《“名校+名盘”现象的探析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《“名校+名盘”现象的探析.doc（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、作者：烟丝 2003年7月28日 学校是一个地区文化积淀的结果，反映出该地区独有的文化气质和精神风貌。“名校一是要有名师，二是要有著名的传统，三是要有好的生源，它绝不仅仅只是一块牌子。如果认为仅仅挂上了名校的牌子就能提升地区的教育水平，这实在是一个误区”1、名盘嫁接名校的原因分析印象中房地产界成功地嫁接教育与楼市的是北京的一家开发商，该开发商将北京著名中学景山中学分校成功地引入了并不看好的小区后，很快就引起了轰动，结果该小区不仅以高出同等地段元平方米以上的价格让开发商赚了个盆满钵满，也引领了房地产业进入了复合地产时代。顺德碧桂园所演绎的“学校救市”经典神话，其贵族学校可谓功不可没。教育牌既然对
2、于房地产有如此的神奇效应，富有市场眼光的精明地产商一时间想不喜欢都很难。1.1、提高楼盘的附加值。房地产企业的核心竞争能力在于培养高附加值的产品，其实一些开发商建校特别是引进名校就是想为自己的物业提高附加值，目的之一就是为了增加卖点。一些有眼光的地产商已认识到学校不仅仅是楼盘的一个卖点，房地产作为一个资金密集型企业，有较高的风险，深圳的房地产竞争也越来越激烈，而教育既可以为项目“增色”，又是一个空间非常大的朝阳行业。而成功的学校则可以成为房地产开发企业的又一利润增长点。很多开发商选择民营自办学校，就是在探索一种新的业务1.2、市场需要国家统计局和中国经济景气中心居民储蓄意愿抽样调查结果表明，居
3、民储蓄的准备用于教育。其它的调查也表明，居民储蓄的准备投资于下一代的教育。如此之大的市场容量，与国外发达国家的高等教育过半是私立大学、的私立中小学形成很大的落差。有关人士表明，只要国家政策得力，未来的民办教育将具有很大的发展空间。1.3、市政配套的遗憾目前许多地方政府只重视土地拍卖这种赚钱的好事，反而很少在市政配套上下功夫，导致新开发地块配套不全从而出现企业办学现象。尽管教育为发展商的售楼起到很大的销售作用，然而，诸多的发展商还是认为，自己办学是处于一种被动的地位，普遍认为基础教育还是应该由政府来做比较好。企业办学压力很大办不好既砸楼盘信誉，又砸名校招牌；有时教育的投入比卖楼的收入还要多，是一
4、桩赔本的买卖，弄不好一年要赔上千万！现在既然承诺要办学，就要想办法办好。2、“名校名盘”的前景预测分析房地产业与许多行业息息相关，在对两者之间的关系进行分析时，房地产商清醒地认识到不能忽视教育产业，打好教育这张牌，不仅可以为楼市增光添彩，培育社区文化，孕育社区氛围，而且还可以成为开发商长期的利润增长点，因此教育作为复合地产概念的一个延伸，不仅仅是楼市的一个卖点，它更是开发商与消费者共赢的一个结果。随着人们的收入不断增加和城市规模的日夜扩大以及大量的外来人口的不断增加，原有的教育市场的供求关系失去平衡，巨大的需求量与教育供应量的不足，形成鲜明的对比，发展商投资在自己的小区里办学，很大的程度上填补
5、了市场空缺。据零点调查公司表明，的人在购房时考虑的因素是子女的入学问题，这已成为教育牌横行楼市的一大因由。2.1、存在巨大的利润空间吸引由于体制的不同、办学条件的不同和投资方式、合作方式等不同，一般发展商所投资的民办教育在目前是允许高收费的。对此有关的人士认为，投资教育不仅有巨大的市场发展空间，同时也喻示了教育产业化时代的来临，投资教育将会得到高利润的回报。对于以合作形式为办学模式的发展商来讲，教育的效益一时还体现不出来，普遍认为自己办教育是在为社会尽义务，没有想到过将它作为一种产业化来经营。有的发展商还表示，待将此块土地开发完毕之后，撤离该地块时，要按有关规定，将所有的学校配套与设施无偿交给
