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1、XX地区XX物流园项目可行性研究报告 XXXX工程咨询有限责任公司二0一一年五月目 录第一章 总论11.1 概述11.2 可行性研究报告编制的依据和原则21.3推荐方案41.4分析结论7第二章 项目建设背景及必要性102.1 项目提出的背景102.2项目建设必要性分析11第三章 市场预测163.1物流园的发展概况163.2伊吾物流业发展现状183.3 物流业的发展趋势213.4伊吾县物流业需求和供给分析22第四章建设条件与园址选择264.1项目建设拟选地址264.2项目建设所在地项目建设园址分析264.3 建设条件28第五章 工程技术方案315.1项目组成315.2 建设内容及操作流程315.
2、3 项目建设工程方案34第六章 总图布置及辅助设施方案456.1总图布置的依据和原则456.2 总平面布置466.3交通运输476.5场区防护及绿化486.6给排水工程486.7供电516.8通讯、网络系统546.9采暖供热54第七章 节能577.1概述577.2节能措施577.3建筑节能587.4能源管理60第八章 环境保护628.1 编制依据和标准628.2项目建设的主要环境问题638.3环境保护方案648.4环境影响评价66第九章 劳动保护与安全卫生679.1劳动保护与安全卫生679.2消防69第十章 项目组织和劳动定员7110.1项目体制及组织机构7110.2生产班制及定员7110.3
3、人员来源和培训72第十一章 项目实施规划7311.1建设周期的规划7311.2实施进度规划73第十二章投资估算与资金筹措7512.1投资估算范围7512.2投资估算依据7512.3投资估算7512.4资金筹措76第十三章财务评价与分析7813.1编制依据7813.2 财务评价基础数据与参数选取及有关说明7813.3 收入及税金估算7913.10财务评价结论84第十四章 项目招标8614.1概述8614.2招标范围8614.3招标组织形式8614.4招标方式8714.5招标核准8714.6招标基本情况表87第十五章 风险分析8815.1技术风险8815.2 市场风险8815.3 管理和人员风险8
4、915.4 资金风险90第十六章 结论与建议9116.1 结论9116.2 存在问题及建议91附表931、建设投资估算表932、流动资金估算表943、项目总投资使用计划与资金筹措表954、项目主要参数指标965、经营服务收入与相关税费表976、营业税金及附加计算表987、总成本费用估算表1008、固定资产折旧、无形与其他资产摊销费计算表1029、利润和利润分配表10410、借款还本付息计划表10611、财务计划现金流量表10812、资产负债表11013、项目投资现金流量表11214、项目资本金现金流量表11415、盈亏平衡分析图11616、主要单因素敏感分析图表117 V8第一章 总论1.1
5、概述 1.1.1 项目名称XX地区XX物流园项目1.1.2 主办单位概况项目申请人，公司正在注册过程中。1.1.3项目建设地点XX市XX工业园区三期，三桥旁，与二期交接处（河边）。1.2 可行性研究报告编制的依据和原则 1.2.1编制工作的依据1、XX市城总体规划（1997年2015年）；2、印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知（发改运行（2004）1617号）；3、投资项目可行性研究报告指南（电力出版社出版）；4、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5、中华人民共和国交通部公路站场建设项目可行性研究报告编制方法；6、供配电系统设计规范GB50052-2009；
6、7、城市容貌标准GB50449-2008；8、项目单位提供的各项基础资料； 9、XX市自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。1.2.2编制工作的范围 1、通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。2、确定项目选址用地与总平面规划。3、通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。4、估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。5、定性分析项目的经济效益和社会效益。6、从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。1.2.3 编制原则1、认真
7、执行国家、行业有关现代物流园的仓储、货物配送、运输及卫生等标准的规定；2、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3、总平面布置应满足物流园的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6、认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。7、坚持科学态
