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1、老旧小区改造项目进度管理控制摘要：现阶段，随着中国城市化的发展和人民生活水平的提升，很多老旧住 宅建筑早已无法适应现代的生活要求，严重影响市民的生活品质，也影响城市化 建设的发展。老旧小区改造不仅仅是改善城市功能与形象的系统工程，而且是提 高市民生存环境与生存品质的热门工程，也是增加投资与就业机会的重要途径。 所以，文章对老旧小区改造全过程下的管理策略进行深入研究，具有重要的现实 意义。基于此，本篇文章对老旧小区改造项目进度管理控制进行研究，以供参考。关键词：老旧小区；改造项目；进度管理；控制措施引言2020年7月20日，国务院办公厅正式发布关于全面推进城镇老旧小区改 造工作的指导意见（下称意
2、见），明确城镇老旧小区改造的目标任务、对 象范围以及支持政策等。从居民结构看，城镇老旧小区居民主要为老年人群、低 收入家庭和困难家庭。从居住需求看，城镇老旧小区居民普遍希望能够改善居住 和生活环境，但因为家庭收入低等原因，又无财力购买改善型居所。从城镇老旧 小区硬件设施来看，设施落后、违章建筑多、环境脏乱差、安全隐患高。城镇老 旧小区改造工程是续棚户区改造之后的又一项重要民生保障项目。1城市老旧小区的改造背景人口在急剧的增加，城市中的学校教育资源与医院医疗资源都逐渐跟不上 城市的发展；使用汽车的人口也在不断增强，导致没有停车位可以满足城市人们 的需求，且道路上出现拥堵情况。在科技的进步下，人们
3、对生活质量的要求不 断提高，对城市的环境和建筑提出了更高要求，小区的基本设施建设需要全面改 造。对城市的发展理念需要改变，从传统的城市向着科技化、智能化的城市发 展，对科技化的城市建设需要将科学技术运用到城市设施建设中，并达到可持续 发展的要求。发现城市中可开发的地下空间，这是现阶段加强城市空间可持续 发展的新道路。现阶段，住房面积已经无法满足人们的需求而城市中的商业建 筑需求却在不断下降，导致一些商业建筑开始向其他方面进行转型。在这些问题 中，老旧小区的改造方案以及城市停车位的不足和道路拥挤等问题最为突出。老 旧小区中的楼房大多是多层建筑群，而且多没有设置电梯，居民大多是老年人， 他们的主要
4、问题是上下楼不方便，这是老旧小区改造最为重要的一点。2城市老旧小区改造新模式的优点在对小区进行绿化和增加智能化设施的基础上，真正提升了老旧小区居民的 生活质量。电梯的修建方便了两层以上的居民，使他们出行更便利。对空闲空间 的合理使用满足了居民的各种生活需求，使小区的生活水平得到全面提升，同时 也为小区的可持续发展奠定基础。同时，对老旧小区地下空间的改造和修建不仅 仅可以解决小区内乱停车的问题，也可以缓解城市的拥堵问题。3城镇老旧小区改造的现状和面临的困难3.1投资与收益分配问题当前推进的老旧小区改造项目的投资资金主要依赖财政资金或维修基金。财 政投入资金可以作为政策性鼓励措施，但占比不能大，更
5、不能作为主要资金来源。 个别地区同时还会使用维修基金投入到老旧小区改造项目中，这种做法对于基础 类改造项目无可厚非，但对于改善与提升类的项目，则有悖于维修基金的使用与 管理规定，也有悖于通知提出的“谁受益、谁出资”原则。建立市场化为主 的改造资金募集和使用机制是推动老旧小区改造可持续的动力之源。3.2老旧小区改造技术标准与规范的适用性问题我国尚未建立统一且相对完善的老旧小区改造技术标准与规范，往往是按照 现行规范要求标准值略低、但明显高于既有建筑的指标来制定改造目标，这种做 法本身具有较强的可操作性，但也存在被滥用的可能。特别是建筑采光、日照间 距、节能标准一般情况下均难以满足项目改造时的现行