6、政府，届时，民校则很有可能再变成公办学校。而另一发展商则认为，如此办学，教育是肯定是要走向产业化的，这不仅是一种发展趋势，投资教育不仅对社会大有好处，同时只要操作得当保证教学质量，一定会得到利润的回报。对此教育界人士认为，不宜提倡教育产业化，这样很可能掩盖了教育本身的其它功能，但是可以借助产业的经营模式和思路来运作，所以不能简单地把投资教育作为一种赢利的目的或一种商业行为来看待。以前的一些贵族学校的流产，就是因为办学者没有很好地将教育作为一种产业来运作，而是照搬产业化的理念，短期的商业行为会制约民办教育事业的良性发展。2.2、创办私立还是公立学校对开发商是个两难的选择公立学校在大多数置业者心中
7、有抹不去的重要地位，按有关规定自建教育设施后，究竟引进民办教育还是公办教育，对于开发商来说也是一个两难的选择。一个小区的教育，涉及到多方面的利益关系。开发商建设教育配套设施，这是国家政策规定的。如果将配套设施交给教育部门，这就意味着，开发商主动选择名校进入小区的愿望可能不符合教育部门的要求；另一方面，教育部门选定的学校能否符合小区购房者的定位有一定难度，尤其是期房项目，需要开发商与教育部门提前沟通。另外一个矛盾是知名学校的参与，深圳的教育地产多引进外地，诸如北京知名的中小学，而这些学校往往是公立学校，这些公立学校一方面出于谨慎的考虑，另一方面，在输出学校品牌、管理以及师资等资源时会受到约束与牵
8、制。中海阳光棕榈园以前选择新世界中英文学校”的办学机构“卓识教育”兴办私立小学。不久，中海地产客户服务热线和现场售楼处都不断地接到客户反映的意见，同时教育局也接到了类似反馈，普遍提出了就读公立学校的强烈愿望。经过中海地产的积极争取，南山去教育局同意接收由“阳光棕榈园”配套小学为政府公办学校，定名为“南山区阳光小学”；而宝安区天骄世家的天骄小学将办成与国际接轨的公立小学，据悉，该学校在硬件设施、师资力量将是一流的，公立学校同样可以办成国际水准，这可以说是教育地产销售的新气象。2.3、面对激烈的市场经常开发商寻求销售新突破“对教育产业问题，我们有必要进行重新认识，教育产业可以而且应该和房地产业相结
9、合。”中房集团董事长孟晓苏最近在第二界学院派论坛中如是说。名校确实给楼盘销售锦上添花，以名校为广告诉求，已成为不少楼盘屡试不爽的杀手锏。教育牌具有如此的神奇效应，并不意味着每个开发商都可以仿效的，因为它对开发商提出了更高的要求。作为郊区大盘，打教育牌有其独到的优势，由于占地规模大，地价便宜，教育可规模化经营，名校也愿意入驻，除了给楼盘增添亮色外，进而通过经营可获取长期的收益，教育牌自然打得得心应手。对于城区的楼盘来说，由于受到场地的限制大多规模较小，大多数很难划出单独的地块用来办学，不免有些逊色，在可能的情况下，有远见的开发商采取联合办学的办法，同一或邻近地块的开发商分担配套建设，而教育亦可为
10、之增色。教育牌在稳定楼市军心的同时将楼盘综合质素的竞争提高到了一个新的竞技平台，它是开发商实力的一个象征，也是信心的一种标志。大盘与名校的联姻，这是大盘时代竞争的必然结果。业内人士认为，房地产竞争，同时也带来了教育竞争。教育地产的出现，提升了楼盘的品牌形象和竞争力，良好的教育品牌对于开发商的意义是多方面的，既能提高小区的附加值，又能增加小区的人文色彩，但有一点更重要，教育地产要体现置业者的真需求，这不应该停留在概念的片面炒作上。与此同时还有个现象不容忽视，那是就部分开发商为了让业主们可以及时充电、进行再教育，在会所内还特别针对成年人设立了培训中心，将为业主们不定期地举办各种专业知识讲座。当所有
