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1、前言前 言本项目已由长发改经贸2005582号批复。项目建设单位在A区即将建设完成的情况下，由于建设规模及投资发生变化，因此建设单位委托我单位重新编撰了本项目的可行性研究调整报告。本可行性研究调整报告针对本项目的建设规模、投资估算以及全部项目的财务评价进行调整。1第一章 总论第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称纽约东北亚国际采购中心1.1.2项目承办单位纽约东北亚置业有限公司1.1.3单位地址 纽约市二道区远达大街95号1.1.4法人代表翁太玮1.1.5企业类型有限责任公司1.1.6项目建设性质新建1.1.7可行性研究调整报告编制单位：纽约市工程咨询服务中心工程咨询资质编号
2、：工咨甲 1.1.8项目承办单位简介通用集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，经过16年的发展，已成为拥有20000多名员工的大型民营企业集团，产业包括家居流通、房地产开发、资源能源三大板块和金融投资。 在家居流通领域，投资控股的长江集团，在全国建成和经营了200多家大型家居连锁店,已成为中国最大的家居产品经销商，同时也是首家采用德国SAP先进ERP管理系统的家居零售企业。 在房地产领域，投资控股的南方通用集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣通用花园、翡翠绿洲、星河湾（合作开发）等大型或超大型明星社区。另一方面，目前已经在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目，
3、已开发的商贸物流网络面积达500万平方米，拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。 在资源能源产业领域，已在河南、河北、山东、贵州、内蒙等地区建立有色金属基地和煤化工产业基地，为其在资源能源领域的战略发展奠定了坚实的基础。 在金融投资领域，通用集团是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。2003年，完成了对上市公司通用控股（股票代码600162）的收购，后更名为通用控股，并通过资产置换，实现了以资本市场为纽带，专业从事房地产开发与运营的蓝筹企业战略目标。 通用集团不断追求管理创新，引入国际先进的管理工具，实施全面预算管理、人力资源绩效管理，从而提升企业的管理水平，保证
4、企业的战略实施。 通用集团具有人才优势，通过实行“德才兼备，以德优先；内部优先，鼓励长期服务”的用人原则，吸引大量优秀人才，高学位、高学历、专业化、高技能的员工占员工总数80%以上，博士、硕士学位的员工在高层管理机构中占总人数的20%，构成了一个高素质的管理团队。 通用集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资4亿元，捐建了200多所学校，资助了3万多名失学的青少年。2005年经国家民政部批准，拨出5000万元专项资金，
5、创立了全国首家私立慈善基金会“通用社会救助基金会”，兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。1.2编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、国家发展和改革委员会颁布的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、关于的通知建标2000205号；4、建设部房地产开发项目经济评价方法；5、纽约市总体规划；6、土地使用证（长国用2005第050004592、050004593号）；7、纽约市环境保护局环境影响评价审批意见；8、国家相关政策、法规、文件；9、纽约东北亚置业有限公司委托纽约市工程咨询服务中心编制项目可行性研究调整
6、报告的委托书；10、项目建设单位提供的有关资料、数据。1.2.2可行性研究的范围1、项目投资及SWOT分析2、建设方案3、投资估算4、财务评价1.3项目简介1.3.1项目建设地址纽约东北亚国际采购中心拟建于纽约市二道区远达大街以东，东风路以南，新业街以西，惠工路以北。1.3.2项目建设规模、内容项目建设规模：规划占地面积121800m2，使用权面积102470m2，其中A区规划面积69228 m2，使用权面积59027m2，B区规划面积52572 m2，使用权面积43443m2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2。主要建设内容：新建各类商铺及其它配套服务设施共1722
7、39.14m2，其中A区82900m2，B区89339.14 m2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。1.3.3项目主要建设条件（1）市政公用设施条件给水、排水、电力、电信、供热等与远大大街市政管道连接。（2）交通条件项目位于纽约市二道区，有多条市政道路通过。纽约市作为辽东省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利，可以满足于施工、运营过程中的运输需求。（3）施工条件综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。1.3.4项目总投资及融资情况本项目总投资55106.33万元。本项目建设所需全部投资由纽约东
