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1、房地产项目的创新手法创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不这样。随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种要素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其实质就是创新的竞争，这已经是众多开发商成功的公开诀要。纵观这些成功的经验，创新主若是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。第一是房地产项目理念的创新。所谓理念，平时地说，就恰似写文章动笔以前的立意，文章反响什么主题意旨，确立何种见解，围绕主题见解，怎样进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自己的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，
2、搜寻市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中别出心裁、锋芒毕露。在迎合买方需求心理的前提下，想法使其感觉合用而又奇特、奇特，产生巨大的吸引力和非买不能的购买欲。其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的详尽形态。优秀的建筑之因此引人人胜或经济效益显然，最主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长远不落后，同样依赖于所创立的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同样的空间组成。室内空间、室外空间、住处组团、小区、街区等都应在设计过程中周祥考虑。空间成立的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、酣畅、安全、便利，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的要点所在。上海的
3、金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住处小区不啻是空间组合的典范。再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不能少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的喜欢，在实现丰厚的经济效益的同时，也创立了优秀的社会和环境效益。下面我们试图对90年代以来广州、深圳住处开发过程中发展商所作的创新进行总结。经过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住处开发过程中的创新有一个
4、整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对将来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和掌握。需要指出的是，当前广州、深圳两地的开发商高出2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有数不胜数个，笔者不能够也不能能将所有的创新事例一一道来，可是就一些有代表性的事例简单赐予介绍。一、开发理念创新住处开发过程的创新第一应是开发理念的创新，尔后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。此刻回想起来，顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住处开发中理念创新的前驱。1992、1993“房地产热”以前，国内房地产开发基本处
5、于卖方时代，即开发商时只要盖好房屋，甚至只有一块地和一张图纸，就可以轻松地把楼卖掉。这种情况下开发商不需要考虑什么理念创新。“房地产热”此后，开发商开始研究花销者行为和心理，因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房屋向卖生活方式转变。同时，开发商也意识到物以类聚，人以群分，任何楼盘只能满足所有花销者中的一部分人，即楼盘要讲究市场细分和市场定位。在此方面，广州丽江花园率先为都市的白领人群量身订造了他们所需的楼盘。“一方水土一方人，美善相随丽江人”这句广告词到此刻还为好多广州市民所熟知。房地产开发的理念经常与楼盘的见解分不开。在房地产开发中导入某个见解有好
6、多好处：它能够张扬楼盘个性、防备同质化；能够赐予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和花销者的密码相对应，满足花销者个性需求。在此方面，广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业复合，使“运动就在家门口”，它是国内房地产开发过程中见解设计的典范。在深圳，万科企业开发的万科四时花城、万科城市花园同样也很成功，前者将园艺融入在小区建设中，后者将经典的欧洲小城移植到了中国。近来几年来金地企业开发的金海湾家园、优秀企业开发的蔚蓝海岸，将住宅开发与海洋文化结合在一起，使住处设计理念和见解获取了进一步丰富和提升。二、规划设计创新规划设计创新能够从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加
