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1、xx科技学院本科生毕业设计（论文）苏州市公租房管理问题研究摘 要近年来随着我国住房政策改革步伐的加快以及苏州经济的迅速发展，社会上出现了一大批不能通过市场满足住房需求的群体“夹心层”。他们的居住权利迫切需要政府能够给予满足。为了解决这一难题，苏州政府响应国家政策的号召，实行了公租房这一保障性住房，这在一定程度上缓解了此类情况。但是这项政策的逐渐实行中也产生出一些问题亟待解决，例如住房的准入、退出机制和管理上不合理。这些抑制了公租房市场的繁荣发展。本文对国内外典型的公租房管理体系进行了分析借鉴，并以苏州为例进行调查，进一步找出公租房管理中出现的问题，从而促进苏州市住房保障体系的完善，实现社会的和
2、谐。关键词 公租房；管理和运营；准入和退出；租金Research on the Problems about Public Rental Housing of SuzhouAbstractIn recent years, with accelerating the pace of Chinas housing policy reform and improving the development of Suzhous economy.Sandwich is the group that can not meet the housing needs from the market .Their
3、living rights is an urgent need for the government to meet.To solve this problem, the Suzhou government implemented this safeguard public rental housing, which eases the housing difficulties of low-income groups and responses to the call of national policy .as public rental gradually implemented,the
4、re are some problems have to be solved, such as unreasonable public rental entry and exit mechanisms and the lack of management in the actual operation .They inhibit the prosperity and development of the housing market.In this paper,drawing the typical domestic and foreign public rental management s
5、ystem and making investigation and analysis of Suzhou to identify further public rental management problems.I hope to make efforts to promote the perfection of the housing security system in Suzhou, and realize the harmony of the Suzhou SocietyKeywords Public rental housing ; Management and operatio
6、n; admittance and exits; rental目 录第1章 绪论11.1 研究背景和意义11.2 研究的内容和方法21.3 研究对象的界定31.4 论文的创新与不足3第2章 公租房的理论及文献综述42.1 公租房的相关理论42.1.1公共物品供给理论42.1.2公平与效率理论42.1.3协同管理理论42.2 国内外文献综述52.2.1国外文献综述52.2.2国内文献综述6第3章 国内外经验83.1 国外实践83.1.1美国83.1.2日本83.1.3新加坡93.2 国内实践93.2.1北京93.2.2上海103.2.3重庆113.3 国内外经验借鉴11第4章 苏州公租房管理的实
7、践与探索134.1 苏州公租房发展的历程134.1.1起步摸索阶段134.1.2规范管理阶段134.1.3全面扩张阶段144.2 苏州市现有的公租房制度和政策144.2.1苏州公租房的筹资建设和机构设置154.2.2苏州公租房的保障对象和审核154.2.3苏州公租房的运营和管理164.3 社会调查174.3.1调查对象和内容174.3.2调查方法174.3.3调查结果17第5章 苏州公租房完善与改进的建议215.1 准入机制的设置215.1.1保障对象的情况215.1.2准入条件设置225.2 公租房的租金225.2.1租金定价的方法225.2.2租金的计算235.3 公租房的运营245.3.
8、1对人的管理245.3.2对房的管理25结 论26致 谢27参 考 文 献28附录A 译文29 低收入住房的援助：对劳动力和住房项目参与的影响29附录B 外文原文31附录C 关于苏州公租房的需求和满意情况的调查问卷35I第1章 绪论1.1 研究背景和意义“衣食住行”反映了人们的生活水平，会对社会的稳定造成影响。如今衣食问题在大部分地区都已经得到解决，然而住房问题却日渐突出。有位学者说过：住房关乎做人的尊严，全世界各个地区的政府要高度重视它。二战后各个国家为解决住房问题，提倡政府干预住房市场，来抑制市场的泡沫，这个举措对未来住房市场的发展产生深远的影响。在中国解决了温饱问题后，如何让人住的更有尊
