浙江省房地产市场监督管理系统概要设计说明书参考

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1、浙江省房地产市场监督管理系统概要设计说明书编制： 审核： 批准： 二OO四年五月*本资料仅供内部用户使用，请勿外传。1 引言1.1 编写目的为了推动我省房地产业的健康发展，搞好房地产市场的建设与管理，现希望通过信息化手段，利用先进的计算机网络来减少与杜绝房地产市场发展中存在的违法违纪违规行为，解决房地产业在发展过程中出现的问题，特别是对房地产管理部门依法行政监管。本说明书给出浙江省房地产市场监督管理系统的设计说明，包括最终实现的软件必须满足的功能、性能、接口和用户界面、附属工具程序的功能以及设计约束等。目的在于： 为编码人员提供依据； 为修改、维护提供条件； 项目负责人将按计划书的要求布置和控

2、制开发工作全过程； 项目质量保证组将按此计划书做阶段性和总结性的质量验证和确认。本说明书的预期读者包括： 项目开发人员，特别是编码人员； 软件维护人员； 技术管理人员； 执行软件质量保证计划的专门人员； 参与本项目开发进程各阶段验证、确认以及负责为最后项目验收、鉴定提供相应报告的有关人员。 合作各方有关部门的负责人；项目组负责人和全体参加人员。1.2 背景2004年，我省经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及国家启动内需的政策，都为我省房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，我省房地产市场也继续保持在高位运行状态。房地产投资一直保持高速增长，商品房新开工面积和竣工面

3、积也都保持较高的增长率，商品房销售价格持续保持上升。但是，在保持高速发展的同时，房地产市场也出现了一些引人注意的问题：商品房空置率上升，部分地区及某些产品开发投资过热，产品供给与需求不能完全对接，市场结构性矛盾突出，有相当部分物业管理不规范，产品质量差强人意，消费者针对商品房的投诉上升。目前问题多集中在商品房违规销（预）售的环节中，房地产企业的违规行为主要有以下10种：1、未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房的行为；2、不符合商品房预售条件，而擅自以预订、认购、预约等名义变相预售的行为；3、未按照规定的商品房现售条件，而擅自现售商品房的行为；4、违规销售住宅共用部位、共用设备或者公共设施的行

4、为；5、房地产中介服务机构代理销售，不符合销售条件的行为；6、未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售、预售给他人的行为；7、违规拒缴、挪用、侵占维修基金的行为；8、面积“缺斤短两”行为；9、不履行合同和合同欺诈行为；10、政府审批中的不规范行为，如规划审批、立项审批、竣工验收、预销售许可等。另外，消费者求房心切，这在某种意义上引发了发展商的上述违规行为，一些消费者明知房地产企业尚未拿到预售许可证，但却与房地产企业签下预订合同，一些楼盘通过更为巧妙的方式，如发放贵宾卡，进行变相的提前预（销）售。为了推动我省房地产业的健康发展，搞好房地产市场的建设与管理，省建设厅提出开发“浙江省

5、房地产市场监督管理系统”，通过信息化手段，利用先进的计算机网络来减少与杜绝房地产市场发展中存在的违法违纪违规行为，解决房地产业在发展过程中出现的问题，特别是对房地产管理部门依法行政监管。1.3 定义本项目开发的软件，约定：中文全称：浙江省房地产市场监督管理系统中文别称：监管系统英文全称：英文缩写：本报告用到的术语符合国家标准软件工程术语（GB/T11475-1995）。1.4 参考资料GB8566-1995软件生存期过程GB8567-88 计算机软件产品开发文件编制指南GB9385-88计算机软件需求说明编制指南GB/T11457-1995软件工程术语2 任务概述2.1 目标 对各级房地产管理

6、部门依法行政行为监督管理； 为我省建设管理部门对房地产市场的监督管理服务； 建立房地产企业和从（执）业人员信用档案； 建立全省共建共享的房地产行业企业库、人员库、项目库和物业库； 建立房地产指标体系，为政府部门和相关单位的宏观决策与预测提供信息服务； 为社会公众特别是消费者提供房地产信息服务。2.2 用户的特点系统的用户分如下几类：普通用户：利用系统提供的功能进行房地产证书查询、房地产项目查询、房地产企业资质资格查询、从（执）业人员查询、物业查询、房地产交易查询、拆迁、测绘、廉租房建设、经济房建设、网上投诉、信访等。此类用户只需按使用说明操作，不要求对软件系统本身有任何了解。操作人员：各级房地

7、产管理部门、房地产开发企业、物业管理企业、房屋拆迁单位、中介代理企业、房地产评估机构、房产测绘单位、白蚁防治企业的操作人员，熟悉业务，经培训能熟练操作系统提供的各项功能，并能处理软件的日常故障（非致命性故障）。系统管理人员：负责计算机系统和本系统软件的部分维护和管理，要求对本系统软件有较深的了解。能处理本系统软件的各类故障。2.3 系统分析本系统一共有四个对象，即员工、项目、企业、管理部门。上述四个对象通过一些业务流程进行相互操作从而形成整个市场监管活动。因此整个系统模型可以由五个元素表述为图2-1。业务流程企业管理部门项目员工图2-1 设计时需要将本系统所使用的各种信息分为描述四个对象的信息

