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1、桐 庐 励 骏 酒 店 项 目可 行 性 报 告励骏会置业有限公司二00八年十月目 录1 项目申报单位及概况11.1项目概况11.2建设单位简介11.3编制依据21.4主要经济技术指标21.5主要结论与建议32 战略规划、产业政策及行业准入42.1项目与相关规划42.2项目产业政策52.3项目的行业准入73 项目选址与土地利用83.1项目选址83.2建设条件83.3土地利用103.4拆迁及安置104节能方案分析114.1节能114.2节水115 建设规模与工程方案135.1建设规模135.2建设工程方案145.3公用配套工程166 环境保护与消防256.1环境保护256.2消防287公共服务的
2、定价317.1桐庐县城宾馆客房价格概况317.2励骏酒店客房价格市场定位323.3营销战略338 人力资源配置与项目实施进度358.1酒店组织机构和管理体制358.2劳动定员和人员培训358.3项目实施进度378.4项目建设管理379 经济和社会影响分析399.1项目地经济发展概况399.2项目行业影响分析399.3项目社会效果和社会适应性分析409.4项目区域经济和社会影响分析4010 投资估算和资金筹措4210.1投资估算4210.2资金筹措4311 财务评价4511.1基础数据4511.2财务指标4711.3不确定性分析4711.4财务评价结论4712 结论与建议49附表50附项目位置图
3、、设计总平面图及相关资料桐庐励骏酒店项目可行性报告 附表1 项目申报单位及概况1.1项目概况企业名称：桐庐励骏酒店有限公司（筹建）注册资本：2980万美元（占总投资额54.9%）企业类型：外商独资有限公司经营范围：酒店投资、开发、经营及管理法定住所：浙江省桐庐县迎春南路31号海陆世贸中心1区5号邮政编码：311500 项目法人：周洁莲 国籍：中国香港项目选址：桐庐县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块项目建设内容：集住宿、商购和娱乐为一体的五星级旅游酒店项目建设单位：励骏会置业有限公司建设单位法定住所：香港黄竹坑叶兴街11号南汇广场B座2317室建设单位法定代表人：林凤娥 国籍：中国香港1.2建
4、设单位简介香港励骏会置业有限公司是一家从事旅游、娱乐、酒店等业务的国际投资公司，拥有众多声名卓著的项目，如澳门置地广场酒店、渔人码头、北京王府井励骏酒店、东莞长安励骏酒店等。目前公司在国内分公司分布各地：励骏创建有限公司北京公司、上海励骏投资投资有限公司、杭州励骏置业房地产有限公司等。公司董事长林凤娥女士，作为澳门置地广场董事局副主席，澳门粤剧曲艺总会会长，长期以来对国内的教育、旅游、酒店投资情有独钟，并在二六年获得“中华十大教育英才奖”。1.3编制依据1）桐庐县发改局项目受理通知书；2）桐庐县建设局桐建设（2008）规字002#：规划设计条件书；3）桐庐县国土局提供的用地红线图；4）桐庐县招
5、投标服务中心提供的土地成交确认书；5）桐庐县环保局提供的项目环境影响报告单；6）桐庐县外经局关于同意外商独资经营桐庐励骏酒店有限公司章程的批复；7）杭州市工商行政管理局企业名称预先核准登记通知书；8）桐庐县国民经济和社会发展第十一五规划；9）桐庐县城城市总体规划（2006-2020）；10）桐庐县“十一五”旅游业发展规划（送审稿）；11）浙江省地方标准 DB33/T 326-2001绿色饭店；12）励骏会置业有限公司提供的其他相关材料；13）现行有关建设法规、规范。1.4主要经济技术指标总用地面积13816m2(约20.72亩)总建筑面积56145m2（不含地下部分）其中：客房面积16569m
6、2 餐饮面积 4594m2地下部分面积： 23387m2建筑占地面积 6170m2建筑总高度152米（38层）绿化率32%容积率4.06建筑密度 44.60%酒店客房 331间机动车停车位288辆投资总额 61017万元（计8716万美元）投资利润率： 18.71%全部投资财务内部收益率(所得税后)： 8.58%全部投资资金财务净现值(i=6%，所得税后)：7960.56万元全部投资回收期(所得税后)：8.38年长期借款偿还期(不包括建设期)6.0年1.5主要结论与建议（1）本项目建设是桐庐实施旅游国际化战略，建设潇洒桐庐的重要内容；同时可提升桐庐县城迎春南路地段的商业氛围、城市品位和美化环境
7、。 （2）该项目的建筑方案在建筑造型及立面设计上充分考虑到周边建筑、道路和城市景观的协调和谐，立面设计简洁明快，色彩淡雅，造型挺拔，创造了一个优美、高雅的五星级酒店形象，成为该地段又一标志性建筑。（3）建议注意以下2个问题：在酒店经营管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店营业收入，使自己在市场竞争中取胜；适当再增加项目配套用地，并增加绿化率。综上所述，桐庐励骏酒店具有良好社会效益和经济效益，项目建设是必要的，也是适时的。2 战略规划、产业政策及行业准入2.1项目与相关规划桐庐县位于浙江省的西北部，地处钱塘江、富春江、新安江和西湖 、千岛湖“三江两湖”黄金旅游的中心地段，气候温和，地势西高东低，
