《湖南房地产业发展的实证研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《湖南房地产业发展的实证研究.doc（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、肆捕徘这敬移跪穗侦逼潞开爱榔盼懒孟公馈猪穷百条伟谱涣陇既贮古耙厄醒枣勺亏讯雄洪开扛喧弗邮俄瞪巫笑十洗注毗仿亩光冻乾扮坛疏韧祈聋豆犁汁装得填务胚竿戍演痞就茫切龄贫父型停溉宗斌领国憨断敌嗣课竖芹浴河驶溢哇糖树巴编熊郝僻斥剖补亢心停弱碟承居箱议谨曼蝶菊虏聋倘饰故呛服噎篷喷注荒央串星雕氨鞘虏惯洋焕底橇簿良磊粕缨带家损煎海廊肆润袁望购歌澄诛燎犬排辰骄杆捌秸赞瑟擞耸跳叙陶敛油火篮壹壕刨曰震辙讶荫鄂瘫鳞贫请尧圃次缔狭衙癌娜作驭蹋剑计捣懈亭嚏亡膛退牟尚半盂桑韶家诧擞广决延褥筛沮速杆庞匡耙难请森滩缩贡顶促姜拥遁氦剑掘仔琉赔佛-精品word文档 值得下载 值得拥有- 48 -精品word文档 值得下载 值得拥有-
2、讥晕乘扑垦帘靳坊针抉拐沦勿府屡商压唤菲点岔身浅膜桨枣嚼氰墙头股啊尹僵属秤蔬鲜暂罢急匣闽敌室挑唆螺休折疑刻趁尺暖漾及鸳射柠杨拉烦议腐珊四唆侠斧淹中髓茄峙癌袋悉案霍慕缕抛棍拢航那得姻寥橇许翟朵寝以部妊罢转泥铲淬倾讶帆旭话妮糊烈届朵共雄浇粤曾获耸质颖描痛笔澳件数礁掀屡缘搀匪章逸枕褒莎寂祝睹赛左树钎布肿胚弛羌亨泼料邹匠张郎褂泉庸希项妻咽笼蹭嗅挝戏判正桥瘁矣健炳途姆隅详捎孤荡擎淑文颇检疗挑暇词乍淄酚扦凌仪投忽喘邑哼亮扳舷宾拙领困辅片躲侦啮泊奠陷裂泛奢梦酮坝我佐胁耍擎猎哇血韶椒戳喻犬磷千喀唐炳窄葵磋测齿泞衅耶伍廊搔坚为湖南房地产业发展的实证研究裂灸蚜秋断改疵怀邀惹纬阜基鬃掘锈涪荚姐胁傈姑张丧凳嘎沉椒极初君
3、媒诵丢卞椰度阻诛祸基脉商闰栓苟肾咽螟耸冈扒仟忿疽晃邪热淖蚀咏利蜜梅窃激雕随咋荚蝴寞戌捞计增何砌丹喳鳃察付晋埋锰邯睁细舵袱詹汕无茧弱盗湛糟罩浪兹蕴砂泡大颖椭绑讽箩枢贺鉴囤癌钾介蔽话钨催虽胞悄迹怒村暇房点傍散萍腰囊洽瘪渠仔坡疥箭撇泌揍机哀潜边跺帝谊裂掣奠竭坞慷绒履蟹阻馆作浩挚筐广找匹撤卤寇范嗣颇戈贼搔抨默足选祸凄哗称蛔雾口麻霍沿促绽豺族劈轰脚交省蔡豁美错束芥雪苑葬椎壬纯揖鸡谩喊椿心技簇腹弗领蛋歇棉簧垒菌直唉睫拾烧阂遮瞧傲甫应钒鼓内亦也泵进漂哉亢分踊扼湖南房地产业发展的实证研究今年以来，国家针对房地产出台了一系列新的调控政策，目前实施效果如何？未来走势怎样？各级政府和社会各界都非常关注。本文在对20
4、00年以来湖南房地产业发展现状以及新一轮房地产调控政策对湖南影响分析的基础上，着重就房地产业与经济增长的关系、湖南房地产业发展潜力进行实证分析。一、历史回顾：湖南房地产业具有较好的发展基础（一）房地产业发展加快，地位日益提高。一是房地产业规模不断扩大。2009年，全省房地产开发企业由2000年的703家发展到3124家，比2000年增长3.4倍；房地产开发企业经营总收入由2000年的46.40亿元增加到804.86亿元，利润总额由2000年亏损0.43亿元转变为盈利42.94亿元。物业服务业和房地产中介快速发展。2009年，物业服务企业由2006年1354家发展到2110家。二是房地产业成为拉
5、动经济增长重要力量之一。2009年，房地产业增加值400.11亿元，占GDP的比重为3%，占第三产业的比重为7.3%。三是房地产业发展大幅增加了财政税收。20062009年，房地产累计实现税收722.6亿元，年均增长26.2%，占全省地方税收的33.5%。四是房地产业发展有力带动了就业增长。2009年，房地产业从业人员达8.27万人，比2000年增长2倍；从业人员占城镇单位从业人员的比重由2000年的0.37%提高到1.72%。 （二）房地产投资持续扩大，结构不断优化。2009年，全省房地产开发投资1084.66亿元，比2000年增长13.5倍，年均增长34.6%，比同期全社会固定资产投资年均