7、以表现。1. 建筑风格创新1997年前后，在广州、深圳等地，欧陆风取代大一统的传统模式，盛极一时，在当时情况下能够说是建筑风格的一次创新；近几年来，建筑风格更趋多样化：比方广州保利房地产企业开发的保利花园采用地中海建筑风格，中国外国广州企业开发的中海名都表现新加坡风情，深圳星彦房地产企业投资的碧云天小区，演绎了岭南风情；更有甚者，信和企业竟然将北欧斯堪的纳维亚的简短小镇(柏涛雅苑)在广州这个亚热带城市移植演绎。广州、深圳两市此刻的住处建筑风格方面真可谓百花齐放、如花似锦。2. 户型设计创新90 年代初，“三大一多一少”取代传统的户型结构，是众所周知的改变。近来几年来，户型设计方面的创新更为频频
8、，比较典型的事例有：广州奥林匹克花园，在广州率先采用跃式设计(1999年)；深圳创世纪海滨花园，在深圳率先建筑客厅、卧室与洗手间、厨房不再一个平面，即所谓的三错层式的住处(2000年)。其他，双洗手间、复式结构、天台外飘、弧型天台、落地窗户型设计等方面的创新不胜列举。3. 景观设计创新深圳万科的四时花城，在不同样的组团中种植不同样的花卉，每个组团都以此花卉命名，很有新意。深圳金地企业开发的金地翠园，其地下架空层及其可能的地址都进行了绿化，即使在小区的围墙上，也用绿色的塑料花加以装修，号称百分之百的绿化率，真切突出了“翠”的境地。广州合生创展有限企业开发的帝景苑小区，市场定位于高档豪宅，为创立这
9、种氛围，小区的中庭广场部署了好多出名的雕塑。4. 会所与配套设施创新顺德碧桂园是国内最早与名校联姻(北京景山学校)的小区。有人说一所学校能够救活一个楼盘，这个说法可能有点过甚其实，但我们的确能够看到学校、特别是出名小学在房地产开发中的重要作用。这是由于中国的家长都有望子成龙的强烈梦想。此刻这种做法已经成为好多发展商推售自己楼盘的惯用手法。同时，在顺德碧桂园成功销售过程中，其三大会所无奇不有、极具豪华的娱乐设施，也给顺德碧桂园的成功销售增加了砝码。近来几年来，广州的好多楼盘特别侧重会所与配套设施的创新。比方：广东方圆企业开发的广州白云高尔夫家园，在小区内特地建设高尔夫练习室，以提升小区品位；20
10、01年7月开盘的广州锦绣香江花园，以TownHouse建筑为主，小区占地4000余亩，特地建设高尔夫推杆球场以及大型滑草场；番禺祈福新村，国内出名的郊区大盘，一个小区的人口顶得上一个建制镇，特地建设有生态农庄。广州合生创展房地产公司开发的帝景苑小区，有一个特别豪华的会所等等。智能化，一个不能够不说的话题。广州丽江花园之“九如通津”项目，率先将宽带网引入小区，深圳也为喜欢“网上冲浪”的人士建设了都市e站。其他，远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批高科技产品与技术在小区建设中获取了宽泛应用。三、价格策略创新低开高走是众所周知的价格策略，但这在广州锦城花园的策略运用上却更有新意。
11、1997年以前，广州中低价位楼盘销售旭日东升，豪宅的市场空间随之减小。在这种市场情况下，锦城花园作为新一代豪宅要推向市场，阻力其实很大，没有好的营销策略不能够消除销售失败的危险。对此，中国外国广州企业意识特别清醒：他们在楼盘的装修设计、小区环境与配套、现代化的物业管理等方面做了大批的工作，提升了楼盘在市场上的心理价位。在锦城花园开卖以前，业内人士纷纷猜想锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了富强的市场冲击波。首期销售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期销售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分幽默的是，据检查解析
12、，在锦城花园二期销售的买产业中，首期业主竟占30%，其他更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大力炒作，提升了楼盘的出名度，也使中国外国形成了优秀的品牌形象。值得指出的是，广州恒大企业所开发的金碧花园，1997年秋推向市场，采用的价格策略和中海锦苑完好相同，其收效也是完好同样，低价入市、低开高走的策略真是屡试不爽。分期付款的方式，正常有两种，一种是由发展商供应的免息分期付款，另一种是由银行供应的有息分期付款 (按揭)，它是释放花销者购房能力、吸引大多的一般民众进入房地产市场的最主要手段。当前这种方式已在全国宽泛张开，但在1995年是天龙广场在广州创始“月供”见解，
13、成功启动相对低迷的房地产市场。当时，在有关金融机构的通力协作下，天龙广场提出了部分楼款在入住后分36期付清的方法，“首供三万几，月供三千几”，这个极具诱惑力的口号，迅速地调动起花销者的购房欲望，使得天龙大厦首期公开发售共卖出200多套，在当时广州楼市形成一个奇景。广州珠江沿岸的珠江广场、新理想华庭、中海锦苑、海珠半岛等9个楼盘都是市场定位中高层人士的楼盘，由于它们规模不大，又面对来自于郊区大盘、市里楼盘以及山景楼盘的富强竞争，使得9大楼盘自觉组织起来，组成“江景盘”，一致价格策略“御敌于国门之外”。其他，当前一些发展商在售楼时，特地拿出楼盘的个别单位，超低价、甚至低于成本价做广告，当买家真的到
14、售楼处咨询时，发展商会见告这些楼盘已经售完，以此来招揽顾客，这也能够说是价格策略中的一点小谋略。四、广告策略创新广告策略创新能够从报纸广告、电视广告和其他形式广告三方面商议。1. 报纸广告由于房地产的地区性和个别性，报纸广告一般是各地发展商进行楼盘宣传的主流媒体。据不完好统计，每到星期五，在广州日报刊登的房地产广告，就多达60多个。众多的广告，让花销者头晕眼花，也使得好多楼盘广告淹没在广告的海洋中。为了吸引花销者的“目光”，一些发展商不惜把广告篇幅做得越来越大，内容也越来越奇怪。比方。1999年11月5日，广州光大房地产有限企业的光大花园开盘，发展商在广州日报社用了两个整版的篇幅涂了一片绿色，整篇只有一句话：“在光大花园，绿化面积相当于这块绿地的100万倍。”又如，2001年7月，广州锦绣香江花园推盘时，发展商竟然在羊城晚报上用16个专版推出广告杂志(一般情况下羊城晚
