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1、目 录摘要及关键词一、物业管理前期介入的概述（一）物业管理前期介入的含义（二）物业管理前期介入的重要性（三）物业管理前期介入的作用二、物业管理前期介入的内容（一）规划设计阶段物业管理的介入（二）工程监理中物业管理的介入(三) 设备设施安装阶段物业管理的介入（四）接管验收阶段物业管理的介入三、物业管理前期介入为物业管理带来的便利性四、物业管理公司前期介入的意义五、我国物业管理前期介入现状分析和发展对策（一）我国物业管理前期介入的现状分析（二）物业管理前期介入发展的对策六、总结致谢参考文献摘 要随着生产力的发展，物质产品的丰富，人民的生活水平得到了提高，人们对自身居住条件的要求也不断提高。业主购买
2、房屋除了对房屋的基本条件有较高要求，更对物业的环境有了新的需求，不仅要享受到整洁、优雅安全、方便的生活和居住环境，还要使物业保值增值。物业管理正是伴随着社会的发展，为了满足人们的这些需要而产生的。物业管理是一种集经营、管理、服务于一体的管理模式。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随着业主的事情。物业管理的前期介入又是物业管理的首要阶段，因此，为了以人为本，切实搞好物业管理前期介入工作，根据目前前期介入
3、的的现状，要认识到物业管理前期介入的作用、必要性和意义，尽快从法律和科技发展的高度，规定物业管理建设必须要进行物业管理的前期介入。前期介入能提出提前解决发现物业的诸多问题，解决问题，避免以后在实际的物业管理中再遇到此类问题，减少诸多麻烦，因此，今后要通过培养高科技人才，提高职工思想意识，加速立法，建立物业管理法律体系，促进物业管理前期介入得发展。关键词：物业管理；科技化；立法；法制化；前期介入浅谈物业管理的前期介入随着生产力和市场经济的发展，在我国出现了一个新兴的行业物业管理行业，物业管理是集管理、经营、于服务之中的第三产业。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服
4、务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。实行物业管理可以为业主提供方便周到的综合性服务；为业主创造干净、清洁、安全、舒适、优美的生活环境；可使物业保值增值；根除“重建轻管”的思想；吸收外资，促进对外开放。物业管理有如此重要的作用，所以要求物业服务企业要提前介入到物业的规划设计、施工建设和接管验收阶段物业管理前期介入。一、物业管理前期介入的概述（一）物业管理前期介入的含义物业管理前期介入又叫早期介入，是指物业管理公司正式接管物业前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设计、楼宇设计、设备选用、功能规
5、划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、租赁等方面的建设性意见，制定物业管理方案以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求，为以后的物业管理工作打下良好基础。（二）物业管理前期介入的重要性从表面上看物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，即物业管理只要在物业交付使用时介入即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，建筑物也内
6、的管线布局不利于日后的维修养护，保安防范中的技术设备缺少，脱排水管道布置未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，这种整体布局上的缺陷增加了物业管理工作的难度，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。物业管理提前介入物业建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度出发提前发现问题，解决问题。能够避免以后在实际的物业管理中再遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。第一，能最大限度上满足客户的要求，体现以人为本的精神。客户在购买物业时很难判断该物业是不是自己需要的，而物管企业在以前的管理经验中就知道什么样的物业更受客户欢迎，
7、客户希望有什么样的设施和条件，这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议，使顾客解除种种顾虑。第二，有利于维护物业公司的良好形象。如果物业不早期介入，而与业主或用户入住同时进行，这样即使付出再多努力，只怕也会被各项繁杂的事务弄的晕头转向。既要对物业进行全方位了解，交接工作，又要办理业主的各项入住手续，处理发现的各种问题。在这紊乱的局面下，物业管理企业的信誉会遭破坏，也等于在市场竞争中输掉了一环。第三，有利于后续工作的顺利进行。早期介入可以优化设计，减少不必要的后期麻烦。物业管理公司可以在早期就与该物业有关的各部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。第四，为验收接管打下基础。在物
8、业验收接管前早期介入，有利于对土建结构，管线走向，设施建设，设备安装等情况的了解，能为验收接管以及日后的管理，养护等打下基础。因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说，都是一个双赢的策略。（三）物业管理前期介入的作用1、完善物业管理的规划设计由于社会发展水平存在差异造成房屋设计要求也不同。因此，必须恰当的使用国家的建设设计标准。一些物业管理中经常出现的实际问题，设计单位预先想不到的，物业服务企业通过前期介入，可以将跟多的信息传递给设计和使用单位。2、更好地监督施工质量物业服务企业面临着以后接管验收及维修保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度，因此，物业服
9、务企业更加重视房屋的质量，而且，由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料，对所发现的缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案，配合设备安装，进行现场监督，确保安装质量，对内外装修方式，布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。 3、为竣工验收和接管验收打下基础由于有了物业服务企业的前期介入，物业服务企业对即将接管的建筑物的结构在土建结构、管状结构、设施建设、设备安装等中的规定应相当熟悉，可以提高验收工作的质量、节约验收时间，对于验收中发现的问题也容易交涉和协调，便于整改。4、为以后的物业管理打下基础物业服务企业提前介入物业开发，熟悉了物业的各个部分，设
10、备和环境等，对于以后的物业管理将带来很多便利，提高了管理的质量和效益。二、物业管理前期介入的内容（一）规划设计阶段物业管理的介入物业管理在规划设计阶段介入的内容：从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。 物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，因此会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不
11、断提高都有可能使设计方案落伍。而物业服务企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 例如，配套设施的完善、水电供应容量问题、生活垃圾处理方式，以及消防设施等。（二）工程监理中物业管理的介入物业管理在工程监理中介入的内容：积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业管
12、理公司选派相应的管理人员在物业的建设过程中参与监理，可以在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量；对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础；在工程验收时，前期介入使物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方
13、便。(三)设备设施安装阶段物业管理的介入物业管理在设备设施安装阶段介入的内容：物业公司维修人员提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用入住前就能正常运行。由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场
14、之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。物业服务企业在接管后即能投入使用，保证以后为业主提供可靠的服务。（四）清洁绿化方面的前期介入1、清洁方面可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理；楼层清洁用水是否方便；电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设置照明及水龙头，以方便清洁用；是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。2、绿化及泳池方面对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理；是否适宜以后长期保持相应的花期；各种自动浇水系统说否完善；花池的排水是否恰当；泳池的设备设计是否合理；补水、溢水、排水是否完善。（五）在小区安全方面的前期介入关注其智能防盗设备是
15、否完善；周边防翻越 是否合理；各种监控镜头的设置是否足够以及合理，对住户与商场的门 是否进行控制；能否有效的隔离商场人员进入住户空间；对出入口的设置是否合理；停车场的智能化有否安全隐患；管道井是否存在安全隐患。（六）接管验收阶段物业管理的介入物业管理在接管验收阶段介入的内容：开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物
16、业从使用功能上严格把关。三、物业管理前期介入为物业管理带来的便利性由于前期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修和业主入住、企业今后发展运行计划的制定带来许多便利。（一）方便了物业管理中维修保养计划的安排；（二）方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；（三）能够或比较容易保证维修质量等，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。（四）早期介入可以做好财务预算和管理规约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。（五）早期介入有利于安
