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1、可行性研究报告保障性住房工程建设项目2012-6-23第一章 总 论 11 项目背景1.1.1 项目主要内容（1）项目名称：保障性住房建设项目（2）项目性质：新建（3）项目社会属性：社会保障事业（4）项目主管部门： （5）项目主办单位： 项目负责人： （6）项目建设地址： （7）项目建设内容：多层砖混结构住宅楼和公共建筑，规划户型面积59-90平方米不等。（8）项目建设规模：规划区总规划建设用地面积为164735.43平方米，用地分为两块，计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑，回迁安置总户数282户903人。规划新建总建筑面积152709.21平方米，其中住宅面积135634.76平方
2、米，1532套住宅（其中保障性住房1500套），公共建筑17074.45平方米。（9）项目建设总投资额：计划总投资13440.2万元。（10）项目建设资金来源：*有限公司自筹建设资金11040.2万元，占项目总投资的82.2%。（11）项目建设期计划：项目从2012年初年开始启动，分两年建设完毕，于2013年底全部建成投入使用。注：保障性住房以外的32套住房建设列入二期建设计划，一期建设内容主要针对保障性住房建设项目。1.1.2 承办单位概况*位于天山北麓，准噶尔盆地南缘，五家渠市北郊。地理位置东经8725587365，北纬441855444000，属于五家渠市市属辖区。全团东西宽1218公里
3、，南北长40公里。东起老龙河同102团交界；西起邓家大沟与共青团农场接壤，南起猛进水库与101团相连；北至望杆子向东延伸于北家海子。*场部距农六师五家渠市35公里，距离昌吉市56公里；距离乌鲁木齐市65公里。 *前身五十一团是一支在解放战争时期组建起来的部队。1947年10月在山西省组建晋绥军区补训团，1948年2月,编为西北野战军第六纵队新四旅第三团,计3个营12个连2500余人。1949年1月,改编为中国人民解放军第一野战军二兵团第六军十七师五十一团。1952年冬,五十一团在乾德县甘州宫、留子庙一带垦荒。1953年6月,编为中国人民解放军农业建设第十六团进入蔡家湖开荒生产。1961年西戈壁
4、农场并入，1969年改名*场。驻场单位有邮电支局、工商所、税务所、气象站、新华书店、派出所、保险公司、通信公司等。 全团土地面积545.56平方千米,耕地9936公顷。总人口1.71万，5259户。其中汉族1.64万人,回族552人,蒙古族6人,维吾尔族2人,其他民族179人。从业人员6390人(国有5260人,个体1130人)。团场经济以农为主,多种经营,主产有粮食和瓜类、棉花、油料。有农业连队15个，工业单位6个。团场甜瓜每年种植2550公顷,成为著名的“中国甜瓜之乡”，是团场经济支柱，同时大面积种植的作物还有棉花、粮食和油料作物，近年来工业番茄和辣椒种植异军突起，发展很快。畜牧业以养猪养
5、鸡养羊为主，年牲畜存栏1.82万头。工业主要产品:煤炭、保温砖、红砖、耐火砖、番茄酱、辣椒干、纸箱、发泡沫、打包带、面粉、食用油等。2010年实现工业总值33867万元,其中第一产业15174万元,第二产业6701万元,第三产业5840万元。2010年实现主营收入17676万元，利润总额-2985万元。 全团有中学1所,职业中学1所,小学7所。在校学生2471人,教职工224人。医院1所,病床65张。连队卫生室25个,卫生技术人员52人,其中医生24人。 蔡家湖镇是*场部驻地,镇区规划面积4平方千米,隶属五家渠市。清光绪年间,有3户蔡姓人家在此居住,原是一片苇湖洼地,取名蔡家湖。1952年冬,
6、五十一团驻此垦荒。2010年全镇人口2580户，约8000人,现有城镇住房总建筑面积30.74万平方米，其中砖混楼房2.04万平方米，各类平房住宅28.7万平方米，镇区人均居住房面积38.42平方米。古尔班通古特沙漠是中国第二大沙漠，五家渠市*是进入古尔班通古特沙漠腹地天然绿色通道（古尔班通古特沙漠*至182团更是被称为“血脉”之旅）。绿色沙漠通道以五家渠为起点,沿途良田万顷、绿树成排，道路宽阔、通畅、方便，所到之处，处处见景，又处处不同，特种旅游业发展迅速。同时，*有着“中国甜瓜之乡”之称，这里的哈密瓜香、甜、酥、脆、营养、安全、绿色产品远销国内外，每年来收购和运输甜瓜的人群为团场商贸发展增
7、加了无限潜力。 1.1.3 可行性研究报告编制依据（1）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；（2）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2009年；（3）山西省对口支援新疆综合规划；（4）*晋惠苑保障性居住小区修建性详细规划（5）项目建设单位提供的相关资料；（6）投资项目可行性研究编制指南（试用版）（7）项目可行性研究报告编制委托书1.1.4 项目提出的理由与过程随着我国住房制度改革的不断深化，福利分房制度的终结，城镇住宅建设在旺盛的需求压力下持续快速发展，使得住房市场化程度逐步提高，我国居民住房条件总体上有了较大改善，目前全国城镇人均住房面积已经达
8、到25平方米的指标，住房改革使国家和居民均获得了实惠。但在经济发展过程中，存在由于受地区经济发展差异、教育程度和身体健康等原因所形成的弱势群体，其生活状况未能实现与经济发展同步发展，其收入水平长期在低水平上徘徊，甚至走下坡路。改革开放30年来，在党的富民政策的正确引导下，兵团农牧团场职工居住条件和环境发生了翻天覆地的变化，特别是2000年兵团推行职工危旧房改造工程以来，随着国家对兵团团场基础设施和民生工程投入的加大，许多兵团团场职工告别了又小又矮的土坯房，住进了宽敞明亮，冬天有暖气，夏天有菜园的新居。曾经的地窝子、土坯房、戈壁荒滩，被如今的绿树环抱、高楼林立的美景所代替。一个个如诗如画、风景秀