8、度，积极采用新技术、新材料，既要体现技术先进，科学合理，又要安全可靠。1.3推荐方案 1.3.1项目规模及目标本物流城拟建在XX市XX工业园区三期，三桥旁，与二期交接处（河边）。项目占地200亩（折合约133334m2）。项目总投资*万元，建设以生产、加工、仓储、销售、转运、停车场及信息服务为一体的现代化物流园。根据项目的建设性质和规划要求，整个物流城规划为四个中心、八大区域。四个中心：管理中心、物流中心、生产加工中心、配套服务中心。八大区域：管理区域、仓储配送区域、堆场区域、配套服务区域、展示区域、生产加工区域、销售区域、检查区域。建设目标：按照建设现代物流园的要求，利用所处自然地理位置较为
9、优越，区域内资源丰富，交通运输网较为完善，货物运输方便，物资集散能力强，信息相对灵通快捷，技术力量较强等诸多优势，在XX市XX工业园区三期建设以生产、加工、仓储、销售、转运、停车场及信息服务为一体的的现代化物流园。该物流园的建立，有利于培育大市场，做大贸易，搞活大流通，促进城市和农村两级市场建设，加快农村社会化服务体系建设，适应新农村建设和农业结构调整，促进农民收入的尽快增长。加快繁荣城乡经济，加快商贸物流和现代服务业。拟建物流园力争成为XX市及周边地区的物流集散中心。1.3.2场址概述本项目建设地选址在XX市XX工业园区三期，三桥旁，与二期交接处（河边）。XX市XX工业园区位于XX市东郊，玉
10、龙喀什河两岸，距市区约3公里，园区规划面积约11.3平方公里，园区规划分为产业园区、旅游商贸核心区、产业辅助区、生活居住区等十三个区块。其中工业用地4.5平方公里，商业用地1.7平方公里，仓储用地0.6平方公里，教育科研住宅用地1.5平方公里，公益事业用地3平方公里，规划期限20年，规划人口约8万人。XX公业园区一期规划面积1.6平方公里，于2006年5月正式启动建设，目前基础设施建设已基本完成，共投入资金约5000万元。现有入园项目40个，其中工业企业项目32个，非工业项目8个，已投产企业17家，涉及保健食品、饮料加工、维药研制开发、玫瑰精油提炼、建材加工等项目，总投资额超过3亿元。XX工业
11、园区二期规划面积2.5平方公里，于2009年3月开始启动建设，计划投资1亿元目前已完成投资7300万元，园区基础设施将在2010年4月30日前基本完工，二期入园项目已达48个，其中工业企业项目31个，非工业企业项目17个。目前，XX市XX工业园区已经成为全市乃至全地区重要的新型工业化和农业产业化发展平台，在引领XX市经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。1.3.3环境保护本工程建设地点周围的大气、水体等环境现状较好，无影响环境现状的污染源。项目产品在货物转运过程中实行严格控制，采用先进装卸设备，无三废排放，对周围生态环境造成的影响较少。1.3.3劳动定员及来源本项目共需劳动定员180人，所需员
12、工主要从当地招聘解决，实行合同聘用制。主要管理人员、技术人员等招聘具有一定专业技术水平和操作技能人员，满足物流园项目建设技术管理的需求。1.3.4总投资及资金来源本项目总投资*万元，其中建设投资*万元，建设期利息*万元，流动资金*万元，其中企业自筹*万元，银行贷款*万元。1.3.5项目实施进度 本项目建设期预计为24个月。1.3.6 项目效益现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速XX市城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实
13、施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进XX市工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。1.4分析结论 本项目需建设投资*万元，建设期利
14、息*万元，流动资金*万元，总投资*万元。项目正常运营年可实现收入*万元，税后净利润*万元，交纳营业税*元,城市建设费及附加*万元，所得税*万元，年合计交纳国家税费*万元。本项目属物流园建设项目，可直接解决180人劳动力就业问题，同时可上交国家税收*多万元，对促进当地经济建设具有重大意义。本项目市场前景好，投资效益可观，无风险，对项目建设地的经济建设及社会发展均有较大的推动作用，特别是对XX市的城市建设的长远规划起了推波助澜的作用。具有较好的社会及经济效益。主要技术经济指标表见下表。 主要技术经济指标表序号指标名称 单 位指 标备 注1总规模万吨502用地面积亩200折合约133334m23总建筑面积m2其中管理及办公区m2工程机、重卡交易市场m2养护站、加油、加气站m2维修区m2建材交易市场m2农副产品区m2包括15000 m2保鲜库生活区m2展示区m2餐饮住宿区m2锅炉房m2供水泵房m2变配电站m2地磅房m2堆场m2
