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1、榆林经济开发区创意文化产业园项目可行性研究报告榆林经济开发区创意文化产业园项目可行性研究报告房地产经纪有限公司（北京）二00九年九月目 录第一章 项目总论5 1.1 项目提要5 1.2 本项目的研究范围和依据5 1.3 项目概况6 1.4 可行性研究结论7第二章 项目建设的背景和必要性9 2.1 项目建设背景9 2.2 建设创意文化产业园的必要性14 第三章 需求分析与前景预测21 3.1 创意文化产业园的需求分析21 3.2 前景预测24 3.3 项目基本定位25 3.4 项目功能区域划分25第四章 场址选择28 4.1 建设的有利条件28 4.2 建设项目选址28 4.3 创意文化产业园建
2、设规模29第五章 工程投资估算30 5.1 投资估算依据30 5.2 投资估算30 5.3 项目财务分析.33 5.4 资金筹措方案.34第六章 经济效益分析及评价35 6.1 经济效益分析.35 6.2 经济效益评价 35第七章 社会效益分析387.1 项目对政治和社会稳定的影响38 7.2 项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性41第八章 综合评价43 8.1 总论43 8.2 评价43第一章 项目总论1.1 项目提要1.1.1项目名称：榆林经济开发区创意文化产业园项目1.1.2建设地点：榆林经济开发区北区1.1.3项目规划用地： 创意文化产业园项目建设占地面积：70亩 项目总建筑面积：
3、37333.5平方米1.2 本项目的研究范围和依据 我公司在市场的基础上，进行榆林经济开发区创意文化产业园项目的可行性研究，本报告即为这一项目的研究成果。1.2.1 本项目建议书编制依据1.2.1.1编制的依据1、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。2、国务院关于支持文化事业发展若干经济政策的通知（国发号）。3、依据国家统计局印发的文化及相关产业分类（国统字200424号）中共中央、国务院关于深化文化体制改革的若干意见，4、文化产业发展推进计划等1.2.1.2编制原则1、按照合理规划的原则，精心设计，力求该文化创意产业园的科学合理；2、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大
4、方、具有时代气息，有利的保护环境。1.2.2本项目建议书编制方法与范围 首先，我们对国内外创意文化产业园的现状及环境进行了系统的调研。在此基础上，我们对项目建设的可行性等因素进行了多方面的分析。在可行性论证的基础上，并进行了需求分析，项目投资整体估算，项目发展的必要性以及项目运营后行业、社会与经济效益评价。之后，在我们的多次商讨之下，又对整个方案进行了数次调整，形成现在的成果。本报告的主要内容包括：（1）项目建设的背景和可行性；（2）需求分析和建设标准；（3）项目基本定位和功能面积设置；（4）项目建设投资估算及资金筹措；（5）项目的行业、社会与经济效益分析。1.3 项目概况1.3.1 建设目标
5、与思路榆林市开发区创意文化产业园基本定位为以创意带动文化经济的发展，推动榆林市文化经济建设，构筑榆林文化新地标 建成后的产业园将形成商务办公、创意工作、文化展示、休闲娱乐为一体的，人员一流、环境优美、服务优良的，具有特色的、高水平的创意文化产业园。1.3.2 主要技术经济指标 项目占地面积：70亩 总建筑面积：37333.5平米 容积率： 0.8总部办公区： 10333.5平米创意工作区： 25000平米展示中心及休闲中心： 2000平米1.4 可行性研究结论1.4.1 本项目具有城市产业发展的必要性和良好的社会效益创意文化产业园在榆林开发区里的空间集聚对环境所产生的作用体现在两个方面：一是催
6、生城市磁体效应，即提高榆林开发区的吸引力；二是优化榆林开发区的内在格局，即改变过去所谓的中心、边缘的空间结构布局。同时创意文化产业园资源消耗少，产品附加值高，无污染，能促进就业，引入高端人群，并能有效融合一、二、三产业，发掘新的市场，转变经济增长方式，提升城市综合竞争力，已成为社会发展主导产业，正以前所未有的速度在全球迅速崛起。开发区创意文化产业园能充分发掘并利用榆林的独特资源，会成为发展创意产业的重要动力和源泉。 本项目的成功建设可以促进榆林开发区创收、创造就业机会及增进出口收益，同时促进社会包容、文化多样性和榆林开发区的发展。1.4.2 建设条件基本具备 创意文化产业园建设工程，将结合陕西
