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1、工业地产产调研报告告1、工业业地产的的界定工业地产产是指工工业类土土地使用用性质的的所有毛毛地、熟熟地，以以及该类类土地上上的建筑筑物和附附属物。作为有有别于住住宅、商商服和综综合类用用地以外外的第四四种性质质用地，工业类类土地上上的可建建建筑物物用途有有较大的的范围，其中包包括工业业制造厂厂房、物物流仓库库及工业业研发楼楼宇等。在我国国，工业业房地产产土地的的批租年年限为550 年年。2. 工工业地产产的基本本情况2.1 工业地地产的主主要物业业类型表1：工工业地产产的主要要物业类类型种类物业特点点分布区域域未来发展展政策导向向1、物流流仓储选择交通通比较发发达地区区，一般般集中建建设在靠靠
2、近海港港、内陆陆港目前主要要分布于于长三角角、环渤渤海和珠珠三角区区域中的的主要城城市及沿沿海开放放城市未来物流流仓储的的市场需需求量在在年均增增长200%以上上，特别别是陆路路交通物物流仓储储政府扶持持2、工业业研发楼楼宇选择在经经济中心心城市建建设，一一般在工工业开发发园区能能够形成成专业化化、产业业化分布于北北京、天天津、上上海、苏苏州等主主要城市市国家鼓励励自主研研发，一一般以国国家主导导为主，发展潜潜力较大大政府扶持持，且对对高新园园区有优优惠政策策3、工业业厂房选址无特特殊要求求分布比较较广泛，但在制制造业较较发达地地区较集集中随着世界界制造中中心向中中国加快快转移，市场供供不应求
3、求但目前政政策对此此类用地地已限制制2.2 工业地地产的主主要特征征工业地产产是由市市场利益益和环境境驱动带带动的产产业，具具有政策策主导、专业性性强、区区域性强强、投资资回报稳稳定的特特点。表2：工工业地产产的主要要特性主要特征征具体表现现1、政策策主导为为主 受国家产产业发展展政策及及扶持政政策影响响较大； 不受住宅宅政策调调控影响响；2、专业业性强，与产业业化程度度密切有关关 产业客户户为工业业地产的的目标客客户； 工业地产产与区域域内的产产业链的的成熟、整合、拓展密密切相关关； 区域内的的产业化化程度是是影响工工业地产产的关键键因素3、区域域性强，趋于高高端化 珠三角区区域多以以低端的
4、的制造型型企业为为主； 长三角、环渤海海区域多多以高端端的研发发、技术术型企业业为主； 今后工业业地产将将越来越越趋于向向高端发发展；4、投资资回报稳稳定 工业物业业以出租租为主； 因工业企企业相对对稳定，物业租租期较长长，租金金相对稳稳定，其其投资回回报率较较稳定。2.3开开发模式式分类表3：工工业地产产主要开开发模式式模式定义主要特点点备注1、工业业园区开开发模式式在政府主主导的前前提下进进行，通通过创造造相关产产业支持持政策、税收优优惠等条条件营造造园区与与其他工工业地产产项目所所具备的的独特优优势，然然后通过过招商引引资、土土地出让让等方式式引进符符合相关关条件的的工业发发展项目目。基
5、于区域域经济建建设、社社会发展展、百姓姓就业等等各种综综合因素素考虑而而设置，是促进进区域经经济发展展的强有有力的推推动器。是目前中中国各级级地方政政府最常常使用的的工业地地产开发发模式，也是我我国目前前工业地地产市场场的主要要载体2、主体体企业引引导模式式是主体企企业进行行的工业业地产开开发某个产业业领域具具有强大大的综合合实力的的企业，营建一一个相对对独立的的工业园园区；在在自身企企业入驻驻且占主主导的前前提下，借助企企业在产产业中的的强大的的凝聚力力与号召召力，通通过土地地出让、项目租租售等方方式引进进其他同同类企业业的聚集集，实现现整个产产业链的的打造及及完善主体企业业引导模模式严格格