6、标准。4改造形式（1）老旧小区项目重建。针对老化程度严重的小区，结合其所处的地理位 置统筹发展规划整体布局，重新制订小区改造规划。（2）老旧小区项目维修升 级。清除违章搭建，要在项目施工前全面拆除小区内搭建的违章建筑，并要求居 民将私自占用的公共用地恢复原状等；建立电动车充电棚及临时停车位等场所； 进行照明设施完善、绿化补植、停车场复建，等等。（3）老旧小区原项目保护。 保护老旧小区要从评估老旧小区人文观念方面出发，对于需要保留的部分，注意 采取防范保护措施；要做好易碎物品的防护工作，避免施工改造过程中人员受伤。5老旧小区改造项目进度管理控制措施5.1成本管理方案方面老旧小区改造的项目作为综合
7、性项目，居住区域分布和居民对项目需求的不 同都会提高改造的复杂性，因此在项目开展前应当充分评估实施方案的科学性和 综合影响，尤其是对改造带来的不良影响建立问题库和预案。鉴于改造项目工程 改造周期时间的可控性比较差，同时时间跨度较长，因此项目的方案设计管理必 须包含成本管理控制动态的数据收集、对比。老旧小区的改造项目管理包含的三 个关键项是成本、时间和质量。缩短工程时间抢进度作业，会使施工质量受到影 响，对此，要协调各相关项目管理部门认真履行职责，形成合力，共同抓好老旧 小区改造工作。要及时总结工程进度，及时调度、通报，对工程质量进行监督， 集中梳理安全及成本等问题，研究解决办法，保证老旧小区改
8、造任务顺利完成。5.2完善改造方法，明确小区改造范围城市老旧小区的改造工作不仅仅只是施工单位的任务，更加需要通过政府物 业以及居民等多个主体之间的沟通交流和相互协作，如果在沟通的过程中存在问 题或者是不顺畅，必然会产生结构性的矛盾，导致施工无法正常开展。而在现阶 段在改造过程中相关政策不够细致，在具体的流程方面也显得过于笼统，无论是 从项目列项以及决算都没有制定出明确的实施方法，从而导致工程设计开展期间 会面临较大阻力。不少基层人员在改造过程中存在边实施边探索，从而导致整体 工作效率大幅度下降，其结果必然会导致无法按照合同要求完成。改造工作的开 展就应当由政府部门牵头，通过专业技术人员对小区情
9、况开展深入研究和讨论， 并根据现状确定的基本内容，正确把握改造的特点以及难点，在此基础上还需要 制定出科学合理的实施方法以及规章制度，通过引入第三方开展监督，才能够有 效提高整个小区改造工作的成效。需要注意的是，在实际开展工作期间，必然会 面临大量复杂且未涉及的相关问题，面临的风险性因素更大。若在前期不能够明 确改造的范围以及做好相应的调研工作，就不能制定出科学的工程图纸以及相关 清单，那么也就无法对具体的内容进行更为严格的管控，在后期面对突发情况时， 必然会导致出现工程变更以及部分项目会存在反复性施工，导致资金投入加大， 这对小区的顺利改造起到了严重的消极作用。为避免出现上述现象，有必要着重
10、 加强合同以及信息等相关方面的管理，尤其是在实施改造的过程中，要对质量进 度尤其是成本等方面进行严格控制，必须明确其具体的改范围，才能够从整体上 把控项目杜绝风险。结束语综上所述，老旧小区的改造工作对于我国国民经济发展有着极为重要的作用， 施工单位在进行施工作业的过程中，需要加强对全周期性的管控力度，依照实际 情况进行组织模式的创新与应用，加强项目管理效率的同时，还能够为后续的发 展奠定良好的基础。在这一过程中，施工单位可以制定完善的管理手段以及激励 制度，强化项目工程的创新型应用，以此来满足我国有关现代化经济建设方面的 需求。参考文献1 倪红.老旧小区改造工程进度管理研究J.建筑经济，2020,42(08):28-31.2 蔡小青，孔亮.老旧小区改造项目工程进度影响因素研究J.建筑经 济，2020,42(07):63-66.3 邓文亚.老旧小区改造项目过程绩效评价研究D.西安建筑科技大 学,2020.000422.4 陈广灵.老旧小区改造项目风险管理研究D.华南理工大 学,2020.000847.5 施梅.老旧小区改造项目绩效评价研究D.扬州大学,2020.002541.
