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1、商贸中心及住宅配套项目建议书商贸中心及住宅配套项目建议书24目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2主要技术经济指标21.3存在的问题与建议4第二章 项目提出的背景及必要性52.1项目提出的背景52.2项目建设的必要性6第三章 项目投资环境及市场研究93.1投资环境分析93.2市场供求分析113.3价格预测163.4市场策略16第四章 建设规模及产品方案194.1建设规模194.2产品方案19第五章 项目现状概况及建设条件215.1某某市概况215.2某某市经济发展状况235.3外部配套条件24第六章 建筑方案选择266.1规划设计指导思想与原则266.2项目总体规划设计方案276.3建筑
2、方案306.4配套工程建设方案36第七章 节能设计517.1节能措施517.2节水措施56第八章 环境影响评价598.1项目场址环境现状598.2环保设计依据598.3项目建设环境影响分析598.4项目建设时环境保护治理措施628.5项目建成后环境影响分析648.6项目建成后环境保护治理措施668.7环境影响评价69第九章 劳动安全卫生与消防709.1劳动安全卫生709.2消防75第十章 组织机构与人力资源配置7710.1组织机构7710.2人力资源配置79第十一章 项目实施进度8211.1工程特点、施工条件8211.2项目实施进度安排83第十二章 投资估算和资金筹措8512.1投资估算依据8
3、512.2建设投资估算8512.3铺底流动资金8712.4投资估算8712.5资金筹措方式与来源88第十三章 财务评价8913.1财务评价说明8913.2营业收入8913.3总成本费用9013.4盈利能力分析9113.1财务评价结论95第十四章 社会评价9614.1项目对社会影响的分析9614.2社会风险分析9714.3社会评价结论99第十五章 研究结论与建议10115.1推荐方案的总体描述10115.2推荐方案的优缺点描述10215.3相关结论10415.4建议105附录 某某商城改造提升一期工程建设招标内容106 一、概述（一）项目概况 1、项目名称：2、项目规划面积：约 亩，约 万平方米
4、3、项目建筑面积：约 万平方米4、项目总投资：约 亿元人民币5、项目建设地点： 6、投资建设单位：7、 项目联系人：（二）项目建设条件及背景（1）地理位置和区域优势XXXXXX位于XXX城东南，北纬351906352335，东径11620021162657，北依县城，东靠XXX市市中区唐口镇，南与金屯镇为邻，西同纸坊镇接壤，东西宽10.2公里，南北长7.9公里，总面积约43平方公里，社会经济发展状况在XXX各乡镇中属中游偏上水平。规划总用地6.2公顷（约合93亩），西侧为机场路，商贸中心紧邻机场路绿化隔离带，南靠XXX中心道路兴业大道，北与山水集团隔路相望，东侧临XXX排水沟渠。规划用地区位优
5、势明显，县交通便利。规划用地地势平坦，西北略高。场地内现状均为石材加工用地，建设中会有少量拆迁，用地条件较好，适宜建设。XXX商贸中心离XXX城6公里，北部为山水集团，东边为XXX驻地，并且XXX在XXX北部建设石雕文化园区，临港产业园区。为了满足周边园区、社区人群购买蔬菜及日常用品的需求，我们将商贸中心规划成一个集农产品配套服务，日常用品销售及生鲜蔬菜销售为一体的商贸中心。同时，规划用地的特殊地位以及周边四通八达的交通道路，丰富的资源，是实现XXX区域化经济的有利条件，是建设以服务群众为本，方便群众日常买菜、买各类副食品等日常生活必需品的便利之地。另外，我们建设的住宅配套项目也是为农民向城镇
6、集居，让农村人口转移出来，实现全民创业提供了有利保障，有利于推进新型城镇化和新农村社区建设的发展步伐。XXX资源优势明显，拥有石灰岩储量约30亿吨，电力、农业、水资源较为丰富，土地肥沃，水利设施齐全，农、林、牧、副、渔全面发展。盛产优质小麦、玉米、水稻、大豆、水果、蔬菜等，是全县重要的商品粮、商品棉和经济作物基地，蔬菜大棚广泛分布。全镇饲料约500万公斤，有利于发展畜牧业，特别是南部山区禁采以后，鼓励引导大批农民转型投入养殖、种植业，种植、养殖业发达，农牧产品交易量潜力巨大。（2）项目背景随着农产品生产及加工的长足发展，农产品流通以成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业，中共中央及国务院发
7、布了关于进一步加强农村工作，提高农业综合生产能力若干政策的意见。对搞好农贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流业等方面作出了积极的指示，农产品拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出并应用，农副产品仓储设施的建设得到了快速发展。中央明确指出在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货、鲜货市场的作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态的流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经济人代理、农产品拍卖、网上交易等形式，增强交易功能，加强建设冷库和仓储、运输为主的农产品冷链系统，重视发挥农业专业种植、养殖合作社，在农产品流通和生产资料供应方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农
8、民生产生活服务的连锁配送业务，加强农业信息建设，开通运输鲜活产品绿色通道，积极推进农业标准化，加强农产品检验、检测和其基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增加防范和处理外来有害生物入侵的能力，加强食品安全流通监督管理。近年来，国家及各级政府先后出台了一系列优惠政策和扶持办法，为农业产业化发展提供了良好的发展环境。从我国社会发展形式及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易方式等方面将面临一个全新的转型和发展时期。因此，本商贸中心项目提出是符合国家有关农业农村发展的产业政策。我国的“三农”问题，牵动着整个社会，解决“三农”问题已是迫在眉睫、刻不容缓的大事，而解决“三农”问题