7、省、榆林市的优势文化产业，利用区域内的特色资源，促进城市创意文化产业的发展。1.4.3 结论 项目在榆林开发区市政条件完备，工程的建设可以在改善榆林产业单一的现状的基础上，能使榆林的创意文化产业全面升级。 项目完成后，开发区创意产业园将成为企业首脑的会客厅、文化人士的创作基地、成为一个以创意艺术为载体，集创意企业孵化、产品设计制作、文化人才培养、文化产品展示、交易、服务及文化旅游为一体的创意产业发展平台、成为开发区特色文化的发扬地。工程的建设，为榆林特色文化的发展和推广奠定了必要条件，对于城市产业结构的优化改善有重要意义，其建设是必要的，也是可行的。第二章 项目建设的背景和必要性2.1 项目建
8、设背景2.1.1 国外创意文化产业园的发展2.1.1.1许多国家在创意产业园的建设方面投入了大量财力和支持力度。例如韩国创意文化产业生产经营的总体战略中，就提出自2001 年至2010 年的10 年期间，在全国建设10 多个创意文化产业园区，10 个传统文化产业园区，1 至2 个综合创意文化产业园区，形成全国的文化创意产业链。这些创意文化产业园区是产、官、学、研的联合协作，对文化创意产业进行研究开发、技术训练、信息交流、生产制作的“集合体”。建设方针一般是以地方政府为主，中央政府支持，动员民间参与。创意文化产业园的建设旨在优化资源组合，发展集约经营，形成规模优势，提升研发生产能力和创意文化产业
9、的整体实力。加拿大魁北克的创意文化产业基地已经成为加拿大文化产品生产和经销的中心之一；南伦敦的路易斯汉正着手开辟一个创意商业企业区，并以低于市场的价格把场地卖出去，以确保创意活动的正常开展。2.1.1.2国外著名的创意文化产业园：英国：国际文化创意产业的标杆！英国是全球最早提出“创意产业”的国家， 1997年英国将文化创意产业作为国家重要产业加以重点政策支持，文化创意产业不但是英国仅次于金融服务业的第二大产业，更是英国雇用就业人口的第一大产业，英国的文化创意产业在国际上具有标杆作用。 2000年，英国大约有12.2万个不同类型的创意产业公司，约占企业总数的7.6；创意产业就业人数为195万，位
10、居各产业之首。1997年至2000年，文化创意产业的成长率达到9%，远远高于同期2.8%的经济增长率。2001年文化创意产业产值1120亿英镑，占GDP的比例为8.2%，出口值高达103亿英镑，是仅次于美国的世界第二大创意产品生产国，文化创意产业已经成为英国增长最快的支柱产业。2.1.1.3总之，文化创意产业园区已成为全世界有关城市发展创意产业、建设创意城市的一个关键举措，各城市都在政策和财政上对创意产业园的发展提供了极大的支持。2.1.2我国创意文化产业园发展目前，创意文化产业园遍布全国各地。北京已有十多个文化创意产业集聚区，上海有数十个创意产业集聚区，深圳正在建设大芬油画村、罗湖“创意文化
11、广场”、田面设计之都创意设计产业园等。有专家称，到2020年，北京创意文化产业将占北京市GDP的25%。上海市经委主任徐建国则表示，争取到2010年，上海创意产业增加值达到全市GDP的10%以上。2007年，深圳市将创意产业定位为支柱产业之一。2007年，大连市文化产业增加值总量为96.4亿元，增加值占GDP比重为3.08%，现价增幅为26.2%。统计数据表明，近年来大连市文化及相关产业发展步伐明显加快，呈现出健康发展的良好势头，文化及相关产业的发展速度明显高于GDP的增长速度，南京市正在玄武区投资7000 万，建设占地100 亩的创意文化产业园，并按照WTO 知识产权的要求打将其造成国内之最
12、，还计划将板仓街打造成为全国著名的创意文化产业街。同时白下区也在打造南京“创意文化产业示范园区”。 2008年1月，杭州市委、市政府发出打造全国文化创意产业中心的文件，提出3年内把文化创意产业打造成为杭州的新兴主导产业，产业增加值以年均20以上的速度递增。2008年，杭州市共立项创意文化产业园89个。聚焦上海创意产业园：从2004年提出发展创意产业，到现在为75家创意产业聚集区授牌，不到4年时间，上海创意产业发展速度令人吃惊。而上海市经济委员会和上海创意产业中心也给出了属于上海创意产业的概念：上海创意产业是指以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和
13、消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类，并涉及诸多行业。除了以上城市，越来越多的中国城市将创意文化产业园作为发展创意产业，建设创意城市的主要举措。这些园区的建设，极大的为创意企业，提供了优秀的载体和空间，使创意企业集聚区形成质的飞跃，极大的推动创意文化产业的发展将创意产业作为经济发展新的引擎。2.1.3目前创意产业园现状及方向2.1.3.1目前创意产业园现状同质化现象严重，引进的企业多偏于广告设计、动漫等类型，从总量上看，我国的创意产业园绝对数量并不过剩，但存在着区域之间发展的不平衡。而我国创意产业园的发展仍处在初级阶段，一大批产业园区涌现后，出现同质化现象，但随着竞争加剧，必将会重新划分园区定位，形成差异化发展。国内各城市也对于创意产业园的发展提供了巨大的财政支持，2006 年北
