某大型地产集团工程管理办法-.doc

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1、 *地产集团工程管理办法目 录前 言2第一部分 地产集团工程管理组织程序3第二部分 工程招投标管理程序7第三部分 项目施工过程管理要点15第四部分 工程文件管理办法24第五部分 施工图纸审查管理程序26第六部分 工地检查管理程序30第七部分 工程质量检查管理程序37第八部分 工程进度检查管理程序45第九部分 工程安全、文明施工检查管理程序47第十部分 工程设计变更及现场签证管理程序49第十一部分 工程验收管理程序60第十二部分 住宅质量问题处理程序64第十三部分 开发项目成本管理办法66第十四部分 工程物资采购管理程序75第十五部分 工程预结算管理办法88第十六部分 工程合同管理办法96第十七

2、部分 工程技术咨询管理办法109前 言1. 目的 为加强地产集团工程管理，确保开发项目的工程质量、工程进度和工程造价受控，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，特制订本办法。2. 范围 本管理办法适用于地产集团所属的各房地产公司。3. 责任 地产集团工程管理中心负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。 地产集团所属各房地产公司设计部、工程部、成本管理部、合同招标部等工程管理相关部门负责贯彻执行本管理办法。4. 内容 本办法涵盖了施工现场管理、招投标管理、采购管理、合同管理和成本管理等内容，具体内容划为地产集团工程管理组织程序、工程招投标管理程序、项目施工过程管理

3、要点、工程文件管理办法、施工图纸审查管理程序、工地检查管理程序、工程质量检查管理程序、工程安全文明施工检查管理程序、工程设计变更及现场签证管理程序、工程验收管理程序、住宅质量问题处理程序、开发项目成本管理办法、工程物资采购管理程序、工程预结算管理办法、工程合同管理办法、工程技术咨询管理办法共十七部分内容。第一部分 地产集团工程管理组织程序1. 目的 为加强地产集团工程管理，明确各部门职能以及分工，特制定本程序。2. 范围 本管理办法适用于地产集团所属的各房地产公司。3. 责任 地产集团工程管理中心负责对本管理办法的制订、修改、解释。4. 内容4.1 地产集团工程管理组织框架 地产集团工程管理中

4、心直接对地产集团总裁办负责，监督管理集团范围内全部地产项目的设计管理、工程管理、成本管理、合同管理以及招标采购管理工作。地产集团所属各房地产公司工程副总对地产集团工程管理中心负责，遵循本办法组织各子公司设计部、工程部、成本管理部、合同招标部等相关部门开展工程管理工作。当开工面积较大，确需进行分片管理时，子公司工程部可下设项目管理部，由项目管理部进行施工现场管理工作，但工程部经理仍旧是施工现场管理的第一负责人。 地产集团工程管理组织机构如下：地产集团总裁办地产集团工程管理中心子公司工程副总 子公司合同招标部 子公司设计部 子公司成本管理部 子公司工程部4.2 组织机构职能划分4.2.1 地产集团

5、工程管理中心职能4.2.1.1对地产集团总裁办负责。4.2.1.2全面负责监督管理各子公司工程设计、工程质量、工程进度、招标采购、合同和成本管理工作。4.2.1.3 参与工程项目前期投资策划、项目可行性研究工作，4.2.1.4 负责联络设计单位对总体规划进行设计并审核，优选设计方案，使之达到项目利益最大化。4.2.1.5监督各子公司施工图设计管理，监督各子公司设计变更及签证，使之符合本办法相关规定。4.2.1.6负责各子公司成本审核，跟踪监督各子公司成本控制，审核子公司工程预、结算书。4.2.1.7 负责各子公司工程质量监管，跟踪管理各子公司工程质量控制。4.2.1.8 负责子公司工程进度计划

6、监管，及时跟踪子公司工程进度，督促各子公司按照预订目标完成工程建设。4.2.1.9 参与工程施工招、投标工作，监督各子公司招投标程序，使之符合本办法相关规定。4.2.1.10监督各子公司合同管理，使之符合本管理办法相关规定。4.2.1.11协调各子公司之间的工程管理相关部门，需要时使之形成工程类资源共享。4.2.2 子公司工程副总职能4.2.2.1对地产集团工程管理中心负责。4.2.2.2全面负责组织并管理子公司工程设计、工程质量、工程进度、招标采购、合同管理和成本控制工作。4.2.2.3 协调子公司与政府工程管理职能部门关系，保证工程建设顺利进行。4.2.2.4组织工程部等各部门编制工程管理

7、指导书，报地产集团工程管理中心备案并组织落实。4.2.3 子公司工程部职能4.2.3.1对子公司工程副总负责。4.2.3.2根据项目发展计划，编制工程管理指导书，报公司工程副总和地产集团工程管理中心审批。4.2.3.3负责工程质量、工程进度管理，审查施工组织设计，监督工程质量管理和进度计划的实施，确保实现工程质量、工程进度预期目标。4.2.3.4协助成本管理部进行成本控制，按照本办法相关规定做好设计变更、签证管理。4.2.3.5负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划，协助成本管理部制定工程资金使用计划。4.2.3.6协助合同招标部进行招投标、采购、签订合同及选择施工队伍的具体工作。4.2.3.

