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1、1 城市土地开发模式的发展1.1 政府统包的开发模式政府统包的开发模式主要是指由政府型企业作为土地的一级开发商。这种开发模式的优点有三个方面： 第一，政府型企业对贯彻实施政府的规划意图和调控目的有利。因为政府型企业的一个主要责任就是完成 政府或相关机关指定的相应任务，完成政府作为管理机关不能完成的相应业务，能有效的体现出政府的规 划意图和调控目的。第二，有利于政府的财政保障和利用。政府型企业作为土地的开发商，土地所产生的 增值收益部分将留存在政府机构内部。这样既保证了土地的集约利用，又保证了土地价值的合理回收。政 府能将收入的资金投入到新的市政建设中，实现了土地收入与城市发展的良性循环。第三，
2、能有力的保证 土地开发品质。相对于大部分民营企业而言，政府型企业一般具有雄厚的资金和技术实力，同时与政府的 价值观同步，能确保土地开发的整体品质。1.2 用地单位自行进行土地开发的模式这种土地开发模式主要是指由用地单位向政府申请用地，通过各相关部门的协调向用地单位供地，至 于具体的开发由用地单位自行解决。这种开发模式的优点在于融资渠道广泛，利用了大量的民间资金，能 够有力的促进城市的土地开发速度，加快城市化进程。该模式虽然灵活性较大，但带来的问题也较多，主 要原因是缺乏政府的统一规划与引导，不能有力的体现政府的价值观，难以做到统筹兼顾。同时，土地开 发的品质难以得到保证，用地单位不论在经济实力
3、还是在技术实力上都较欠缺，不能保证土地开发的整体 品质。1.3 土地综合开发模式土地的综合开发模式是指政府采取招拍挂出让土地，政府在土地开发的过程中主要起到监管、统筹方 面的作用。在该种土地开发的模式下，政府以促进集聚、集约利用土地、保护生态环境，促进可持续发展 以及统筹兼顾、相互协调等作为基本原则，与开发商合作进行土地开发。土地的综合开发模式结合了政府统包模式以及用地单位自行开发模式的优点，在完成市政建设的前提 下最大限度的均衡了土地开发过程中的生态以及经济效益。不但拓宽了土地开发的融资渠道，有效的利用 民间的闲置资金，而且充分的实现了政府关于可持续以及集聚、集约化的开发要求，能够保证政府对
4、房地 产市场的有效控制，使得政府土地增值收益得到充分的保障，市政建设资金循环通畅。2 土地开发模式发展对经济发展的影响2.1 为经济发展提供了基础条件城市是一个人口和经济活动集中的空间，是以人作为根本，以利用土地作为特点，以获取经济效益作 为目标的经济系统。城市以利用土地作为发展的前提，土地以承载城市以及城市经济作为其职能，从这方 面看，土地是城市经济发展的基础。而城市土地开发模式的合理化发展将对城市经济效益的提高起到至关重要的作用。在现阶段，城市的 土地开发主要是以综合开发模式为主，相比其他开发模式，由于其在开发过程中的灵活性、高效率，极大 的繁荣了土地市场，并带动了建筑、材料、工程机械等多
5、个相关行业的发展，并且提供了大量的就业机会 有效的缓解了城市就业压力，稳定了城市社会秩序，为城市经济发展创造了一个良好的内部及外部环境。2.2 促使房地产业的繁荣房地产的繁荣需外部环境以及内部技术条件的支持，开发模式的发展恰好提供了这两方面的支持。城 市土地开发模式发展到现在的综合开发模式，其开发过程中的科学、可持续性解决了城市发展与自然环境 之间存在的矛盾，使得其与环境更相容，这给房地产繁荣创造了外部条件。目前土地开发模式主要向社会 化方向发展，即结合更加广泛的社会力量（主要是经济和技术方面），进行共同开发，极大的优化了房地 产产业结构，为房地产的繁荣创造了内部条件。2.3 带来经济发展的不
6、稳定因素2.3.1 通货膨胀地产的开发能有力推动城市发展，有力的拉动GDP增长，但是政府在对地产开发时不能过于盲目。为 了拉动GDP增长，政府将资金投资地产，导致大量资金流入固定资产投资领域，而没有流入社会，不能够 形成购买力，这就有可能导致房价下降，而投入到地产的资金将纷纷撤出，转而投向其他行业，造成通货 膨胀。因此，政府在开发地产时要以统筹兼顾为原则，加强对地产开发的监控，在充分发挥地产开发的经 济效应的同时努力降低其在通货膨胀方面的负面影响。2.3.2 贫富差距带来的购买力下降地产的开发没有做到合理有序，容易导致地产泡沫，引发通货膨胀，直接导致贫富差距增大，使得富 人和穷人增多，而处于中
7、间阶层的中产阶级却少得可怜。由于富人想拥有的基本上都已经拥有了，购买需 求不高，购买力相对较低。与此相反，穷人虽然有很高的购买需求，但却不能够形成购买力，购买力差距 非常明显。既有购买需求同时又有购买力的中产阶级非常少，直接导致购买力的下降。3 城市土地管理模式对宏观调控的深远影响两种城市土地管理模式的选择会对宏观政策产生重大影响。在土地批租模式下，不管是否进行拍卖， 土地的供应量是有限的，对土地的初始价格有很大影响，如果供应量把握失当而把初始价格搞高了，可能 直接就会引起资产泡沫。这是宏观经济政策非常担心的问题。另一方面，土地批租制度会影响地方政府的 行为方式。任何一个地方政府财政都争取自求
8、平衡，地方政府是否有主力税种来获得收入是非常关键的问 题。财产税能较好地与地方政府职能相匹配;如果没有财产税这个税种，地方政府就会过分注重其它税种， 甚至产生行为偏差。在中国，地方政府会过分依赖于增值税的分享。那么，为了开辟税源，地方政府就会 倾向于发展加工业，导致大家都抢着上汽车、上钢铁等项目，有可能造成扭曲。反之，如果财产税成为城 市级政府的主力税种，就使政府注重基础设施、环境和投资条件，也有利于理顺中央和地方的事权关系， 对宏观调控会有重要的影响4 对融资模式的影响实行财产税制度对融资模式也会有影响，比如刚才提到的市政债券。发行市政债券是为了加强市政基 础设施，但市政基础设施是公共产品，
9、往往收费有困难。然而，由于市政基础设施建设提高了整个城市土 地的价值，因此，就可以设计出用未来财产税增长带来的现金流为担保发行市政债券的资本市场融资模式 同时，又应引入评级公司进行债券评级，加大透明度和公众监督，这对城市发展是一种比较有效、规范的 融资方式。否则，城市基础设施建设要么靠批租土地收费，要么靠吸引私人投资（包括外资）和银行贷款， 之后又要想办法收费，因为用的是借来的钱或投资者的钱，要偿还、要分红就得收费。比如道路，设卡收 费既不便于市民，又增加了不必要的交通拥堵。最近，中国有不少城市都倾向于逐渐地取消市区道路收费 关卡。5 结束语：城市土地开发贯彻落实科学发展观，不仅要以科学发展观的理念和要求为指导，从城市土地资源的基 本属性和城市土地开发利用的基本规律出发，重新审视和反思我国当前城市土地开发管理体制、模式存在 的问题和缺陷，更要按照科学发展观的总体要求，探索创新，逐步建立起符合科学，发展观要求的城市土 地开发管理新理念、新体制、新机制、新模式，努力破解城市发展中的土地问题和难题，推动城市土地开 发和城市建设更加科学、规范和有序。 转贴于 中国论文下载中心 http:/