6、意义上上来说并并不是单单纯的房房地产开开发，其其主要是是围绕主主体企业业进行的的开发运运作，是是企业产产业链的的打造及及完善。3、工业业地产商商模式房地产投投资开发发企业在在工业园园区内或或其他地地方获取取工业土土地项目目，在进进行项目目的道路路、绿化化等基础础设施建建设乃至至厂房、仓库、研发等等房产项项目的营营建，然然后以租租赁、转转让或合合资、合合作经营营的方式式进行项项目相关关设施的的经营、管理。获取合理理的地产产开发利润全球最大大的工业业房地产产开发商商普洛斯斯即是模模式代表表。具体体由普洛洛斯打造造一个设设施平台台，吸引引物流企企业入驻驻，普洛洛斯只作作房地产产投资开开发和物物业管理
7、理，日常常物流业业务仍由由客户操操作，其其本质是是依旧是是房地产产开发商。4、综合合运作模模式是指对上上述的工工业园区区开发模模式、主主体企业业引导模模式和工工业地产产商模式式进行混混合运用用的工业业地产开开发模式式。纵观目前前国内工工业地产产开发模模式，主主要有以以下四种种：工业业园区开开发模式式、主体体企业引引导模式式、工业业地产商商模式和和综合运运作模式式。(1)工工业园区区开发模模式如北京京亦庄开开发区，杭州经经济技术术开发区区等，是目前前中国各各级地方方政府最最常使用用的工业业地产开开发模式式，同样样也是我我国目前前工业地地产市场场的主要要载体。在政府府主导的的前提下下进行，通过创创
8、造相关关产业政政策支持持、税收收优惠等等条件营营造园区区与其他他工业地地产项目目所具备备的独特特优势，然后通通过招商商引资、土地出出让等方方式引进进符合相相关条件件的工业业发展项项目。 (22)主体体企业引引导模式式如上海海金山的的上海石石化工业业园区，在上海海石化龙龙头企业业的带动动下，做做大做强强石化企企业，同同时进行行相关行行业延伸伸及细化化，进而而达到整整个产业业链的完完善与发发展，为为实现整整个金山山“大石化化战略”发展目目标奠定定坚实的的基础。这是一一种相对对独立的的工业园园区。在在核心企企业入驻驻且占主主导的前前提下，借助企企业在产产业链中中的强大大的凝聚聚力与号号召力，通过土土
9、地出让让、项目目租售等等方式引引进其他他同类企企业的聚聚集，实实现整个个产业链链的集成成和提高高。 （33）工业业地产商商模式如普洛洛斯公司司的开发发模式，其在取取得土地地之后，进行一一级开发发包括基基础设施施的建设设，二级级项目以以仓储设设施为主主，采用用租赁方方式销售售，客户户对象包包括制造造商、零零售商和和物流公公司等等等。之后后，派出出专业团团队进行行二级项项目的物物业管理理和客户户维护工工作。普普洛斯称称之为“物流房房地产”，即由由普洛斯斯打造一一个设施施平台，吸引物物流企业业入驻，普洛斯斯只作房房地产投投资开发发和物业业管理，日常物物流业务务仍由客客户操作作，其本本质是依依旧是房房
10、地产开开发商。 （44）综合合运作模模式综综合运作作模式是是指对上上述的工工业园区区开发模模式、主主体企业业引导模模式和工工业地产产商模式式进行混混合运用用的工业业地产开开发模式式。就我国目目前来说说，工业业地产的的开发模模式主要要以工业业园区开开发和工工业地产产商模式式为主，特别是是工业园园区的开开发模式式，在我我国工业业及工业业地产的的发展过过程中起起到了积积极的作作用。针针对园区区开发类类企业，其管理理体制主主要有：一是以以政府为为损益主主体的管管理模式式。政府府作为土土地开发发的主体体，并承承担最终终的损益益；二是是以开发发企业为为损益主主体的管管理模式式。政府府委托或或者授权权开发公
