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1、不动产登记簿错误之类型与更正登记程啸（清华大学法学院，北京 100084 ）摘 要 不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错 误。权利事项错误意味着登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载 不正确，而非权利事项则是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错 误。二者在是否会对物权构成妨害、 是否导致善意取得以及更正登记 的程序上完全不同。我国物权法第 19 条区分了这两类错误，并 确立了不同的更正程序与要件。 当不动产登记簿上存在权利事项错误 时，应由利害关系人行使更正请求权请求登记簿记载的权利人同意更 正。如果权利人拒绝的， 更正请求权人应诉请法院或仲裁委员会解决 该民事争议。原则上，只有
2、法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于 证明登记确有错误的证据，登记机构才能据此进行更正登记。但是， 对于非权利事项错误， 权利人可以通过提供证据证明登记确有错误而 申请更正登记，登记机构也可以依职权进行更正登记。关键词 不动产登记簿错误； 更正登记； 权利事项错误； 非权利事项 错误Abstract ：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness. The rights incorrectness means that a
3、right over real estate is not in accordance with the actual legal situation. The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation. The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right
4、 and rectification procedure. The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures. When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, t
5、he interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification. If the person refuses, the interested party needs to get people s court or arbitration commission s adjudication which is in favor of him. Th
6、en he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness. When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences. The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the re
7、al estate register under the law.rectification; rights incorrectness; non-right incorrectness;引言不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据， 它是由登记机构依法 制作并管理的， 用以记载不动产自然状况、 权利状况及其他依法必须 记载的事项的簿册。 在针对基于法律行为的不动产物权变动实行登记 生效要件主义的国家（如德国、瑞士、奥地利） ，不动产登记簿不仅 具有推定力，还具有公信力。我国物权法原则上采取的也是登记 生效要件主义，即基于法律行为的不动产物权变动只有记载于不动产 登记簿后才发生效力， 不经登记
8、不发生物权效力 （第 9 条第 1 款、第 14 条）。同时，登记簿还有推定力（ 物权法第 16 条第 1 款）与公 信力（物权法第 106 条）。既然不动产登记簿具有如此重要的法 律效力，对民事主体的不动产物权会发生巨大的影响。 因此，一方面， 如果登记簿的记载事项存在错误， 就很可能给真实权利人造成妨害或 损害（如导致第三人善意取得不动产所有权或他物权） ；另一方面， 即便登记簿存在错误， 无论是登记机构还是当事人都不可能随意进行 修改。为了既能确保登记簿的真实性、 准确性，维护真实权利人的合法权益， 又避免因随意更改登记簿而给登记权利人、 第三人的利益造成损害不 利影响，法律上有必要确定
9、更正登记簿错误的程序， 这就是所谓的更 正登记（ Berechtigungsverfahren ）。更正登记是指， 当不动产登记簿 存在错误时，登记机构依当事人之申请或依职权消除该错误而进行的 登记。物权法 第 19 条第 1 款对更正登记作出了明确的规定： “权利 人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的， 可以申请更正 登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记 确有错误的，登记机构应当予以更正。 ” 由于更正登记是物权法吸收借鉴比较法（尤其是德国法）的经验 而新设立的登记类型，无论是理论研究成果还是实践经验都不丰富。 加之，我国尚无不动产登记法或不动产登记条例对更
