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1、尊宝渡假村俱乐部项目可行性分析报告昆山 有限公司编撰日期：2006年6月1日目 录第一章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标1、5 施工进度计划第二章 市场调研及前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 昆山度假村的情况介绍2、3 目前昆山已经推出和即将推出的可比项目分析2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2、5 本项目前景预测第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位第四章 投资估算和资金筹措4、1 投资估算4、2 资金筹措第五章 财务评价与社会效益分析5、1 盈
2、亏平衡分析5、2 赢利预测5、3 敏感性分析5、4 社会效益分析第六章 潜在风险及对策第七章 结论第一章 总论1、1 项目概况本报告所陈述的对象为尊宝度假村俱乐部项目，以下简称本项目。本项目位于昆山著名的旅游度假区淀山湖镇。淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。著名的淀山湖旅游风景区，是我国八十年代新建的一处大型风景区，经过多年的扩建，现在已成为上海最大的旅游胜地。景区内建有运用我国传统园林艺术再现的红楼胜景大观园”在这160余亩的绿野上，仿古建筑成群，布局奇巧豪华，汇集了南北园林的特色。20多处景点，建筑精致，风格典雅。 随
3、着旅游和体育事业的发展，在淀山湖的东畔，又建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在淀山湖的西畔，建成青少年野营基地。在淀山湖的南畔，将建国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在淀山湖旅游风景区的附近，正在新建跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。在淀山湖风景区的边缘地区拥有丰富的历史人文景观，有6000年前的崧泽古文化遗址和福泉山古文化遗址，这是上海迄今发现的人类最早的聚居地。有丰富的古建筑，如唐代的青龙寺、青龙塔、泖塔，宋代的普济桥、万安桥，明代的报国寺、放生桥和清代的曲水园、万寿塔。还有江南水乡名镇朱家角、金泽。上海的水乡明珠青浦县，现已被定名为上海“旅游
4、城”，正加快建设的步伐。这些稀有的自然资源使淀山湖在长三角仍至全球游客中具有很大的吸引力。本项目的位于淀山湖风景区的核心地带。 本项目建设用地北接旭宝高尔夫俱乐部；南临淀山湖；地块方正规则，视野开阔，观景效果极佳，是建设高档度假村的理想用地。1、2 项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，长三角的旅游业步
5、步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，昆山房地产由于政府的有序控制一直处于健康稳定的发展过程中。特别是随着近几年长三角地区国内经济龙头地位的确立、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及淀山湖旅游综合环境的不断改善，使得淀山湖旅游度假区越来越受到国内及国际的关注。与其同时，昆山地区也因为良好的气候和优美的自然环境使得长三角地区人口特别是上海人度假充满热情，客观上造成了昆山近期推出的房产特别是大多数为上海人所购买。业内人士认为，未来几年的昆山房地产，特别是旅游度假房产具有较大的市场需求。在美丽的淀山湖区域内可以供给的共同拥有高尔夫球场景观与淀山湖景的房地产项目目前尚无一
6、家，而具有高品质会所及五星级度假服务产品也是屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的尊宝庄园渡假村无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的休闲渡假产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。并可推动当地的就业，带来大量的长期经营性税收收入。1、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4 主要技术经济指标（预估）总占地面积
7、： 4000 平方米总建筑面积： 6500 平方米建筑密度： 0.08容积率：0.12绿化率：80%1、5 施工进度计划1、5、1 2006年12月1日破土动工1、5、2 2007年2月1日结构达到正负零1、5、3 2007年5月8日结构封顶1、5、4 2007年12月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测2、1 度假村的概念旅游是人们利用闲暇时间的最佳方式之一，但进入21世纪后，很多旅游景点都已经被游客“观光”过，有的地方甚至已经不止去了一次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游已失去兴趣，观光旅游将让位于以健康、放松为目的的度假旅游。可以预言，不久的将来，度假村将像人们穿衣吃饭一样
