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1、目录第一章、 项目概况1、 项目基本概概况2、 项目工程概概况3、 项目区位概概况4、 项目服务概概况第二章、 项目市场调调查1、 南昌市房地地产发展展状况2、 青山湖区房房地产市市场环境境3、 区域内竞争争楼盘分分析4、 项目消费群群及消费费能力分分析第三章、 项目SWOOT分析析1、 优势分析2、 劣势分析3、 机会点分析析4、 问题点分析析第四章、 项目的市场场定位1、 产品定位2、 卖点诉求3、 广告形象定定位4、 项目推广建建议第五章、 价格定位及及策略1、 项目单方成成本2、 项目利润目目标3、 可类比项目目市场价价格4、 价格策略5、 价格分析策策略第六章、 入市时机规规划1、
2、入市时机评评估依据据2、 入市时机的的确定和和安排第七章、 项目整合推推广策略略1、 广告策略2、 媒介策略3、 推广费用计计划4、 公关活动策策划和现现场包装装5、 营销推广效效果的评评估和修修正第八章、销销售培训训及销售售现场准准备工作作 （附：报报纸文案案两份和和DM文文案一份份）第一章、 项目概况一、 项目基本概概况 威达汇汇*香域域酒店式式公寓（简简称：威威达公寓寓），位位于南昌昌市东湖湖区洪都都北大道道3966号地块块。地理位位置极为为优越，正正对面是是体育公公园，隔隔着南京京西路就就是青山山湖风景景区及湖湖滨公园园，周边边配套一一应俱全全。打造造出一个个极具有有投资价价值的商商住
3、公寓寓楼。另项目目与上海海酒店餐餐饮大型型企业美林阁阁成功签签约，将将建成集集商业、商商务、酒酒店式公公寓为一一体的现现代新型型超高层层循环式式经济产产业综合合大厦，成成为洪都都大道上上的又一一标志性性建筑。二、 项目工程概概况1、 项目的经济济技术指指标 占地面积积： 总建筑筑面积：505994.8， 开发周周期：一一期 总户数数：680户 容积率率： 绿化率率：地下室面积积：48831.9，地下车位：2、 项目建筑结结构及户户型介绍绍 （11）项目目建筑规规划：此此项目总总共为一一栋311层商住住公寓，其其中13层为为商场，44层为架架空层及及空中花花园，55311层为商商住公寓寓。 （2
4、2）项目目的建筑筑风格：根据开开发公司司初步定定位打造出出商业、商商务、酒酒店式公公寓、现现代新型型循环式式经济产产业综合合大厦。（3）项目目主打户户型：330-778.880平方米米品牌精精装小豪豪邸。（4）建筑筑结构：框架剪剪力墙3、 打造项目的的品牌企企业介绍绍威达公寓是是由江西西威达汇汇房地产产开发公公司开发发的，江江西省威威达汇房房地产开开发有限限公司成成立于220022年9月月，公司司目前投投资开发发的项目目“威达汇汇*香域”属酒店店式公寓寓，项目目先后重重金聘请请了上海海、深圳圳等数家家国家知知名的设设计事务务所为该该大楼进进行外观观的形象象设计、房房屋建筑筑设计、结结构设计计等
5、，公公司力争争将项目目打造成成商业、商商务、酒酒店式公公寓、现现代新型型循环式式经济产产业综合合大厦。设计单位江西省省建筑设设计研究究总院，持有中中华人民民共和国国国务院院主管部部门颁发发的甲级级工程设设计证书书、甲级级工程勘勘察证书书、 甲甲级工程程承包资资格证书书、甲级级工程咨咨询资格格证书、甲甲级监理理单位资资质等级级证书、甲甲级智能能建筑专专项工程程设计证证书。有有80余余项工程程设计、科科研项目目荣获国国家、部部、省、市市级优秀秀设计、优优秀勘察察、优秀秀工程、科科技进步步等1220余种种奖项。施工单位浙江万万峰建设设工程有有限公司司， 具有有房屋建建筑工程程施工总总承包壹壹级资质质