10、正登记作出更为 具体详细的规定，因此对更正登记的程序、要件等问题，理论界与实 务界有不同的认识与理解。 现行的不动产登记的部门规章、 地方性法 规的相关规定亦不相同。 例如，就是否所有的登记簿错误都可以依职 权更正登记，土地登记办法与房屋登记办法就不一致。前者 规定，国土资源行政主管部门发现土地登记簿存在错误均可在报经人 民政府批准后依职权进行更正登记（ 土地登记办法第 58 条）。而 后者则规定， 只有不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿错误， 登 记机构才可以在当事人不申请更正登记的情况下依职权进行更正登记（房屋登记办法第 75 条）笔者认为，要正确理解更正登记的程序与要件，贯彻落实物权法
11、 第 19 条第 1 款的规范目的，必须区分不动产登记簿上的权利事项错 误与非权利事项错误， 并以此为基础确立不同的更正登记的程序与要 件。本文第一部分主要研究的是登记簿上权利事项错误与非权利事项 错误的涵义以及区分二者的重要意义。 第二部分主要是通过分析 物 权法第 19 条第 1 款与第 2 款，证明我国物权法实际上是区分 了这两类错误的区分， 并且针对不同类型的错误确立了不同的更正登 记程序与要件。 第三、四部分则具体研究的了权利事项错误与非权利 事项的更正登记程序。一、登记簿权利事项与非权利事项错误之区分及意义（一）不动产登记簿错误的涵义与类型不动产登记簿上记载的事项可以分为三部分：
12、第一部分， 不动产的标 示，即不动产的坐落、位置、界址、面积、结构、用途等自然状况； 第二部分，不动产的权利状况，即不动产上的所有权、用益物权、担 保物权等权利事项；第三部分，其他依法应当记载的事项，如预告登 记、异议登记、查封登记等。例如， 房屋登记办法第 24 条第 1 款规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、 权利状况以及其他依法 应当登记的事项。”房屋登记簿管理试行办法第 2 条规定：“房屋登 记簿（以下简称登记簿）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登 记机构（以下简称登记机构）制作和管理的，用于记载房屋基本状 况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。 ” 土地登 记办法
13、第 15 条第 1 款规定：“土地登记簿是土地权利归属和内容的 根据。土地登记簿应当载明下列内容： （一）土地权利人的姓名或者 名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用 期限、权利以及内容变化情况； （三）土地的坐落、界址、面积、宗 地号、用途和取得价格； （四）地上附着物情况。 ” 既然登记簿上记载了这些事项， 从理论上说， 只要登记簿上记载的事 项与真实的情况不符合或不一致， 就可以认为登记簿存在错误。 依据 不同的标准可以对登记簿错误进行不同的分类， 如依据登记簿错误产 生的时间不同， 可将其分为初始错误与嗣后错误。 前者是指登记簿记 载之时就已经存在的错误， 如登记
14、簿的记载与登记的原因证明文件不 一致；后者是指登记簿记载时并不错误， 但是在登记完成后因新的法 律事实（如继承、强制执行、物权变动合同无效等）而使得登记簿出 现了错误。再如， 依据造成登记簿错误的原因不同，可以将其分为因 当事人过错引发的登记簿错误、 因登记机构的过错导致的登记簿错误 以及因其他原因造成的登记簿错误等。 但是，在登记簿错误分类中最 重要的一种是， 依据登记簿的错误是否与不动产物权的归属、 内容相 关将之分为登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误。前者是指， 不动产登记簿上关于不动产物权归属、 内容的记载与真实的不动产物 权归属、内容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不动产在
15、登 记簿上记载为甲的单独所有。 后者是指， 不动产登记簿上与不动产物 权归属、内容无关的事项的记载与实际情况不一致。例如，实际面积 为 1100 平米的土地在登记簿上记载为 1000 平米。在德国、瑞士等就基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件 主义的国家， 民法典中规定的登记簿错误仅指权利事项的错误， 而不 包括登记簿上的非权利事项错误。例如， 德国民法典第 894 条规 定：“土地登记簿中关于土地上之权利、 关于此项权利所负担之权利或 关于第 892 条第 1 款所列处分权的限制与真实的权利状况不一致的， 其权利未经登记、 未被正确地登记或因原不存在的负担或限制之登记 而遭受损害之人
16、， 有权向因土地登记簿的更正而使其权利被涉及之人 请求同意更正登记簿。 ”这些登记簿错误显然都是与不动产物权的归 属和内容相关的错误，即权利事项错误。具体来说，德国法上登记簿 的权利事项错误分为四种类型： （1）将并不存在的物权在登记簿上加 以记载；（ 2）对已存在的物权进行了错误的记载； （3）将并不存在的 不动产上的权利负担在登记簿上加以记载； （ 4）没有将已经存在的物 权加以登记或将已经登记的物权加以注销。至于登记簿上非权利 事项的错误主要包括三类： （1）登记簿上纯粹事实描述部分的错误， 如对土地的位置、用途、面积等自然状况记载的错误； （2）对登记权 利人的名称或姓名的记载错误； ( 3)纯粹的笔误。 1S.132 瑞士民法 中登记簿 的错误 有两种类型：(1) 初始的 权利事项错误 ( urspruengliche unrichtigkeit )，即登记簿记载之时就是不正当的。 依据瑞士民法典第 974