8、成为一种必不可少的大众化的生活方式。如果说20世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那么21世纪势必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假旅游的度假村时代。“度假村及公寓”是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。度假村的发展趋势 进入21世纪，随着经济的发展和需求的变化，世界旅游产业的格局和结构将发生重大变化：(1)度假旅游在旅游业乃至国民经济中的地位和作用将不断提升。度假旅游主要满足人们的精神需求和健康需求，度假旅游将是人类实现自我完善和可持续发展的主要途径。人类对观光旅游的需求是有限的，而对度假旅游的需求是无限的。(2）度假客源将从团体为主转向以散客为主。目前度假村的客源中，团体和会议占
9、了很大一部分，而且在相当长的一段时期内，团体和会议客人仍将是度假村客源市场的重要组成部分，但应该看到：由于散客旅游度假具有灵活、自由的特点，能够充分体现人的个性，在度假活动中可以享受充分的自由，可以自由地选择度假的时间、方式，并根据自己的兴趣、爱好选择度假项目和活动内容等，从而实现不受任何限制和约束的彻底的放松。因此，随着收入水平的提高和闲暇时间的增多，散客将取代团体度假而成为人们主要的度假方式。(3）观光性度假将让位于休闲、娱乐型度假。20世纪，很多人认为“度假”实际是一种观光性质，即到风景名胜地休息、观光为主，休闲、娱乐为辅。而进入21世纪，度假旅游的模式将发生变化，即从观光性度假模式转向
10、保健、娱乐型度假模式，并实现个性化的度假套餐，从而达到保健和娱乐的目的。(4）无主题的度假旅游将向主题突出的度假旅游转变。传统的无主题的度假旅游很难满足每位游客的特殊要求，而根据需求设计的度假旅游产品对于度假客人则更有吸引力和号码力，如“健康度假村”、“亲子度假村”、“民俗度假村”、“休闲度假村”等等。(5）度假村的同业竞争将更加激烈。一方面，近年来各地的度假村将迅速膨胀，供给急剧增加。但另一方面，入世以后，国内的度假村将国际化。一个规划超前，管理良好的度假村将有机会能够脱颖而出。2、2 昆山度假村的情况介绍 一市场形势分析（一）客观区域市场分析尊宝庄园二期度假村的定位是：江苏昆山淀山湖旅游度
11、假区的五星级度假村。度假村是旅游产业链中的重要环节，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1从昆山市淀山湖镇来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的地区之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。2在全国旅游发展的大形势下，昆山的旅游产业步步升温。例1：昆山市阳澄湖度假村，座落于盛产名扬四海之大闸蟹的阳澄湖东岸，景色秀丽、交通便捷，距苏州新加
12、坡工业园区仅八公里路程；由上海出发沿沪宁高速公路五十分钟即可直达。度假村形成了集食、住、游、乐、购为一体的多功能休闲中心，拥有众多的娱乐项目。设有华东地区最大的万人淡水浴场，大型水上冲浪滑梯，水上高速游艇，沙滩排足球、阳澄湖观光游览船，竹排、脚踏船、碰碰船、垂钓中心等水上活动项目。度假村设有儿童乐园、十二生肖园、巴王纪念馆、春来茶馆、巴王风景堤、野营烧烤基地，水上九曲桥等融观赏、游乐、小憩为一体的景点与项目给您增添无限游兴、无穷乐趣。并与大上海国际高尔夫球度假村、网球场、保龄球馆、阳澄湖卡丁车俱乐部等邻近。三星级涉外宾馆-阳澄湖康乐园配有卡拉OK、KTV、歌舞厅、夜总会、啤酒屋、棋牌室、商务中
13、心、新开设四号楼（按四星级宾馆设置）、美容休闲中心、大中小会议会、标房、套房等设施，提供一流服务；蟹味馆，丰泽园（水上餐厅），巴城舫（水上餐船），名厨掌勺专供阳澄三宝特种湖鲜为特色的美味佳肴。例2：昆山云海度假村，座落在周庄镇云海路五号(离周庄古镇步行十分钟)，是一座集休闲、度假、旅游、会务于一体的园林式度假胜地。度假村内共有客房110间，餐位800个，大小会议室5处及各类娱乐设施。云海度假村因成功地接待了 99全球财富论坛上海年会的代表、 2001 APEC贸易部长会议、APEC首脑配偶团、2004年第28届世界遗产大会的代表、2004年上海第六届国际艺术节海外代表团、2004年昆山市金秋招
14、商会中法艺术交流活动、2005年国际旅游小姐世界最佳民族服装冠军大赛的佳丽，美国前总统卡特，前国务卿基辛格、新加坡总理李显龙、韩国前总统卢泰愚及多国元首。例3，昆山东方云顶度假酒店东方云顶广场度假酒店位尊于苏州昆山巴城地区湖滨南路1098号阳澄湖畔，属于五星级产权式度假酒店，交通便利，可便捷往来于苏沪之间，乃至华东地区。东方云顶广场占地500亩，由别墅区、主楼区和户外活动区三大区块组成，定位于国际级的集休闲、度假、养生等综合功能为一体的顶级休闲胜地，拟定于2006年6月正式启用。 3淀山湖地区有着天生丽质的自然美。阳光、水岸、绿意这个地区美为骄人的资源。而尊宝庄园度假村项目所在地址，则是位于综合自然条件最好的位置。4昆山的生态市貌和与时俱进的青