6、。这几年共共创“白玉兰兰”、“浦江杯杯”、“东方杯杯”、“杨浦杯杯”、“甬江杯杯”、“舜江杯杯一等优优质工程程奖、结结构优质质工程奖奖、省市市级文明明标化工工程奖等等1288项，受受到建设设单位和和社会用用户的好好评。监理单位江西中中昌工程程咨询监监理有限限公司，公公司具有有工程咨咨询、建建设监理理、招标标代理三三个国家家甲级资资质。是是国际咨咨询工程程师联合合会（ FIDDIC ）成员员协会会会员、中中国工程程咨询协协会会员员单位、中中国建设设监理协协会理事事单位。 20000 年年通过 ISOO90001 标标准质量量管理体体系认证证和 UUKASS 国际际质量认认证。4、 项目工程计计划
7、和进进度 项目目于20007年年6月15日开开始动工工，目前前已建113层层，预计计竣工时时间为220088年100月15日。三、 项目区位概概况1、 交通状况：项目的的东面（项项目正对对面）是是大型体体育休闲闲广场，南南邻环境境优雅的的江西省省图书馆馆，西接接文教路路，北靠靠南京路路，东北北2000米处就就是风景景秀丽的的青山湖湖及湖滨滨公园。步行三到五分钟便可乘3路、4路、5路、7路、10路、11路、13路、15路、16路、28路、208路、231路、旅游1线等公交车。2、 周边配套：休闲-青山湖湖风景区区、体育育公园、湖湖滨公园园等；教教育-江西师师大、南南昌大学学、南昌昌水专、江江西广
8、电电等二十十余所学学校和江西省省图书馆馆；综合商商场-洪城大大厦、城城东百货货等数家家大型商商场等；邮局-上海路路邮政局局、省府府大院邮邮政局等等；银行行-中国银银行、建建设银行行、工商商银行、交交通银行行、招商商银行、商商业银行行、农业业银行金金融超市市等医院院-江医一一附院、二二附院等等多家大大型医疗疗机构；酒店-金味味食府、南南昌市百百瑞四季季大酒店店（在建建当中）等等。生活配套-海杭汽汽车销售售、南昌昌市火车车票代售售点、五五金店、小小超市、道道路运输输公司、文文具店、乐乐家.简简.家居居、帅康康整体橱橱柜、雪雪茄玫瑰瑰酒吧、恒恒森原创创装饰公公司、舒舒美特健健身器材材店、俏俏皮宝照照
9、相馆、江西教育电视台、迪欧咖啡等。四、 项目服务概概况1、 项目内部配配套2、 物业管理公公司简介介3、 物业管理服服务内容容及价格格第二章、 项目市场调调查一、 南昌市房地地产发展展状况 1、20007年年上半年年南昌市市房地产产发展状状况：房价涨势依依旧国家发发改委近近日发布布的数据据显示，220077年6月月，全国国70个个大中城城市房屋屋销售价价格同比比上涨77.1%，涨幅幅比上月月高0.7个百百分点。南南昌房屋屋销售价价格同比比上涨77%,涨涨幅低于于全国平平均水平平。数据显显示，南南昌房价价涨幅在在合理范范围当中中，但从从市场上上直接显显现的情情况是房房价涨幅幅非常大大。目前前，南
10、昌昌城中心心区的房房价在660000元/平平方米左左右，代代表性的的楼盘有有中山壹壹品、经经纬府邸邸等；建建设路洪洪城路周周边的房房价也在在55000元/平方米米左右，代代表性的的楼盘有有上林春春天、天天使商务务广场等等；象湖湖新城的的房价也也突破330000元/平平方米，直直追35500元元/平方方米；红红角洲板板块的房房价已在在40000元/平方米米以上。粗略估估算一下下，在南南昌任何何区域买买一套商商品房都都在400万元以以上，高高的已经经要突破破1000万元一一套。房房价在等等待犹豫豫当中不不断上涨涨，想买买没买的的人留下下是永远远的后悔悔，在南南昌要买买房看来来还得趁趁早。热点区区域
