发展。而国家的金融政策在商住公寓畅销中起到了非常主要的推动作用：商住公寓与写字楼相比，其优势在于可以用20%或者30%勺按揭买房，按揭期限可以达20年，使用权限为70年；而写字楼的按揭贷款几乎是不可能的，即使有可能也只能 五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少20年。（4）（4）住宅2002年商品房销售势头极旺，其增长速度甚至略超出商品房竣工和开发投资 的增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅的需求不仅没有因为近几年商 品房供应量的大量增加而减弱，反而有所扩大。北京市城区住宅价格有
12、所下降，郊区价格有所上扬；城铁的开通带动了其沿 线房地产的活跃；经济适用房也四面开花；户型结构的需求呈现两极化，大面积豪宅和小面积小户型大行其道；低密度住宅市场份额逐步增加，并且受到市场的关注 和认可。总体来看，北京市的房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化， 高档住宅、投资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。（5）（5） 小户型北京市的房价始终居高不下，低总价的小户型实际上成了近两年北京市市场人们的追逐热点。3、3、北京市房地产行业相关政策概述（1）（ 1）经济适用房价格管理办法该办法对经济适用房作出了新的规定：经济适用房基准价格由开
13、发成本、税金和利润三部分组成。它的实施加快了经济适用房市场化的进程。（2）（ 2）北京出台新规定解决商品房空置问题该规定有利于对房地产供应市场总量和布局的宏观调控，有利于减少商品房空置面积，达到有效防止北京房地产市场过热的目的。（3）（ 3）关于北京市城镇居民购买经济适用房有关问题补充规定的通知该补充规定完善了经济适用房的购房程序，可一定程度防止中高收入家庭购买经济适用房、超标购买大面积高总价经济适用房等不合理现象。（4）（ 4）拆迁户购房税收优惠条件再放宽该优惠政策的实施将一定程度的促进拆迁户购买商品房，拆迁户也是购房不可忽视的一部分。（5）（ 5）北京市建委规定：不许销售未经装修的毛坯房（
14、6）（ 6）北京市空置房免征契税政策年底叫停（7）（ 7）个人住房担保贷款贴息凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京市住房资金管理中心 按照商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。该贷款新政策的出台，会对刺激个人购房消费起到一定的作用，首批可进行 贴息的住宅项目是该政策的最大受益者。（8）（ 8）建行推出“转按”业务该项金融政策规定，购买贷款尚未还清的二手房可以贷款，这将大大促进北 京房地产三级市场的发展。（9）（ 9）北京市执行新基准地价表根据不同用途土地的特点及相应地价水平，商业、综合和居住用地的基准地价由高到低，由城区到郊区被划分为十个等级。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段， 丰台、石景山为三到九类地段， 其他郊区县处于六到十类 地段。4、4、北京市市政建设概述（1）（ 1）五塔寺路改建它可以方便这个区域的居民和北京舞蹈学院等单位职工的出行，同时分流从 西直门外大街通往西三环的交通流量。（2）（2）规划八大枢纽三年建成北京