9、严，成为政府的愿景和核心的民生问题。在改革开放前，住房是可以由国家分配给单位和个人的。但是慢慢地这种机制的弊端暴露，出现了一些社会的丑闻。九十年代后，政府进一步深化改革制定战略抑制了住房的实物配给，这个办法开启了住房市场化的时代。目前我国住房实行“双轨制”，主要是发挥市场作用建设商品房提供有支付能力的人群居住，且发挥政府看得见的手的作用管好保障性住房，这些都可以看到政府对于住房问题的重视。如今我国已经形成了完备的各类住房保障政策较好的处理了户籍中中低收入人群的住房困难。但近几年来，随着新型城镇化的推进，房价居高不下加上廉租房的覆盖范围较小和经济适用房的弊端凸显，大中城市出现了像是房奴和“夹心层
10、”等群体，这些都凸显了一些特定群体的居住艰难现象。在厦门2005年第一个公租房的试点开始实行。随后不久公租房在中国进入了稳步发展阶段，公租房项目才逐渐实施起来，这些都要归功于国务院在政府工作报告中的讲话。公租房是我国继廉租房和经适房后，为解决中低收入人群住房问题政府首先推出的一个全新的住房保障策略。并且以后在北京、上海、南京和苏州等地纷纷推行出地方性施行办法。特别是在2011年4月份，温家宝提出政府要用三年时间拨款两百亿左右重点放在公租房等保障性住房的建设。伴随着苏州城市化加速，导致苏州外来和新就业人口、城市中等偏低住房困难家庭数目快速增长。为了衔接其他住房保障形式并且为苏州吸引住人才，提高整
11、个城市的总体竞争力。苏州积极实行国务院下发的相关公租房政策，并相继出台一些管理办法，这使得住房保障的工作推向一个新台阶。本课题主要具有理论与现实价值。首先，本论文结合适用于本课题的公租房理论并且结合苏州公租房发展的实际情况，就租金核定、审核、监管、退出制度上存在的问题进行研究。由此特别地构建了符合苏州地方发展特色的管理办法，这可以为其他地区公租房实施过程的完善提供借鉴。不仅丰富了公租房管理的理论知识，对住房保障在实践中的应用也具有借鉴以及现实意义；另一方面，通过苏州公租房需求问卷调查，分析公租房在管理中存在的不当问题，为苏州公租房设计一个更加合理、有效的管理办法。这将调动苏州人民对公租房实施的
12、积极性，从而发挥公租房保障中低收入阶层的居住权，实现社会公平的目标。并且可能起到遏制房价涨价幅度的作用。而且公租房作为维护中低收入群体居住权利的措施，希望能引起各方对特殊群体的关注，并督促政府出台相应政策完善公租房的管理，使得公租房和各类住房政策形成无缝对接。1.2 研究的内容和方法本论文包含以下五部分的探究方面： 第一部分，论述选题的背景及意义等。随着经济发展，房屋由住宅转变为一种投资品，进入了商品化发展阶段，并且出现了虚假需求，房价虚高的现象。面对高房价，苏州紧随中央为保障“夹心层”利益推出了公租房。但是在实行中如何管理公租房的运营这对完善苏州自己的公租房体系十分重要。 第二部分，这部分是
13、文章的文献综述部分，主要是对本课题相关的一些研究的综述。首先是对公租房的文章的核心基本理论的介绍。然后系统的论述了国内外的文献研究和现状，并且对以上综述进行总结和评价。 第三部分，全面搜集苏州公租房的发展历程与公租房管理情况的相关资料。第四部分，这部分是本文的核心，根据第二部分的理论分析以及所调查的数据资料，结合其他城市地区的公共住房政策和管理情况，分析苏州公租房管理现有的问题。 第五部分，根据上述的理论分析以及实证分析，得出本文的结论，即苏州市目前实行的公租房是否达到了政府的目的，并提出相应的建议和对策。最后，随着苏州公租房管理的日益深入，必定会对其他城市的公共租赁住房保障体系建立提供借鉴。
14、本文的探究模式上采取了查看文献和问卷调查相互补的方式。通过查阅大量的文献资料来获取有关的信息和理论，对公租房管理有了大概的印象和认识。并且通过关于苏州公租房需求和实施情况的调查获得了数据。再者采取对比分析的研究方法，分析苏州公租房管理和其他各大城市的异同和优劣，进一步详细分析苏州公租房发展的现状，做出完善的建议。1.3 研究对象的界定国家颁布政策表明自去年开始廉租房将和公租房合并一起归入公共租赁住房的模式。这表明将公租房和廉租房“合二为一”运营，统称为公共租赁住房。这都表现出政府对公租房问题的空前重视和大力鼓励。本文研究的对象是合并前的公租房，即政府向收入超过了廉租房和经济适用房的申请条件却又
15、无力通过市场满足居住需求的中低收入群体提供的保障性住房。1.4 论文的创新与不足借鉴先例的相关研究课题和结果，本文试图达到以下的创新点。第一在选题的切入点上，基于苏州这一确切的地区选取了公租房的准入、退出机制和租金制定以及公租房在后续运营中出现的问题为切入点，这避免了研究对象的笼统化。第二是在在研究方法上，将各地区的公租房的这几方面着重进行比较，分析他们的异同和各自的优势。再结合苏州公租房的调查来分析苏州公租房存在的问题，借鉴国内外经验提出完善的办法。从课题的提出到深入分析再到完成，在这个过程中我发现虽然尽可能广泛而深入地收集资料，但是还是遇到许多问题。我虽致力于在撰写中动用我的一切知识体系，但是由于时间和经验的缺乏，我的论文在体系和内容方面仍然是存在着欠缺，希翼能够得到老师的指正，让我可以更好地完善论文以及学到更多知识。第2章 公租房的理论及文献综述根据不同国家的理论与实践的发展经验，我归纳出几个不同的有关公租房这项住房保障制度的理论基础。2.1 公租房的相关理论2.1.1公共物品供给理论 物品可以区