11、不明明显南昌房房地产这这几年的的发展，似似乎每年年都有一一个热点点区域，当当年的青青山湖板板块、红红谷滩板板块、京京东板块块等都风风光一时时，在楼楼市当中中起到了了带头的的风范作作用，引引领了购购房者的的消费观观。纵观观今年上上半年的的南昌楼楼市，感感觉热点点区域不不明显，较较为热点点的区域域也不过过是象湖湖新城与与红角洲洲板块，此此两个区区域由于于有不少少超级大大盘，因因而热点点不断，引引导楼市市的一些些风向。随着南南昌楼市市的全面面发展，各各个区域域都呈全全面开花花状态，因因而持续续热点地地产板块块的时代代已告终终结，楼楼市迎来来的将是是个盘时时代，如如何选择择差异性性竞争，如如何突出出自
12、身产产品的个个性将是是今后楼楼盘的追追求方向向。股市影影响楼市市20007年上上半年的的股市火火暴，短短期对于于楼市来来说并非非利好，买买房的人人大多都都有现在在买房还还不如把把现钱放放入股市中中搏一把把的心态态，因而而买房者者特别是是以投资资为主的的购房者者，他们们的心态态造成了了购房时时的等待待，甚至至退出。当然对对此有业业内人士士认为，股股市的火火暴对于于楼市长长期是利利好，因因为在股股市当中中赚了钱钱的人最最终会选选择物业业投资，因因为物业业投资风风险性相相对比较较小，但但长期收收益非常常明显。小户型型公寓成成热点上半年年南昌楼楼市最大大的热点点应该是是小户型型公寓的的集中亮亮相。国国
13、家对房房地产市市场的调调控，990平方方米以下下的中小小户型将将成主流流户型，在在调控当当中南昌昌楼市的的小户型型逐渐浮浮出水面面，铂金金特区、江江信国际际嘉园、海海航白金金汇、东东方百灵灵、星河河国际、莱莱茵金座座、江铃铃晶城等等争相入入市，颇颇为引人人注目，小小户型由由于其户户型方正正可住可可商及总总价低等等优势，吸吸引了众众多投资资者介入入。如此多多的小户户型公寓寓集中推推向市场场，由此此带来的的竞争也也将会非非常激烈烈，小户户型如何何更好地地设计好好户型，如如何寻找找差异化化，将成成为小户户型决胜胜市场的的关键。2、20007年年下半年年南昌市市房地产产发展走走向 20007年下下半年
14、南南昌市的的房地产产市场层层面上看看依然向向好，南南昌房地地产不论论位于什什么片区区都有可可能出现现热销，只只是由于于地段、周周边环境境、基础础设施、公公共配套套、社区区环境成成熟状况况、建筑筑质量的的不同会会有不同同价格。房房地产业业链的利利益共同同体更加加团结，驾驾驭市场场的手段段更加熟熟练。但但和全国国一样，南南昌房地地产发展展进入了了一个看看似繁荣荣而又深深陷困惑惑的时期期。二、 南昌市酒店店式公寓寓市场发发展状况况从20022年东方方巴黎酒酒店式公公寓最早早现身南南昌，开开启了南南昌酒店店公寓投投资时代代，到如如今，恒恒茂国际际华城、地地王广场场、时代代广场、胜胜利广场场等共同同演绎
15、南南昌酒店店式公寓寓的风采采，酒店店式公寓寓在南昌昌遍地生生花，其其投资价价值也得得到了市市场的验验证，东东方巴黎黎最早推推出的价价格在335000元平平方米左左右，而而今5000060000元平方米米的价格格让早期期的大胆胆投资者者尝尽了了甜头，而而且高租租金和高高出租率率也让投投资者后后顾无忧忧。酒店式公寓寓最大的的买点是是酒店式式的物业业管理服服务，购购房者看看中的正正是酒店店式公寓寓价格比比一般酒酒店便宜宜，但服服务又达达到了酒酒店的水水平。这这就要求求物业公公司不仅仅需要专专业的物物业服务务能力，还还要有较较好的市市场经营营能力，一一个具有有良好市市场经营营能力的的酒店式式公寓物物业公司司，是保保证投资资者赢利利的基本本条件，从从现在市市场上来来看，这这种物业业公司非非常少，存存在物业业公司缺缺乏酒店店经营能能力，而而酒店管管理公司司又缺少少物业管管理经验验的矛盾盾。处于酒店式式公寓发发展初期期的南昌昌，这方方面的矛矛盾更是是如此。如如果没有有物业公公司高效效、系统统、专业业的市场场开发能能力，业业主最后后只能是是一种传传统粗放放的
