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1、XX市XX区XXXX老年公寓建设项目可行性研究报告报告目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况3第二章 市场分析5第一节 老年公寓发展的社会基础5第二节 全国老年公寓现状5第三节 全国老年公寓发展的预测6第四节 XX区老年公寓建设市场分析8第三章 建设条件评价12第一节 项目建设社会条件评价12第二节 场址建设条件评价13第四章 建设方案15第一节 建设地点及建设规模15第二节 XX区老年公寓的建设模式16第三节 建筑设备方案17第四节 护理方案18第五章 环境保护及安全21第一节 环境保护21第二节 安全23第六章 组织管理及实施进度25第一节 组织管理25第二节 组织机构设置
2、26第三节 实施进度27第七章 投资估算及资金筹措29第一节 估算依据29第二节 工程费用29第三节 流动资金估算36第四节 总投资36第五节 资金筹措36第八章 财务评价38第一节 运行费用38第二节 年运行收入41第三节 财务评价41第四节 不确定性分析43第九章 结论及建议45第一节 结 论45第二节 建 议45附 图XX市XX区老年公寓平面布置图附 表附表一：XX市XX区老年公寓建设投资估算表附表二：XX市XX区老年公寓投资计划与资金筹措表附表三：XX市XX区老年公寓建设项目总成本计算表附表四：XX市XX区老年公寓建设项目预计损益表附表五：XX市XX区老年公寓建设项目现金流量表（自有资
3、金）附表六：XX市XX区老年公寓建设项目敏感性分析汇总表3第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称：XX市XX区XXXX老年公寓建设项目二、承办单位概况： 1、承办主管部门：XX市XX区民政局2、承办人简况：法人代表。XXXX：女、现年50岁，原XX锅炉厂工会主席。本人是一位有责任心、工作积极的退休企业管理干部，对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有一定筹集老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年人公寓。合资人。XXXX：男，为XX建筑公司项目经理。本人长期以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。曾以优良工程完成了XX市民政侨务局综合楼、XX市农业银行营业部职工宿
4、舍、XX地区公安局警官培训中心综合楼等十余项工程。目前还进行着XX师专、保八中等处工程的施工。自己筹资400多万元建了二星级XX酒店，由自家经营，在XX宾馆行业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设老年公寓。三、可行性研究报告编制依据 中华人民共和国老年人权益保障法。 中办发200316号关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见的通知。 中共中央、国务院中发20008号加强老龄工作的决定。 XX市XX区各届人大及政协代表大会关于加强XX区老年工作的提案。 XX市XX区区委及政府关于加强XX区老年公寓建设的指示。 XX市XX区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表对XX区老年公寓建设
5、项目进行前期工作的要求。四、项目提出的理由与过程 中共中央、国务院加强老龄工作的决定指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。”XX市XX区截至2003年底城区内老年人就达10128人，占城区人口的10.8%,人口结构已进入老年化。同时城市独生子女政策已执行十多年，独生子女夫妇要赡养四位老人的社会问题已逐渐突现。另一方面子女在工作上则面对日以急剧的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在XX区人大及政协大
6、会上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多，区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建XX区老年公寓。XX区民政局于2005年年初委托XX市工程咨询中心完成XX区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核后，决定让原XX锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓前期工作后列项建设。第二节 项目概况一、拟建地点：XX市XX区城区北五环路中段北侧二、建设规模与目标1、建设规模：占地20亩。能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐的老年公寓。 2、建设目标：为适应XX市隆阳城区人口老龄化，确保本区社会和谐、进步，依靠国家、社会力量建
7、设一所符合本区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美“老有所养、老有所学、老有所乐”的场所。三、主要建设条件 区委、区政府对XX区老年公寓的建设十分重视，已将老年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设适合XX老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有一定经济实力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因此XX市XX区老年人公寓建设的条件已成熟。四、项目投入总资金及效益情况项目建设需投入总资金1029.7 万元，其中建设投资1014.7 万元，流动资金15万元。建设投资中工程费用为746.8万元,是该项目建设投资的73.6
8、0%。土地费用160万元，占建设投资的15.77%。其它费用67.2万元,占建设投资的6.62%。预备费用40.7万元, 占建设投资的4.01%。在总投资1029.7万元中,业主筹329.7万元,业主自有资金比例占32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。自有资金投入年收益29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经