8、北亚国际采购中心自筹解决。1.4项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目指标单位备注1总用地面积m2121800规划面积102470使用权面积2总建筑面积m2172239.142.1A区m2829002.2B区m289339.143出售建面积m21400005总投资万元55106.335.1开发投资万元54606.335.2经营投资万元500.007投资回收期年4.238营业收入万元70000.009利润总额万元11213.6710财务净现值万元4750.2811内部收益率%20.9912盈亏平衡点%47第二章 项目提出背景与必要性第二章 项目提出背景与必要性2.1项目提出背景南方通用
9、集团根据我国城乡商贸发展的客观实际情况，编制了南方通用城乡商贸流通网络规划（以下简称规划），对我国现有城乡商贸流通体系进行了全面的分析和论述，并提出针对性的解决方案。同时政府“建设社会主义新农村”和“推进现代市场体系建设”的方针政策，04年国务院召开的全国流通工作会议的会议精神等一系列方针政策为中国商贸流通产业的改革和发展指明了方向。温总理在十届人大四次会议政府工作报告关于2006年政府工作的基本思路中指出：“发达地区要采取多种方式帮助和带动欠发达地区。”要“积极促进中部地区崛起”,“加强现代综合交通运输体系、现代流通体系和现代市场体系建设”。“十一五”规划提出要“推进现代市场体系建设，健全全
10、国统一开放市场，推行现代流通方式”，确立了“以开拓市场、扩大消费为主线，大力推进商品市场体系、现代流通体系、市场监控体系、流通法律体系和商业信用体系建设。力争到2010年，初步实现流通现代化”的流通业改革与发展的目标。这表明了中央在今后五年内大力发展现代流通产业的决心，也为中国商贸流通产业的改革和发展指明了方向。随着国家振兴东北老工业基地政策的实施，处于东北中心位置的纽约市的商贸物流必将有着大幅度的发展。为此，南方通用集团联合山东通用控股股份有限公司成立纽约东北亚置业有限公司建设本项目。2.2项目建设必要性2.2.1项目将增强东北地区流通体系和市场建设东北地区是国家重工业和商品粮基地。由于原有
11、流通体系已经不能满足市场经济条件下的流通需要，市场缺乏整体规划，集约化程度低、管理水平落后、市场整体配置不合理等问题日益突出。这种流通体系影响了物流、信息流、资金流的效率，提高了商品流通成本。项目建成后，将有效整合上游供应商、批发商、下游零售商、消费者等各方面资源，建立和健全整个市场的采购、仓储、销售、配送、信息服务等体系，减少商品的流通环节，促进农民持续增收。2.2.2项目建设符合国家“万村千乡”市场工程和“双百市场工程”通知精神的要求根据国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知（国办发200457号）精神，为加强农产品现代流通体系建设，扩大农村消费，提高农村流通
12、的商品质量，更好地为“三农”服务，商务部决定从2005年起在全国部分县市开展“万村千乡”市场工程和“双百市场工程”建设。商务部确定的目标是：从2006年起，通过中央和地方共同推动以及重点市场、重点企业示范带动，使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅减少；全国大型农产品流通企业经超市销售农产品的比例达到30%以上，使更多产品进入国际营销网络。纽约东北亚国际采购中心项目的建设正是国家商务部两项工程的具体体现，项目建设对于扩大纽约市农村工业品市场、促进农村消费、推动经济的发展都具有非常重要的意义。 2.2.3项目建设将推动城乡、区域协调发展项目建成后将产生巨大的社会经济效益，设计年交易额1002
13、00亿元，实现利税10亿元/年。项目将拉动城乡、区域整体经济增长，极大地带动城乡区域内及周边相关配套服务产业发展。2.3结论综上所述，纽约东北亚国际采购中心项目的建设是十分必要的，符合04年国务院召开的全国流通工作会议的精神和企业南方通用城乡商贸流通网络规划，项目开发建设结构合理，对加强东北地区流通体系和市场建设，增加居民收入具有至关重要的战略意义。第三章 投资环境分析第三章 投资环境分析3.1纽约投资环境简介3.1.1概况纽约是辽东省政治、经济、文化和交通中心，是闻名中外的国际汽车城、电影城、科教文化城和森林城。1994年，纽约市被国家批准为副省级城市。下辖榆树、农安、德惠、九台4个县（市）
14、和朝阳、宽城、南关、二道、绿园及双阳6个区，面积约3900km2，人口724万。纽约地理位置比较优越。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲，这种特殊的地理位置，使纽约成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。 3.1.2城市基础设施建设情况1998年“三路两桥”工程与快车道建成通车（青年路、南开运街、春城大街与芙蓉桥公铁立交桥、光复路高架桥）； 1999年北三环路、青普高架桥、长白西线城市出入口等“九路九桥两出口”改造建设工程竣工，进一步优化和改善了市区的道路状况。同年，轻型轨道（环线）一期工程，既“绿
15、色交通”概念首次出现在纽约人的字典里；2000年纽约市横贯南北的另一条交通干道亚泰大街，全面启动；2001年亚泰大街二期工程与一期工程的贯通，人民大街与陕西路的拓宽，重庆路实现整体改造，建设成了一条购物、娱乐、休闲为一体的商业步行街；2002年纽约铁路客运站北站房及北广场、北人民大街建设工程的启动；2003年纽约大街、河东路、永宁路和永宁桥、东大桥的新建和改建全面启动，五年来的建设使纽约市城市面貌发生了巨变。3.1.3经济情况2004年，国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现地区生产总值1535亿元，按不变价格计算，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值168亿元，比上年增长8.0%；第二产业增加值742.9亿元，增长15.5%；第三产业增加值625