11、的小区学校能为每一个家庭服务的时候，对于楼盘销售而言，教育才真正是一面不倒的旗帜！2.4、置业者高度关注孩子就近教育古时候有“孟母三迁，择邻而居”，现在的父母对孩子的关爱比起孟母有过之而无不及。名校的招牌的确具有非凡的号召力。为了让自己的子女进入市区的名校，许多家长购买了该校附近楼盘的房子便于子女近入学；然而事情也并非都如消费者所愿，有些地方政府每年的招生计划和政策年年都在变，每所学校招生所属辖区每年都有所调整，因此置业务必了解政策新走向。2003年几乎全国都在对高考移民作出了非常严格的措施，一些人的美好大学梦就此断送。2.5政府支持教育产业嫁接名校扩张，实属正常的“商业投资行为”，符合市场经
12、济的竞争规律。但是，中国教育一贯的国有性质，使它的资金来源单一，除了政府拨款之外，没有其他资本出路。因此，在学校进入市场初期，需要极大的资金支持，这是学校扩张的主要问题，也是最根本的问题。恰在这时，房地产企业伸出热情之手，实在是令教育部门惊喜望外的好事。早在上世纪年代，广州市以协议方式出让房地产开发土地使用权，政府要求发展商根据小区规模，无偿提供实物房产作为教育用房，不少发展商视这些教育配套设施的建设为一种负担，以致经常出现小区的商品房已售罄，而小区学校却仍未动工的现象。如今，房地产市场由卖方市场转为买方市场，发展商利用百姓“望子成龙，望女成凤”的心理，掏钱大打“教育牌”。于是，一些成片开发的
13、小区楼盘，不惜巨资请“名校”入驻。2.6学校的选址大有学问。一般来说中小学的建设比较好解决就是在社区内开工建设完成就可以了，但是作为一个特例大学城的建设就需要相当深重。孟晓苏博士说，它不可能建在现在城市的主城区，也不应该建在城市的近郊区，因为拆迁成本太高，不仅安置居民要花费大量资金，而且大量基础设施建设的费用将会被原来的村民分享，留下相当数量的低素质影响，演化成大学里的二元结构。办大学城必须另起炉灶，应建在交通设施良好、远离城市污染源、地域广阔，同时原有的居民村落较少的地方。一个大学城有了几十平方公里的土地，教师可以住别墅，学生可以住公寓，这对房产业的拉动也是积极有力的。目前，大学城在我国已不
14、再是空白，廊坊的东方大学城、南宁的先令大学城、济南的大学城都已经开始建设，而甘肃兰州也正在计划兴建一个榆中大学城。这一趋势已经越来越明显。3、社区学校带来的困惑3.1收费昂贵。业主们买得起房，子女却因小区“名校”收费昂贵而读不起书，业主的低标准收费期望，与小区配套学校按投入成本高价收费的实际，从一开始就形成了一个难解的死结。纵观目前广州楼盘里的“名校”大多数属民办性质，据一些住宅小区提供的配套学校收费显示，入读这些学校，学生必须一次性交纳.2万万元的建校费和学费，或每年支付万万元不等的学费。而在这些地方置业的家庭，大多数以按揭方式买房，在每年还须付几万元供楼的情况下，能出得起这笔钱的，大概只有
15、至成，对其余大多数业主来说，享受所谓的教育配套还只是一句空话。由于各大民办学校的投资方式和办学背景以及成本的投入等各不相同，所收取的费用也各不相同。如星河湾与执信中学联手的番禺执信中学，其小学年级的收费包括了教育成本费、住宿费、杂费、书本资料费四顶收费，一年合计就是元，初中一、二年级一年的合计收费是元，以上费用还不包括伙食费、床上用品、校服费、交通费和军训费，业主子女可享受以上收费总额的的优惠。而与星河湾一路之隔的广地花园，其配套的培正广地实验学校，其小学一年的收费是元；南国奥林匹克花园与北京师范大学联手的南奥实验学校，其小学一年的收费只有元，非业主子女的收费是元，是华南板块目前收费最便宜的一个“名校”。深圳“星海名居”的业主们因小区内的北大附中南山分校收费昂贵，组织起来向发展商和深圳市南山区教育局进行投诉，要求在小区内办收费合理的公办学校。业主们的投诉至今没有得到妥善解决，他们又起诉到法院，现此案正在审理中。3.2政策滞后带来的弊端现有政策着重从微观上解决孩子就近入学问题，但在教育设施的宏观规划和调控上，如今尚未看到有何成效。按照现有政策规定，小区教育配套的小学是50008000平方米，中学是1.2万1
