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1、北京上奥区商业属性及投资价值高峰论坛房地产门户-搜房网2007年11月19日09:21 来源：搜房商铺网 徐倩 “北京上奥区商业属性及投资价值高峰论坛”邀请了中国步行商业街工作委员会、北京市餐饮行业协会、北京中关村不动产商会、中国连锁经营协会等商业界的研究专家，同时20余家餐饮类、娱乐休闲类、零售百货类的品牌商家代表也将悉数到场。这是商业地产界一次难得的交流平台。在这次论坛中，专家们将以专业的角度去分析北京上奥区商业发展的现状、区域消费潜力、区域内商业项目成功运作所具备的条件以及上奥区商业的发展前景。届时上奥世纪中心的开发商也将对刚刚面市的“上奥新天地蓝调美食广场”进行总体介绍，作为区域内唯一
2、城市综合体的商业，“上奥新天地”被称为上奥区休闲娱乐核，因此必将成为众多商家和媒体所关注的焦点。商铺网对此次活动进行全程现场直播。时间：2007年11月17日（周六）下午14：00地点：上奥世纪中心售楼处以下是搜房商铺网对此次活动的现场直播：北京上奥区商业属性及投资价值高峰论坛现场实况主持人 殷苏峰：尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好！我是楼市传媒副总经理殷苏峰，非常感谢主办方邀请担当本次活动主持。我们楼市杂志将在08年全面改版，其中财讯刊的报道内容将全面围绕商业地产和品牌地产进行。因此，今天能够与众多商业地产专家、领导及商业企业共聚，感到非常荣幸！也希望大家关注楼市杂志！我先介绍一下参与本次
3、活动的嘉宾：北京市中关村不动产商会会长杨建平；中国人民大学博士生导师，北京商业企业管理协会副会长黄国雄；中国步行商业街工作委员会秘书长董利；中国连锁经营协会楚东；北京市饮食行业协会发展部部长冯晟松。其他还有来自不同行业的商业企业代表：希利多日开发经理霍小兵；北京王府井洋华唐公司开发部长刘巍；味多美开发经理阮小健；眉州东坡常务副总经理郭晓东；好利来开发经理屈宝良；SUBWAY（赛百味）开发经理李群；北京蓝黛文化传播公司总裁林征宇；一兆韦德总经理陈磊；SPORT100开发经理王旭；迪卡侬开发经理支勇；纸老虎副总经理王泰；深发展北京分行张悦逢，我们对他们的到来表示衷心的感谢！主持人 殷苏峰：大家知道
4、，随着奥运的日益临近，奥运经济已成为备受关注的词汇。一项资料统计：直接或间接的奥运投资约为2800亿，而有次创造的奥运经济产业链价值为3万亿。由此可见，奥运对整个社会经济的拉动作用。主持人 殷苏峰：今天，我们所在的上奥世纪中心，便是身处奥运商圈的一个综合体项目。大家从他们的案名便可知晓。此外，由于其临近西临中关村西区及上地产业园区，东临高新建材产业园区，因而这个区域所蕴含的价值能量不可低估。主持人 殷苏峰：今天我们首先邀请中关村不动产商会会长杨建平先生对“上奥区域的消费潜力”做一下阐释。在这儿我说一下，杨会长同时是CCIM（国际注册商业房地产投资师协会）中国总会的2007年度主席，首先有请杨会
5、长发言。 中关村不动产商会会长杨建平杨建平：很高兴今天能够跟大家一起在这个地方一起来交流，因为奥运而给北京市带来的各种机会，今天跟大家一起交流主要是商业地产的机会。杨建平：可能大家都是做商业地产的应该明白，选择一个商业地产或者商业位置，前提条件是有几个：首先要分析这个地区人均GDP增长值。其次要分析这个地区基础设施长期投入的量以至于决定这个地区未来是否有良好的基础设施环境。杨建平：要选择这个地区所带来的生产产品是为本地区服务还是为外地区服务。当然还有其他的条件，我先就这几个条件跟大家分析一下。杨建平：北京市去年2006年，因为这个地区是在海淀区和朝阳区的中间偏北的地区，我也认为这个地区具备了中
