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1、1.2房地产开发定义、特征、分类1.2.1房地产开发的概念具有开发资质的房地产开发企业（主体）依据相关法律法规或政策，根据城 市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求（限定条件）， 对获取的土地（基础单位）进行投资、建设、管理的行为。简而言之，房地产开发是房地产开发企业对获取的土地进行投资、建设、管 理的行为。房地产开发是城市建设与发展的一部分，是房地产产品形成的过程。1.2.2房地产开发的特征1. 全面系统性房地产开发包括前期策划、获取土地、规划建设销售等规范的流程，每一项工作都紧密相连，其全面的系统性将影响房地产开发行为的成败。房地产开 发受到的制约条件多，影响的社会因素多
2、，与周边社会环境、经济环境、自然生 态环境相互作用，是一项复杂的系统工程。2. 广泛联系性房地产开发是一种具有广泛社会联系性的经济行为，房地产开发过程中需与 不同的单位或部门打交道。比如国土资源管理部门、城市建设管理部门、消防、 环保、银行、交通等十几个部门，近百个协作单位，房地产开发与居民的生活密 不可分，必须考虑诸多的社会因素，必须得到社会的广泛支持，必须与各行业及 居民保持良好的公共关系，才能保证预期目标的实现。3. 风险与效益并存房地产产品的保值增值性及我国城市化背景使得房地产产品需求量大、价格 高，房地产开发的回报率相对比较高。但同时也必须看到，我国房地产平均开发 周期为华个月，有的
3、大规模项目可能需要数年时间，再加上所需投资额大，不 可预见因素多，一旦出现资金链断裂或是其他不可控的变故，造成的损失难以预 计，这就是房地产开发的风险与效益并存性。房地产产品的不可移动性决定了房地产销售对象以周边居民为主、建筑材料因地制宜、建筑产品具有城市个性与特色，这就是房地产开发的地域性。序号类别子分类内容1单项开发零星分散建造的单项 工程的开发建设（规模较 小，没有连带的配套设施 开发）土地开发房地产开发企业以土地为对象，对土地实施道 路规划、水电等基础配套活动，并通过有偿转让土 地使用权获利的经营方式。2房开发单独开发建设房地产产品，如住宅楼、写字楼、工 业项目、商业项目等。单项开发规
4、模较小，没有连 带的配套设施开发。3成片开发房地产成片开发占地 面积广、规模大、容量大， 因此在开发过程中，不仅 要实行土地与房屋的开 发，还应包括道路交通、 景观绿化、幼儿园、中小 学校、商业网点、体育运 动、娱乐设施等一系列与 居民生活息息相关的基础 设施的开发建设。旧城改造城市发展进程中，旧城区的居住环境日益衰 落，难以满足居民日益增长的居住需求，也给城市 管理带来一系列的问题（道路狭窄/管线杂乱/容量 小/住宅设计理念落后/乱搭乱建的现象突出，如何 解决这些问题，是城市管理者需要面临的挑战）， 从房地产开发的角度来看，旧城区具有极佳的区位 优势，成熟的社区配套，丰富的人文资源、良好的
5、生活氛围、人口密度大、地段商业价值高，房地产 开发投资收益较大，但同时旧城区改造成本较大， 土地利用强度高，受城市规划约束条件多，也增大 了开发的风险性新城区开 发城市空间的拓展，给新城区开发带来的机遇， 相对旧城而言，新城远离市中心，空气清新，环境 优美，拆迁成本低，土地利用强度小，规划约束条 件小，但因为配套不足，人口密度低，生活气息不 浓，这也给房地产企业的配套建设提出了更高的要 求农业地产是以农业为依托，在经营农业项目时，引入房 地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推 广等方面进行产业化运作，包括以农家乐、农业观 光园、古村落、新农村建设等为基础的地产开发旅游地产指依托周边丰富的
6、旅游资源而建的，有别于传 统房地产项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体 的置业项目，可称为旅游房地产旅游地产具有较好的自然景观、建筑景观同时 拥有完善的配套功能，成为现在的投资建设热点步骤阶段内容1决策分析阶段开发设想的形成房地产开发往往开始于某一个设想，比如发现的市场的 空白点或不足点；未来升值潜力巨大的地块；购买力强大的 目标顾客群体青睐的房地产产品等，开发设想的形成需要大 量的信息来源，并要求决策者具有较强的信息敏感性。环境分析与机会选择机会存在于外部环境中，房地产开发受到外部环境的影 响较大。开发设想形成之后，房地产开发企业就会组织专业 人员进行环境分析以确定满足市场需求的产品类型。2
7、依法取得土地使用权阶段土地是房地产开发的基础单兀，地块所在的区位、地段 直接决定未来开发产品的价值高低。*在城市化进程加快，城市空间拓展越来越困难的今天， 怎样获得一块合适的地块，是每一个房地产开发企业最为关 心的内容3可行性研究阶段房地产开发用地确定后，为了实现项目决策的科学化、 民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目的综合效益， 还需进行可行性研究，分别从技术层面、经济层面对项目进 行论证。4前期准备阶段项目定位清晰，技术、经济论证可行之后，还需进行一 系列前期准备工作。包括资金筹措/项目招投标/规划设计/项 目报建等等，以保证项目的顺利实施。5实施阶段这个阶段是建筑产品形成的过程，也是资金密集，技术 含量高的阶段，对管理水平提出了较高的要求6销售阶段这是房地产开发的最后一个阶段，是连接生产与消费的 桥梁，是房地产产品价值得以实现的关键阶段，应加强销售 管理，采取合理促销方法，保证房地产投资获得预期收益， 促进房地产的可持续发展。*在环境分析的过程寻求答案：市场需要什么产品/是谁购买产品/如何确定产品类型与质量/什么时机进入市场最为合适