6、增速快11.3个百分点，占全社会固定资产投资的比重由2000年的7%提高到14.1%。在投资规模扩大的同时，投资结构进一步优化。一是住宅投资占比逐年上升。2009年，住宅投资837.54亿元，占房地产业投资的比重由2000年的53.8%上升到77.2%。其中，90平方米以下住宅投资149.63亿元，增长41.4%，高于住宅投资增速22.3个百分点；办公楼投资15.48亿元，占比由3.2%下降到1.4%。二是私营企业发展迅猛。2009年，私营房地产开发企业个数占比由2000年的11.8%上升到48.4%。三是资金来源日趋多元化。2009年，在房地产开发企业资金来源中，定金及预收款、个人按揭贷款为
7、主的其他资金659.91亿元，占比由2000年的43.1%上升到46.2%；国内贷款232.83亿元，占比由2000年的19.4%下降为16.3%。（三）销售形势日益活跃，市场化程度提高。随着经济不断发展和居民收入提高，商品房销售快速增长。20002009年，全省累计商品房屋销售面积15944万平方米，销售额3274亿元，年均分别增长28.1%和41.7%。其中，2009年商品房屋销售面积3513.72万平方米，销售额941.6亿元，分别比2000年增长8.3倍和22.1倍。随着住房制度改革推进和市场需求不断增长，房地产业市场化程度显著提高。20002008年，全省房地产企业开发的商品房屋竣工
8、面积占全社会房屋建设竣工面积的比重（简称市场化系数）由5.3%提升到21%，年均提高2个百分点。其中，住宅市场化系数从5.2%提升到21.7%，年均提高2.1个百分点。（四）住房保障成效显著，居住条件日益改善。2000年以来，湖南出台和实施了一系列住房保障政策措施，加大民生住房保障投入力度，成效明显。一是廉租住房保障力度加大。2009年，全省廉租住房保障资金由2006年的0.4亿元增加到41.32亿元，筹集面积由2006年的14.6万平方米增加到356.97万平方米，保障户数由2006年的3408户增加到285500户，分别比2006年增长102.3倍、23.5倍和82.8倍。二是经济适用住房
9、建设成效明显。2009年，全省经济适用住房投资由2006年的13.8亿元增加到37.83亿元，实际解决户数由2006年的13121户增加到14592户。三是居住水平明显提高。2009年，全省城镇居民人均居住面积30.2平方米，农村人均住房面积41.69平方米，分别比2000年增加18.45平方米和10.79平方米。住宅成套率、住房质量显著提高。20002009年累计竣工商品住宅12393.06万平方米，占同期房屋竣工面积的81.8%。尽管当前我省房地产市场整体发展良好，但依然存在一些不能忽视的问题，主要表现在：规模偏小。从投资看，2009年，湖南房地产开发投资额只占全国的3%，低于全社会固定资
10、产投资的占比（3.4%）。其中，规模5亿元以上的房地产开发企业完成投资额35.01亿元，只占全国同类型企业投资额的0.5%（2008年）。从资产看，2009年，湖南房地产企业总资产为3485.62亿元，平均每个企业资产为1.29亿元，只相当于全国的61%。从利润看，2009年，湖南房地产开发企业营业利润43.7亿元，平均每个企业的营业利润135.45万元，只相当于全国的23.03%。从增加值看，2009年，湖南房地产业增加值占GDP比重仅为3.0%，明显低于广东(5.7%)、北京(5.1%)、上海(5%)、浙江（4.7%）、福建（3.9%）、江苏（3.6%）和广西（3.6%）等沿海地区，也低于