9、济收益，说明自有资金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。第二章 市场分析第一节 老年公寓发展的社会基础 根据国际惯例，世界上将60岁以上人口占总人口比例大于10%，或65岁以上人口比例超过总人口7%的国家称为老年型国家。我国在1999年就成为老年型国家，2000年60岁以上老年人口就达到了1.3亿,是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执行城市独生子女政策十多年，各城市中一对夫妇要赡养四位老人的社会问题逐渐增多。另一方面子女工作则面对日以急剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养
10、老的问题已逐渐得到重视。据预测，到21世纪中叶，我国60岁以上的老人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每四个人中就有一位老年人，而65岁以上老人数将从0.94亿增加到3.34亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是城市基础设施改善的重要内容之一，也是我国建设和谐社会的需要。第二节 全国老年公寓现状老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人生活的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受各方面社会化服务。老年公寓在欧美经济发达的国家建设较多，在我国随着经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求不断增长，老年公寓已是一个城市的重要基础设施。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业
11、发展较早，1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当老年人口的1%。北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓，它建于北京北部的小汤山，环境优美、设施先进、服务较好，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。天津夕阳红国际老年公寓总建设面积13万平方米。昆明建设有黄土坡红十字协会老年公寓、白鱼口老年公寓、长青老年公寓，并且入住率高。全国各大中小城市均发展有不同所有制及不同档次的老年公寓，而地区级以下小城市的老年公寓多是规模小、环境差、设施不齐全的私立老年公寓。第三节 全国老年公寓发展的预测 一、“
12、养儿防老”的观念正在发生变化。随着我国经济社会的发展，目前“四二一”的供养关系不断增加，中间一代承受的工作及赡养压力较大，家庭矛盾随之增加。同时，随着老年人消费观念的变化，需要提高生活质量。据我国中部某城市的系统调查：老人有47%的人希望与子女共同生活，有53%的人希望与子女分开居住；现在与子女同住的老人中，有35.2%的人想改变现状分开居住;现已与子女分开居住的老人中,有84.6%仍愿与子女分开居住,仅有15.4%的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化，这种变化在东部及中部发达地区尤其明显，在西部欠发达区也已逐步显露。这种变化以文化程度较高、收入中等以上、身体健康、
13、生活自理者的老人居多。因此随着观念的变化，老年公寓的需求逐步增加。 二、社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女在外工作，老年人又留恋家乡等原因，家中只有一对老年夫妇或只有一位老年人占的比重在逐渐增加。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭已近30%。随着“空巢家庭”的增多，对老年公寓的需求在逐步增加。三、现在中年对未来老年人居住方式的选择发生变化。据我国中部地区某城市的调查：现在的中年人（4050岁）有57.2%的人不希望与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构基础设施的改善，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求逐渐增长。 根据各地区经济社会的发展水
14、平，老年公寓和养老机构中的老年人占老年人总数的比例有所不同。在国外发达国家，进住老年人的比例占5%左右；在我国东部经济发达的城市比例预测在1%3%，在西部地区大中城市进住老年人的比例预测在1%；而西部地级市以下小城市老年人进住比例则在0.5%以下。第四节 XX区老年公寓建设市场分析 一、XX市XX区老年人养老机构情况：随着XX区社会经济的发展及老年型社会的来临。在XX市XX区已先后由投资者创办了小规模的老年养老机构，经过调查情况如下。1、XX市老年康复中心：于2001年12月XX市红十字医院（XX市精神病医院）开办了XX市老年康复中心。医院利用本院西南角单身宿舍改建，占地约3亩，绿化面积约45
15、0平方米，床位30个，配备有老年人健身器材及按摩器材，医护人员及护理人员7人。对老年人的服务以护理为主，在没得到老年人及家属的同意下，一般不对重病进行治疗，仅对身体进行常规检查及一般病的简单治疗。基本服务属老年公寓范畴。在运行的一年半时间内最多时老年人11人（约一个月的时间），最少仅两人。于2003年6月因亏损而停办。经过调查，老年康复中心以医务人员为主服务于老人，工作人员服务档次及水平到位。承办失败的原因分析：取费平均在800元/月（不含医药费）以上，超出了XX市XX区现有老年人的经济承受能力。本康复中心处于精神病医院内，部分老年人认为进入康复中心可能会被误认为有精神病。老年人房间属单身宿舍改建，没有卫生间，房间较阴暗、采阳及透风差。康复中心运行机制不活成本高。康复中心属国有事业单位，运行成本高，工作人员除一人为临时护理人员外其它为医务工作人员，月工资在1400元以上。 因上述原因，到康复中心观看的老年人多，但决心住下的少。 2、XX区XX镇XX疗养院：本疗养院创办于2000年3月，至