8、水源丰富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的历史沉淀和亚热带的温润气候又造就了它丰富的自然资源和多姿多彩的人文景观，是一个典型的江南城镇，有着极为浓郁的地方特色，自古有“钱塘江尽到桐庐，水碧山青画不如”的美誉。其区位的旅游优势，名列全国县级前茅。目前拥有“国际花园城市、中国优秀旅游名县、中国最佳休闲旅游县”等荣誉称号。富春江新安江千岛湖风景名胜区是国务院确定的第一批国家级风景名胜区，根据已经编制完成的富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划和正在编制的富春江新安江千岛湖风景名胜区桐庐段分区规划确定的风景区及其外围保护地带范围，桐庐县城作为风景区主要的休闲旅游设施地位于其中。本项目作为桐庐县国民经济和社会发
9、展“十一五”规划中构建以新城区迎春南路建设现代商业街、滨江路观光休闲街的重要组成部分，也是桐庐县“十一五”旅游业专项规划和桐庐县旅游国际化五年行动方案所提出的：充分利用富春江的优势，结合县城滨江区块的改造，建设集房产、酒店、休闲娱乐、购物、运动为一体的滨水旅游综合体的具体要求。因此，本项目符合富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划、杭州市旅游总体规划、桐庐县国民经济和社会发展“十一五”规划、桐庐县城城市总体规划、桐庐县域城镇体系规划和桐庐县“十一五”旅游业发展规划的各项具体要求。2.2项目产业政策旅游是人类社会发展到一定阶段的必然需求，是人类文明进步的体现，大力发展旅游是我国经济社会发展的客观需
10、求和必然趋势。世界旅游组织发表的一份题为“2020年旅游展望”的报告预测，中国旅游业将在下一世纪高速发展，并有望在2020年成为世界最大的游客接纳国。旅游业作为现代服务业的重要组成部分，是近年世界发展非常快的一个行业和领域，也是我国政府大力鼓励和支持发展的领域。桐庐目前已拥有山、水、林、洞各具特色旅游景点19个，其中国家4A级景区2个，国家级森林公园1个；旅游星级饭店11家，其中：三星级1家，二星级8家，一星级2家；国际旅行社1家，国内旅行社17家。“十五”期间，桐庐县接待国内旅游人数年增长率超过10%，高于全国3.4%的年增长率，基本与浙江省平均11.68%的年增长率持平。根据桐庐县近几年客
11、源市场现状分析，参考杭州市旅游总体规划（2004-2025年），预计桐庐“十一五”期间旅游接待人数将保持在年增长率7.5%左右。表2-2 2006-2010年桐庐县旅游业发展主要经济指标预测项目年份20062007200820092010入境旅游人数入境旅游人数（万人次）2.52.83.54.14.8年增长速度（%）6.611.2251717旅游总人次旅游总人次（万人次）350372398424450年增长速度（%）6.66.57.06.56.5旅游总收入旅游总收入（亿元）15.7517.620.022.525年增长速度（%）12.51213.012.812.0据县行业协会近期调查，目前酒店、
12、饭店客房利用率达到57%，周末至周日黄金时间段，酒店床位利用率甚至高达80%以上。桐庐饭店、招待所、旅馆规模小，基础差，设备陈旧，功能简单，管理水平低，服务质量差，无论在硬件方面还是软件方面都不能适应桐庐县经济发展的需要。从整体上看，目前桐庐县接待能力十分有限，特别是规模型的酒店不多。目前桐庐拥有50张床位以上的酒店、宾馆、度假村和招待所的床位超过16000张，而拥有100张床位以上的宾馆、酒店只有5家：浙江红楼国际宾馆(床位数268床)、金鑫宾馆(床位数231床)、桐庐巴比松度假庄园(床位数180床)、上海福龙度假村（床位数114床）、桐庐宾馆(床位数104床)。床位数量少，档次低已经不能满
13、足桐庐本地居民的会客、宴会、商务洽谈及会议团体对酒店业消费的需求。特别是随着上海、杭州居民周末到桐庐酒店度假已成消费时尚，有许多外地客人来桐庐时因找不到适合的酒店而不得不食宿在档次较低的饭店，一些高档会议和活动只得取消或转移到周边县市。所以，桐庐规模酒店业还有较大的发展空间。根据桐庐县现代服务业规划和 “十一五”旅游专项规划的要求，到2011年前，桐庐计划建设规模以上酒店5家，形成适应旅游国际化形势发展需要的接待设施格局。同时积极引进一批国际知名品牌饭店管理公司参与酒店经营，提升配套接待的总体水平和品位。因此桐庐励骏酒店项目建设方的管理水平以及所需建设的酒店规模都符合项目地完善旅游产业布局，提
14、升桐庐旅游的国际国内竞争力的产业要求。项目符合杭州市人民政府办公厅（杭政办函200868号）实施杭州市2008年产业发展导向目录的鼓励类项目要求：鼓励发展类第5项服务业第2条旅游第8点休闲度假设施建设。2.3项目的行业准入桐庐励骏酒店作为外商投资的休闲旅游度假基础设施项目，符合中华人民共和国发展和改革委员会、中华人民共和国商务部第57号令所施行的外商投资产业指导目录（2007年修订）的允许类项目要求。3 项目选址与土地利用3.1项目选址3.1.1地理位置桐庐县位于浙江省西北部，地处钱塘江中游，介于北纬29o3530o05和东经119o10119o58之间；东接诸暨，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。全境东西长约77公里，南北宽约55公里。总面积1825平方公里。全县地势，西北和东南向富春江沿岸降低，以丘陵山区为主，平原稀少，龙门山主峰牛背脊之观音尖，海拔1246.5米，为境内最高峰。本项目工程拟选地址桐庐县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块（原桐庐富春江度假村地块），