9、，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者有指导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发市场或专业市场，对当地乃至全国各地的农产品流通起到了积极的推进作用，对“三农”问题解决帮助极大。特别是我国加入WTO后，市场流通领域的批发、零售业务全面将对外开放，农副产品市场与国际市场的联系进一步密切，将有更多的农产品走出国门，参与国际贸易。同时预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。从宏观背景看，在距离县城较近的XX
10、X驻地建立商贸中心项目是顺应社会发展潮流，符合国家方针政策和发展战略，符合XXX实际需求，具有极大的发展前景。（三） 项目建设的必要性和可行性XXX市“十二五”规划纲要提出要推进农业产业化经营，促进农业增效、农民增收，以工业的理念发展壮大农业，积极培育一批经营规模大，具有较强市场竞争力和带动力的农业龙头企业，完善农业社会化服务体系，加强农产品质量管理和流通监督，按照“大商贸、大流通、大市场、大产业”的理念，大力发展商贸流通业，建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的批发市场和物流中心，重点建设大型农副产品批发市场，形成农副产品的集散地。城镇居民消费观念和方式发生了深刻的变化，迫切要求城市农产
11、品批发市场进行改造提升，随着XXX城镇建设和经济发展，居民收入快速提升，城乡居民生活消费水平迅速提高，对食品安全的要求也越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的现有农产品批发市场开始显露出诸多弊端。进货渠道广而杂，规范管理难度大，交易面积狭小，配套功能不完善，环境差，秩序乱，服务不到位，产品劣质及偷漏税现象逐步显现出来。近年来，虽然XXX城先后发展了几座大型购物中心和生活超市，新的经营业态和经营理念推动了我县商贸业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了挤压。另一方面这种消费方式较好的满足了人们生活节奏加快的需求，和对这些新的经营业态和经营理念及城市
12、居民新的消费观念，都对原有农贸市场形成巨大冲击。现有粗放型露天农贸市场难以生存，无力提升改善现有条件。同时，政府整顿市场秩序和治理“餐桌污染”一直是农民关心的问题，也是政府的一块“心病”，现有市场甚至已成为假冒伪劣产品的集散地，脏、乱、差现象十分严重，执法部门难以监督，严重影响了经济的发展，制约了城镇建设的进程。因此，加快推进流通产业现代化，降低生鲜食品流通的成本，规范生鲜农副产品营销，加强流通监督管理，提升农贸市场业态和服务水平，治理餐桌污染是势在必行的，也是人民的迫切要求。同时，XXX距离县城较近，更具有一定的辐射和带动作用。（四）在XXX建设商贸中心的许多有利条件1、城市发展现状良好由于
13、XXX地理位置优越，是距离XXX市区最近的一个县城。近年来，XXX经济快速发展，城区不断扩展，县城人口不断增加，随着济嘉同城化、城乡一体化、城市现代化发展战略，2012年城区人口达到15万人。外来人口相对增多，城市化水平不断提高，工业园区日益完善。由于城镇人口的增多和城市建设的不断发展，人口居住布局也发生了变化，城市“东进、西展、南延、北扩”的规划格局和发展定位十分突显。城市辐射能力增强，原有的农副产品布局与现实需要的矛盾日益突出，需要进行全面的整体规划和布局。XXX又是距离县城较近的乡镇驻地，因此大力发展商贸流通业，建设新的大型农副产品批发市场，快速形成农副产品集散地，消费潜力是巨大的，市场
14、是广阔的。2、人民生活水平的提高对吃上“放心菜、放心肉”的要求逐步提高随着人民生活水平的提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋、菜、果品、水产品等食品购买的方便、绿色无公害、无假冒伪劣、购货环境提出了更高的要求。而目前我县农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主，消费环境较差，对农产品的终端销售中的肉菜质量难以保障，或多或少均存在“短斤少两、以次充好”的问题，消费者只能被动地接受这样的农产品销售方式。而通过本项目的建设，将使农副产品的市场准入得到有利的检测和检验，并通过标准化的加工配送，使“放心菜、放心肉”有序的配送到销售终端，让消费者因没有选择权而吃上不合格的肉、菜局面得到终结。这也是县委
15、县政府和镇党委政府治理“餐桌污染”和加强食品安全，提升城镇生活品味，根本治理城镇脏、乱、差现象的重要举措。3、带动了农业产业化发展XXX农产品种植丰富，水、陆、空交通便利，建设大型农产品批发市场，易于发挥其在农副产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农副产品质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展，信息在市场经济条件下，对农业发展起着非常重要的作用。特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，使批发市场信息、物流、交易功能溶为一体。本项目建成后，将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增强农民收入，提高农民素质水平，促进特色区域经济发展格式的形成。为XXX周边的农产品销售和流通创造条件，使生产者、加工者、销售者、消费者能把握市场的脉搏，及时掌握供求信息。疏通产品销路、充分利用网络渠道和信息，使用电子商务，开展网上交易，并将以公司+基地+农户方式，以市场为导向，围绕区域优势产业，以产前、产中、产后和产业链进行系列开发，实行产供销、农工商结合，把农业龙头企业和市
