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1、广西东方疗养康乐园项目可行性研究报告二OO八年四月目 录第一章 总 论81.1 项目名称及主持单位81.2 研究工作的依据和范围81.2.1 研究依据81.2.2 研究工作范围91.3 工作概况91.4 项目建设目标10 1.5 建设单位概况101.6 建设地点111.7 建设周期111.8 建设内容和规模111.9 总投资与资金筹措121.10项目策划运作 121.11研究结论 14第二章 项目提出背景和必要性152.1 项目提出背景152.2 项目建设的现实依据172.3 项目建设的必要性19第三章 建设方案213.1 建设内容和规模213.2 规划用地面积213.3 各类建筑规划建设面积
2、213.4 建筑设计233.4.1设计依据233.4.2 设计理念 233.4.3 平面布置指导思想 253.4.4 建筑平面及功能说明 253.4.5 平面布置 26第四章 项目选址和建设条件284.1 项目选址284.2 建设条件294.2.1 建设地概况 294.2.2 气象条件 304.2.3 水文条件 314.2.4 地形地貌 314.2.5 地震烈度 314.2.6 供水、供电、通讯等建设条件 31第五章 节能、节水和消防335.1 节能节水必要性335.2 节能节水原则335.3 节能措施335.3.1 建筑节能 335.3.2 智能化管理节能 345.3.3 技术节能345.4
3、 节水措施355.5 消防措施36第六章 环境保护376.1 项目建设地环境现状376.2 项目建设期与运行期对环境的影响376.2.1 项目建设期对环境的影响 376.2.2 项目建成运营期对环境的影响 386.3 治理方案 386.3.1 项目建设期的治理 386.3.2 项目建成后治理 386.4 环境影响评价 40第七章 组织机构与劳动定员 417.1 组织机构 417.2 劳动定员 41 7.3 人员培训 427.4 公司管理 427.5 员工利益保障 437.6 外部支持 43第八章 项目管理和实施计划 448.1 项目组织管理 448.1.1组织机构和职责 448.1.2 项目管
4、理448.2 项目实施计划478.3 建设工期及实施进度478.3.1 建设工期478.3.2 实施进度47第九章 项目招投标499.1 招标原则499.2 招标范围499.3 招标程序499.3.1 招标499.3.2 投标519.3.3 开标、评标和中标519.4 评标委员会的人员组成和资质要求 52第十章 投资估算与资金筹措 5310.1估算说明及依据 5310.1.1估算说明5310.1.2 估算依据5310.2 总投资估算5410.3 资金筹措5510.4 投资使用方案5510.5 贷款偿还计5510.5.1 采用借款方式 5510.5.2 偿还投资方式 55第十一章 财务评价 56
5、11.1财务评价依据5611.2 基础数据 5611.3 财务评价 5611.3.1总收入估算5611.3.2 税金及附加5811.3.3 总成本估算5811.3.4 利润总额5911.3.5 盈利能力分析5911.3.6 清偿能力分析6011.3.7 不确定性分析6011.4 财务评价结论61第十二章 社会评价和风险分析 6212.1 社会效益评价6212.1.1项目对社会影响分析 6212.1.2项目与所在地区互适性分析 6212.2 风险分析64第十三章 结论和建议 66财务附表：附表1 建设期利息计算表附表2 总成本费用估算表附表3 利润表附表4 借款还本付息计算表附表5 项目投资现金
6、流量表附表6 项目资本金现金流量表附表7 财务计划现金流量表附表8 资产负债表附表9 财务敏感性分析成果表附表10 财务评价指标汇总表附图：附图1 盈亏平衡分析图附图2 广西东方康乐园概念性规划图第一章 总 论1.1 项目名称及主持单位（1）项目名称：广西东方疗养康乐园项目（以下简称“项目”）（2）建设地址：武鸣县双桥镇伏林村（3）建设单位：广西东方正元投资集团有限公司1.2 研究工作的依据和范围1.2.1 研究依据（1）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）；（2）中华人民共和国民政部办公厅转发财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（民办函2001
7、9号）；（3）关于加快实现社会福利社会化意见的通知（4）关于加快发展社会福利事业的通知（5）老年公寓和养老院设计指南（6）中国老龄事业发展“十一五”规划(20062010)（7）中华人共和国土地管理法（8）中华人民共和国环境保护法（9）中华人民共和国消防法（10）广西壮族自治区消防条例（11）建筑设计防火规范（12）投资项目可行性研究报告指南（13）广西东方正元投资集团有限公司提供的项目建议书及该公司提供的有关设计基础资料。1.2.2 研究工作范围（1）了解“广西东方疗养康乐园项目”的发展前景，分析该项目建设的必要性。（2）研究项目建设的内容和规模方案。（3）根据建设的内容和规模方案，研究落实
8、建设条件、设施、设备等方面的基础数据。（4）根据拟定的建设方案，确定配套的建筑结构、给排水、供配电、供热、总平面布置等专业的设计方案。（5）估算项目总投资，分析项目的经济效益和社会效益，分析项目的抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性，得出初步结论，并编制可行性研究报告，交有关部门论证评估。具体各项研究工作内容，详见后各章。1.3 工作概况根据建设单位意见，成立了本可行性研究报告研究班子，召开了项目工作会议及方案论证会，对本项目的内容进行认真扎实的调研设计，对项目建设的必要性方案进行确切的分析，了解建设单位意图和国家政策法规的要求，进行方案比选。项目承接后，编制人员同项目承办方负责人经过
9、对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。项目的研究范围包括：项目的提出背景和必要性、项目选址、社会老龄化的分析、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、环境保护、节能节水、建成后的经济与社会效益等。通过对以上方方面面进行公正、公平、科学、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据。1.4 项目建设目标（1）以武鸣县特有的区域个性，依托武鸣县众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以武鸣县为基础逐渐向南宁周边地区乃至区内外各大城市辐射，同时向国际社会老年公寓靠拢。（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响