6、关村和朝阳区两个地区的优势。2006年海淀区人均GDP已经达到了8000美元，全北京市2006年是6000美元，朝阳区达到了7200美元，这都是在北京市算富的两个区了。杨建平：同时，北京市一共人口是1700万，海淀区常住人口是260万，朝阳区是280万。这样也决定了这两个地区人均对全北京市贡献想是最大的，这是第一个基础数据给大家的分析。杨建平：第二，这个地区的基础设施的投入，刚才主持人也讲到了2400亿这个概念，大概的框可以记这么一个简单的数据是23456。什么叫23456呢，北京市这几年跟奥运相关的投入200亿的水电设施改造投入。300亿通讯和电信的技术投入还有设施的该座。400亿环境治理，
7、包括绿色环境，包括路边的市政管道等等。500亿的轨道设施建设，包括轻轨，包括有轨，包括快速铁路。600亿的场馆设施建设，总的来讲就是23456，加起来也就是2000多亿。杨建平：由于这种长期的和长线对这个地区基础设施投入，势必决定这个地区将来会有完好的生活和工作环境，这是第二个因素。杨建平：第三个因素本地区的生产产品是为那些人服务的？在投资学里面应该有这么一个分析，叫基础就业率，也就是说为本地区以外的人和城市、国家提供生产的劳动就业率这个水平表现了这个地区的经济水平。也就是说如果这个地区的生产只为这个地区的人的基本生活所服务，这个地区的经济价值不是太高，而反过来说我们这个地区的生产产品都是为全
8、国的服务的，为全世界服务的，那这个地区经济水平是相当过的。杨建平：我们看看海淀区和朝阳区，海淀区现在30%的劳动就业率是为本地服务的，其他的60-70%是为全国服务和为国际上服务的。朝阳区也一样，朝阳区第三产业非常发达，像金融服务业，像物流业还有商贸等等这些都是第三服务业里面，而这些服务业基本上是为全国和国际服务的。杨建平：这个问题说明了什么呢？说明这两个地区有丰富或者有雄厚的经济基础的资本。以上这些观点和数据表明什么呢？表明这两个地区存在着很大的生活的提升价值。杨建平：北奥地区就是海淀和朝阳中间这个地区，北京的北边，随着奥运场馆不断的完善和建设，势必给这个地区带来更好的生存环境，也就是说这个
9、地区可以享乐生活品质的地区，从大的趋势来看作为这个项目也应该在这两个区域之间。虽然项目不大，但是它已经得到了这种全国和政府强力投入带来的附加的效益。虽然开发商已经尽了力，设计完好，但是实际上更多的获得好的销售的结果我觉得是大环境带来的，开发商在这个方面应该更多的去研究，因为不光是你自己的问题，是全国老百姓在这个地方投入使你创造很好的附加值，所以应该很好的研究自己的产品，研究自己的业态，将来很好为这个地区的人提供更好的商业服务，谢谢大家！主持人 殷苏峰：听完杨会长的讲话，想必大家对上奥地区的消费潜在的价值有了更深的体会。刚才我也提到的关于奥运经济所创造的巨大价值，那么下面我们就有请中国人民大学博
10、士生导师，北京商业企业管理协会副会长黄国雄黄老介绍一下“奥运商机对区域发展的影响”。黄国雄：刚才杨会长做了非常详细，精采的报告。上奥这个区位特点我谈三个特点。昨天香港民报跟我谈 中国人民大学博士生导师 北京商业企业管理协会副会长 黄国雄了将近40分钟，从北京来看奥运带来的很大的商机，从这个角度对于整个零售市场至少可以推动了三到五个百分点销售额，北京整体销售达到3000多亿。所以从北京来看市场是比较广阔的，这个广阔不仅以奥运为契机，同时北京作为国际城市，作为首都它的发展前景应该说还是比较广阔的，从这个角度来看北京的市场还有很大的发展突破。黄国雄：从目前来看最近因为奥运推动商业购物中心项目比较多，
11、这几天就论证了六个，但是相比之下我认为咱们这个项目应该最区有优势。为什么这么说呢？这个地区整个收入、地理位置以及发展前景应该说都比其他地区更有发展优势。这一点作为搞商业来看还是搞地产来看必须研究它的发展潜力。黄国雄：我一直有一个观点，搞商业地产不求一时拥有，但有天上拥有，这是我们最大职责。从这个角度来看这个地区比其他地区相比具有更多的优势。黄国雄：从开发商来看，对整个市场的定位来说是科学的，是符合于北京的实际情况，也充分利用了中中关村、奥运会的优势结合起来，定位为消费地区。黄国雄：实际上现在北京购物中心与世界购物中心的发展趋势基本上相同，也就是从欧美国家看这几年整个购物中心是小型化的。最近福布