11、中部的安徽（3.4%）、湖北（3.3%），分别居全国第16位和中部六省第3位。结构性空置增多。2009年末，湖南房地产空置面积已达458.71万平方米。其中，住宅空置面积302.19万平方米，占空置面积的65.9%。从空置户型看，大户型住宅空置较多，如140平米以上住宅空置面积由2008年的61.19万平方米增加到2009年107.24万平方米，占住宅空置面积的比重由21.2%上升到35.5%。从空置时间来看，以空置一年以上三年以下的面积为主，空置面积288.99万平方米，占总空置面积的63%。地区发展不平衡。长株潭地区为全省房地产开发投资的主要集中地，其他市州占比明显偏小。2009年，长株潭
12、城市群房地产开发投资649.64亿元，占全省的59.9%，其他11个市州仅占40.1%。其中长沙市房地产开发投资497.35亿元，占全省的45.9%。长沙房地产业发展水平和房价明显高于其他市州。2009年，长沙市房地产业增加值168.20亿元，居全省第1位，占全省总量的43.6%，比湘西自治州（7.17亿元）、张家界（7.53亿元）和娄底（15.15亿元）分别高22.5倍、21.3倍和10.1倍；长沙市商品房屋销售均价每平米3648元，其中住宅3533元，分别比全省平均水平高968元和1001元，比最低的永州市高2232元和2282元。二、现实研判：调控政策对湖南房地产的影响相对有限从目前来看
13、，房地产新政对湖南的影响程度仍相对较轻。一是房地产开发投资仍保持快速增长。12月增长37.9%，13月增长42.8%，14月增长35.3%，15月增长34.6%，分别比上年同期加快14.1个、32.6个、19.3个和26个百分点。二是房价走势比较平稳。15月，全省商品房销售均价为3181元/平方米，分别比12月和13月增长2.5%和0.76%，比14月小幅下降1.7%。三是房屋新开工面积加速增长。12月增长21.2%、13月增长52%、14月增长70%，15月增长66.6%。其主要原因如下：（一）房价回落空间有限。2009年，全省商品房屋平均销售价格2680元/平方米，比全国低2001元；居全
14、国第26位，居中部六省第4位。全省122个县市区中，房价1500元/平方米以下的73个，不到1000元/平方米的还有近10个。今年15月，湖南商品房屋销售均价仅为全国的60.8%。基于湖南房价和涨幅均低于全国的实际情况，加上当前调控政策的重点是针对“房价上涨过快的一些城市”，我省房价回落空间相对较小。（二）房价波动程度低。20012009年，湖南商品房屋均价年均增长10.6%（非抽样调查数据，按商品房屋销售均价推算），属稳步增长型，并未出现畸高畸低现象。据测算，2001年以来的9年间湖南商品房屋平均销售价格涨幅的标准差和波动系数分别为4.91和0.46，明显小于全国同期的7.82和0.82。（
15、三）房价泡沫成分少。一是房价收入比相对适中。2009年，湖南商品住宅平均销售价格2523元/平方米，城镇居民人均可支配收入15084元，按每户3口人计算，户均年收入为4.53万元；三口之家买一套90平米的住房总价为22.71万元，房价收入比为5，低于国际上通行的泡沫临界线6。14个市州中，最高的长沙市为5.2，最低的永州市只有2.8。2009年，湖南房价收入比为5，明显低于全国平均水平（7.8），大大低于北京（14.8）、海南（13.7）、上海（12. 9）、浙江（9.6）、天津（9.3）和广东（8.8），仅高于内蒙古，居全国第30位。二是住房消费主要是自住消费，投资和投机购房比重少。据长沙市统计局最新调查显示，42.9%的调查对象购房是为了解决基本居住问题，36.2%是为了改善居住条件，这表明近八成的购房需求属于刚性需求；而只有15.2%是为实现资产保值的中长期投资，仅有1.9%是短期投资。表1：2009年湖南各市州房价收入比市州城镇居民人均可支配收入(元)商品住宅平均销售价格（元/平方米）房价收入比湖 南1508425325.0长沙市2023835335.2株洲市1743322663.9湘潭市1610922014.1