8、7负责施工现场管理，并协调好对内对外的关系。4.2.3.8整理有关资料、图纸，做好归档工作。4.2.3.9负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。4.2.3.10按照本办法相关规定，组织并配合设计部、成本管理部做好设计变更和现场签证的管理工作。4.2.3.11配合合同招标部，参与施工合同的编写工作，参与工程招投标和采购工作。4.2.4 子公司设计部职能4.2.4.1对子公司工程副总负责。4.2.4.2参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。4.2.4.3协助成本管理部做好各项从规划方案至施工图

9、纸过程中的建筑成本控制、估测工作。4.2.4.4 密切与工程部、成本管理部配合，负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。4.2.4.5收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。4.2.4.6负责图纸管理并全程跟踪施工图纸，负责施工图纸的的初审工作，参与图纸会审工作。4.2.4.7负责与设计合作公司的交流、配合工作，配合工程部做好设计变更与现场签证的管理工作。4.2.4.8配合合同招标部，参与工程招投标和采购工作。4.2.5 子公司成本管理部职能4.2.5.1对子公司工程副总负责。4.2.5.2参与项目的投资分析、可行性研究工作，参与前

10、期设计方案评选工作，并从经济的角度提出方案优选意见。4.2.5.3负责项目全过程成本跟踪管理工作。负责工程预结算书的审核与编制工作。4.2.5.4 配合合同招标部，参与施工合同的编写工作，参与工程招投标和采购工作。4.2.5.5配合工程部、设计部，参与设计变更和现场签证管理工作。4.2.5.6负责编制工程资金使用计划。4.2.5.7负责工程进度支付款审核。4.2.6 子公司合同招标部职能4.2.6.1负责组织招投标工作，负责甲供材料的采购，配合工程部协调、管理甲供材料供应商。4.2.6.2负责招标文件的编写工作，有关工程技术、经济等文件可要求工程部、成本管理部提供。4.2.6.3负责合同管理，

11、负责工程合同的编写及签订工作，有关工程技术、经济条款需分别与工程部、成本管理部共同确定。4.2.6.4负责组织对承包商的考察工作，负责建立并维护合格承包商数据库，并对数据库里的承包商定期考察，不定期回访物业管理单位，删减数据库中表现不好的承包商。4.2.6.5负责按照合同条件审批工程进度付款申请。4.3 其他 因各地经济、管理水平不同，项目大小不一，如果部分子公司无条件设置设计部、合同招标部等部门，可将设计部职能划归工程部，合同招标部职能划归成本管理部。第二部分 工程招投标管理程序1. 目的为规范工程招标管理，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最佳中标单位，制定本管理程序。2.

12、 范围2.1 本办法适用于地产集团范围内所有工程项目的勘察、施工、监理、设备的招标，其中金额在5万元上（含5万元）工程必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都须有三家以上投标单位参与竞标。但下列情况除外：（1）金额在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，报公司招标工作小组批准后确定承包商；（2）某项工程已经过公司审批确定了长期合作伙伴关系；（3）某些政府垄断工程。2.2 招标应遵循以下基本原则：2.2.1 全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包商；2.2.2 整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标；2.

13、2.3 资质审查原则：所有投标单位都要经过资质预审，符合项目要求的投标单位才能参加项目投标；2.2.4 合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足各项要求的前提下，报价低且合理；2.2.5 透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，应与各部门积极配合、加强沟通、信息共享，杜绝暗箱操作；2.2.6 保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。2.3 招标管理机构及职能划分2.3.1 招标管理机构2.3.1.1公司设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理、工程副总、合同招标部经理、成本管理部经理、工程部经理，由总

14、经理担任组长，工程副总担任副组长；招标小组对定标起集体决策的作用。2.3.1.2工程招标的执行部门由合同招标部牵头，工程部与成本管理部配合。2.3.2 职能划分2.3.2.1合同招标部：投标单位资质预审，建立合格承包商数据库，编制招标文件，发标，接收回标文件，主持开标、评标，主持谈判，控制整个招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档，并负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标小组会议上，以合同招标部为会议主持人；2.3.2.2工程部职能：投标单位资质预审，参与开标，评技术标，参与谈判，编写招标文件的技术类要求，提出工期以及质量要求等，编写合同文件中有关工程技术、质量等类别的条

15、款等；2.3.2.3成本管理部职能：编制标底，参与开标，评经济标，参与谈判，编写招标文件的经济类条款，编写合同文件中有关经济类的条款等。3. 建立合格承包商数据库3.1 合格承包商是经各相关部门推荐并经公司招标工作小组审查合格的承包单位，由合同招标部主持合格承包商相关资料的收集、整理及预审，组织对通过预审的预选单位的考察筛选，并建立合格承包商数据库，所有项目招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。3.2 合格承包商预审应符合以下要求：3.2.1 证照齐全、守法经营、管理规范；3.2.2 技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度；3.2.3 重合同、守信用，信誉良好；3.2.4 近三年无重大质量、安全事故；3.2.5 近三年与地产集团范围内所有公司无诉讼