9、美的小城镇已经建成，兵团屯垦戍边新型团场建设成效显著。但由于兵团生产体系以农业为主，各团场又大多处于边远落后地区，底子薄，自我循环发展速度慢，由于历史上注重生产性投入，在各民生工程上的历史欠账多，仍有大批团场农工居住在普通砖木甚至土木住房中，其住宅建设标准低，抗震能力差，配套条件差，周围环境处于自然状态，随着聚居人口的增多，周边环境不断恶化。团场职工由于自身收入低，依靠自身难以改变目前的居住状态，难以感受到社会进步所带来的变化。“十一五”以来，我国城镇化建设速度加快，兵团也提出了以城镇化加快工业化，连队农业人口向城镇集中的战略发展方针，兵团小城镇基础设施建设和各项民生工程建设进入了快车道。农六
10、师也计划在“十二五”期间，力争把五家渠市建成平安、开放、宜居城市，倾力打造有魅力、有后劲的自治区直辖市，师市城镇化率将由现在的46提升到70，形成由城市、中心城镇、一般城镇、中心连队构成的现代城镇体系，城镇基础设施、公共服务设施功能、产业聚集作用明显改善，职工群众幸福感将得到显着提升。而 2012年，兵团与国家签订保障性安居工程工作的展开，为这一进程的实现提供了强有力的动力。因此，下决心、下力气对*蔡家湖镇城镇现有建筑进行改造，进行保障性住房（润邦凯旋城居住小区）建设，是提升城镇整体形象、改善城镇发展布局，提高人民生活水平、促进安定团结局面、增强城镇发展后劲的有效措施，是落实兵团城镇化的重要举
11、措，是一项重要的民生工程，在现实具有积极的社会意义。1.1.5 研究工作的范围 本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述： （1）项目建设的必要性和可行性；（2）项目区改造的需求分析和规模确定；（3）项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件； （4）对建设内容进行规划设计，确定建设方案，完善项目区配套设施规划； （5）规划项目的消防、建筑节能及环境保护； （6）确定项目组织形式、资金管理形式及实施进度计划； （7）编制项目投资估算，确定资金筹措方式和资金使用计划； （8）项目经济效益和社会效益分析12项目概况1.2.1 拟建地点拟建地点位于新疆五家渠市*蔡家湖镇规划范围的中西部，位于西环路、团
12、结路、胜利路、西外环路所包围的地块。1.2.2建设规模与目标建设规模：规划建设用地面积164735.43平方米，计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑，回迁安置总户数282户903人。规划新建总建筑面积152709.21平方米，其中住宅135634.76平方米，1532套（其中保障性住房1500套）。建设目标：将项目区内砖木和土木结构建筑全部拆除，按照规划将其改造成功能分区合理、各类公共设施齐全、生活便利、休闲时尚、文明和谐的居住生活区，彻底改善当地居民的生活条件，顺利实现城镇居住人口住房条件的改善，实现城镇景观和社会功能的提升，达到人与自然和谐相处的目的。1.2.3主要建设条件（1）国
13、家保障性住房建设已获得许多成功经验。目前为改善低收入人群的住房问题，平抑房价快速上涨所带来的社会问题，国家在全国掀起了保障性住房建设的热潮，全国各地都在进行保障性住房建设并且均取得了良好的效果。*为了改善低保户、低收入群体和住房困难群众的居住条件，按照师市的统一部署， 2011年进行了大规模的保障性住房建设项目，已经具备了丰富的建设管理经验。（2）居住群众对新住房的热切盼望。城镇低收入人群长期生活在恶劣的环境中，随着吃穿问题的解决，对改变自身的生活环境有着强烈的愿望。群众对对城镇保障性住房持支持态度，热切盼望，为项目顺利进行提供了较好的基础。（3）兵团与国家目前将保障性住房建设列为改善民生的一
14、项重要工作， *也将保障性住房建设纳入政府年度目标考核中，积极筹措资金按时完成计划目标。团场保障性住房建设，使保障性住房建设项目得以顺利启动的前提条件。1.2.4 项目投入总资金及效益情况润邦凯旋城居住小区项目计划在2012-2013年内投入总资金13440.2万元，实现对蔡家湖镇镇区西侧区域的建设，将现有建筑拆除后就地重建，新增建筑面积152709.21平方米，住宅建筑面积135634.76平方米，住宅1532套（其中保障性住房1500套），新增住宅小区使得镇区居民全部住进安全舒适的楼房，小区内公共服务和生活设施配套齐全，人民生活和谐安详。1.2.5 主要技术经济指标居住用地经济技术指标规划
15、建设用地面积131647.99m2规划总建筑面积152709.21m2其中多层住宅建筑面积135634.76m2规划公共建筑面积17074.45m2容积率1.16建筑密度23.5%绿化率34.5%规划居住户数1532户规划人数4903人停车位527个日照间距系数1.8A地块用地经济技术指标规划建设用地面积82226.67m2规划总建筑面积93702.26m2其中多层住宅建筑面积86950.21m2规划公共建筑面积6752.05m2容积率1.14建筑密度21.8%绿化率37.0%规划居住户数1013户规划人数3242人停车位327个日照间距系数1.8B地块用地经济技术指标规划建设用地面积49421.32m2规划总建筑面积59003.95m2其中多层住宅建筑面积48681.55m2规划公共建筑面积10322.4m2容积率