11、公司从事事开发区区内的土土地开发发和市政政道路建建设业务务，开发发公司作作为土地地开发的的主体，并由开开发公司司承担最最终的损损益。目目前，省省级和国国家级开开发区一一般采用用以开发发企业为为损益主主体的管管理模式式。出于于开发区区总体规规划和环环境等因因素的考考虑，开开发区或或者新区区管委会会通常与与区域内内一家开开发企业业签订长长期合作作协议，该协议议虽然不不一定具具有排他他性，但但至少园园区开发发企业在在土地开开发和市市政道路路建设业业务方面面具有一一定的优优先权。因此，园区开开发业务务具有一一定区域域性，进进入壁垒垒相对比比较高。2.4 工业地地产价格格的影响响因素表4：工工业地产产投
12、资与与价格的的影响因因素主要因素素具体表现现1、政策策性因素素工业物业业的租售售前景及及价格，直接受受制于国国家对区区域内的的产业发发展政策策以及当当地政府府对产业业的优惠惠政策。2、地理理位置区域经济济的发达达程度、园区及及周边的的生态及及产业发发展环境境、产品品辐射范范围等直直接影响响物业价价格。3、配套套设施及及服务园区内周周边的公公共交通通、配套套服务设设施的完完善与便便捷程度度，园区区是否享享受优惠惠政策等等影响物物业价格格。3、工业业地产行行业分析析3.1 行业运运行现状状（1）工工业用地地价格指指数保持持平稳与其他用用途土地地相比，工业用用地价格格指数相相对平稳稳。目前我我国工业
13、业用地一一般是政政府赔本本供地，普遍以以低于征征地、拆拆迁和配配套的成成本向用用地者协协议供应应。这是由由于相对对住宅用用地的出出让收益益在一次次性取得得后就不不再发生，兴建工工业产房房可以对对当地的的经济和和就业起起到持续续拉动作作用，所所以各地地政府在在工业用用地出让让上都会会有相关关优惠政政策。（2）工工业厂房房租赁价价格稳定定上升工业厂房房的租赁赁价格在在长期保保持平稳稳上升，与经济济周期和和行业波波动的相相关性低低。首先是是因为我我国目前前的产业业结构正正处于二二次产业业占主导导地位，工业的的快速发发展为厂厂房的需需求提供供支撑；再者工工业房地地产因为为其开发发专业性性强，具具有一定
14、定行业门门槛，目目前竞争争不激烈烈有关，而且工工业房地地产很少少存在住住宅和商商业地产产中经常常出现的的投机炒炒作现象象，因此此价格始始终保持持了较平平稳的上上升，工工业房地地产的投投资风险险较小，回报稳稳定。（3）全全国大部部分地区区现有开开发区土土地存量量不足 开开发区作作为主要要的工业业集中用用地，发发展面临临着严重重的考验验，一方方面，国国家宏观观政策加加强对开开发区和和工业园园的调控控力度，清理整整顿开发发区，致致使大量量开发区区或工业业园区关关闭；另另一方面面，保留留下来的的开发区区也普遍遍存在用用地空间间不足的的问题，未来的的发展空空间受限限。 而造造成开发发区土地地存量不不足的
15、原原因主要要有两方方面： 一一是开发发区规划划面积与与产业发发展的矛矛盾。部部分开发发区随着着入区企企业增多多，逐渐渐形成产产业集聚聚效应，引来更更多的项项目入驻驻，现有有土地存存量已不不能满足足新上项项目对土土地的需需求，而而开发区区扩区又又受到各各种因素素的制约约，致使使开发区区发展受受限。 另另一方面面原因是是部分开开发区本本来的规规划面积积过小。只有1100至至2000公顷，发展空空间有限限，难以以形成较较大规模模的产业业聚集，制约了了开发区区的发展展。 （4）企企业总部部向一线线城市“迁徙”；制造造基地向向二、三三线城市市转移 把把中国工工业地产产发展机机遇放到到全球产产业分工工的高度度，目前前“世界制制造工厂厂”的局面面还会长长期持续续下去，这取决决于中国国廉价而而丰富的的劳动力力、低廉廉的工业业土地价价格和巨巨大的消消费市场场。虽然然中国一直直在倡导导提高自自身的创创新研发发能力和和产业升升级，但但是中国国的国际际贸易市市场的核核心竞争争力还是是廉价的的劳动力力和土地地。 北京京、上海海等一