12、斯统计十个世界上最大的购物中心八个在亚洲，四个在中国，真正大的美国一个，加拿大一个。整个西方欧美国家购物中心的小型化一个原因是土地昂贵，汽油上涨，以及社区商业设施、购物环境得到了很大的改善。从这个角度购物中心都小型化，区域化，功能化来更好的满足本地区人口的消费需要。这一点我们立足于上奥地区，立足于西三旗，为他们服务提供多种功能，这位定位是科学的。黄国雄：销售形式是什么形势？是只卖不售，这一点很好探讨，这一点涉及到了后期经营的问题，能不能使后期的经营要素有机的结合，能够持续的发展，从这个角度来看应该采取选择什么体系？我想有三个问题在中国必须考虑。黄国雄：第一，大的品牌店、世界的名牌店一般不去买地
13、，而且从目前来看要给他很多的优惠条件他才进来，甚至要装修好了才肯进来。在这样情况下大品牌店引进如果不租只售很难接受，大店引不进来。黄国雄：第二，中小这部分作为置业的角度来考虑，他卖不了经营，而且卖了以后现在可以进行一些产业布局，或者哪一块地方卖什么，如果作为产权给他以后，今后变化就不是我们可以作主的了。你说这块应该卖餐饮，但是这个餐饮在这经营不下去，他卖次品，这样整体布局就发生了很大的变化，就可能打乱了，这就会影响到整体消费倾向，这是作为中小企业对产权投入的情况。黄国雄：底商的情况作为投资的形势买了以后租出去，这个东西也无法定位，也类似于第二个情况，第二我们无法进行统一管理。黄国雄：购物中心作
14、为一个多业态的结合体，多功能的荟萃，它一个很重要的问题就是要有同管理，同经营，能够协调各种经营单位，促进功能化更好的为社区服务。如果这点做不到就可能出现各搞各的，我想一个方面要考虑到我们可能面临的挑战。这个面临的挑战就是说作为海淀来看有一些购物中心已经逐步上来了，包括中关村的国际购物中心是日本福旺集团全包下来了，他带了日本100个专卖店进来了。黄国雄：大钟寺上来以后作为以休闲为主的购物中心能不能形成一个大的截留，使中关村那边的客流不一定过来到那边去了。这些问题作为开发商来看得考虑，对经营商来看既要看到优势，也要看到未来的竞争，要理性的进入来充实这个地区能够使商业整体开发建设、活泼、发展，谢谢大
15、家！主持人 殷苏峰：谢谢黄老，现在已经实际上形成了很多区域中心，比如说在亚运村去北辰购物中心，包括西边都已经形成购物中心了。但是对于如何定位区域商业中心，如果一个商业地产项目想打造一个区域商业中心的话应该具备什么条件？我想就这个问题有请中国步行商业街工作委员会秘书长董利对这个问题进行发言。 中国步行商业街工作委员会秘书长董利 董利：大家好！刚才从杨会长和黄教授我觉得有很多启发和收获。刚才主持人问到这个项目所在的区位能否打造一个商业中心。我想从供需两点来谈谈对这个项目的看法。董利：如果从需方来讲我对这个区域是这样认为的，这个区域不仅是现在，应该说从过去到现在一直在呼唤这个区域商业中心的出现。大家
16、知道西三旗这个板块在过去应该是以毛纺厂为中心，周边许多大型的企业、厂矿、国营单位等等，在没有回龙观的时候这就是一个很大的居住中心区域。所以说这个区域有人群就需要有消费，有消费就需要有消费场所，但是这些年来这方面一直不仅理想，尽管北京市这几年商业地产发展非常之快，但是在这个区域似乎从使人们感觉到发展不足，后劲不足，空间也不足，我想有一些原因：董利：首先是这个区域始终在动荡和变化，包括交通等等。还有一个原因可能在周边区域快速的发展，周边区域价值得到大幅度的提升，可能更多的投资商、开发商包括一些品牌商家在周边区域更多的着眼这些。董利：我想随着时间的发展，经济的发展，这个区域应该说正在被开发商或者商家所关注，今天来了这么多品牌商家就能证明这一点。这里面刚才杨会长讲了一些数据我觉得非常有感慨，数据做支撑也说明了这个区域对商业的需求