8、和描述业务流程的信息。由于四个对象相对而言是一种稳定型信息，而业务流程则较易变化，因此应将四个对象尽量定型，而将各种业务流程尽可能做成组件，以便本系统使用单位可根据实际需求组装成适合自己的系统。根据以上思想，在设计对象模型时应充分考虑到可扩展性，尽量做到抽象化、参数化，从而使对象需求变化时不致影响系统结构。经过对四个对象和业务流程的分析，我们将一些管理上相关的业务流程组装在一起构成功能模块，这些模块包括：房地产四证管理、预销售许可证管理、预（销）售合同管理、物业管理合同管理、竣工验收报告管理、交易合同管理、企业信息管理、企业人员信息管理、查询管理、报表管理、数据转换、系统管理。根据每个模块的不

9、同特点，上述十二个模块可以分为三类（图 2-2）：第一类为业务处理类模块，包括房地产四证管理、预销售许可证管理、预（销）售合同管理、物业管理合同管理、竣工验收报告管理、交易合同管理、企业信息管理、企业人员信息管理、查询管理、报表管理，此类模块主要用于处理房地产市场需要监督管理的信息的录入、修改、删除和查询；第二类为接口处理类模块，包括数据转换，此类模块主要用于处理系统对外界的接口，与周边系统交换信息，数据导入和导出等；第三类系统维护类模块，包括系统管理，用于系统用户权限设置、配置系统运行参数等。三类模块功能互补、相辅相成，与各使用单位局域网和数据库一起构成整个监管系统的体系结构。图2-2 监管

10、系统体系结构2.4 假定和约束系统设计应遵循以下约束：2.4.1 功能要求系统应在充分调研的基础上尽量把各种用户、各类部门或企业的合理需求覆盖进去，能满足现在以及将来可能会有的各种服务需求。2.4.2 性能要求系统应站在使用者的角度去考虑问题，从用户的使用习惯方便来设计系统，而不应从计算机实现的方便性来考虑问题。要真正使用户感到一致、简洁、方便、快速。2.4.3 稳定性要求系统在设计时应注意设计风格统一，使系统可调试性良好，尽可能把系统错误消灭在调试阶段，系统一旦交付使用，就应该有很好的稳定性。2.4.4 安全性要求系统应着重安全性设计，做到外界人员无法入侵到系统本身，内部人员操作则留下操作痕

11、迹，使用权管理层可以定期或不定期地稽核系统。系统可变参数也分为两类：一类为标准业务类型，可由使用部门或企业自行设置；另一类为特殊参数，由建设厅信息中心设置。2.4.5 容错能力要求系统应具有防范各种灾难的能力，当各种灾难发生时，应具有补救或容错手段，使系统再生，使故障排除时间缩到最短。2.4.6 可扩充性要求系统设计时应充分考虑其可扩充性，尽量将系统抽象化、能参数化，使系统尽可能地应付各种业务变化，便于加入各种新的业务需求。2.4.7 可维护性要求系统设计时应备齐各类文档，操作人员只需阅读文档就可知道所有的操作，维护人中也可以通过文档了解系统结构、设计思路，以便快速掌握整个系统。程序设计时应保

12、持良好的编程风格，结构清晰、注释明确，使调试、测试人员能快速定位各种错误。系统应提供远程维护功能，便于及时恢复系统。2.5 参考资料项目开发文档：浙江省房地产监督管理系统GB8566-1995软件生存期过程GB8567-88 计算机软件产品开发文件编制指南 GB/T11457-1995软件工程术语3 系统组织结构3.1 总体设计思想3.1.1 客户的需要和我们的设计思路任何项目中客户的最高目标是可登录、维护和依靠的方案。为了确保实现此目的并使最终方案满足客户的总体需求，其它目标也必须得以实现。3.1.2 冗余平台服务必须有副本从而使系统中不存在单点故障，并且系统负载可以被分配到可用的资源上。3

13、.1.3 容错该平台必须有能力处理任何错误情况。它必须提供一个恢复服务的工具。HardwareNetworkSoftware3.1.4 伸缩性一个具备伸缩性的平台必须可以在三维平面上伸缩，如下所述：上述三种伸缩性区域中的任何一种都必须能够双向伸缩。3.1.4.1 垂直伸缩性（向上扩展）为一个现有部件添加额外硬件的能力，例如内存、处理器和/或硬件，其目的是提升性能和系统资源的可用性。3.1.4.2 水平伸缩性（向外扩展）3个伸缩性参数将可以通过添加额外的相似部件来加以伸缩以便满足系统负载的需要3.1.5 安全系统将在3个方面支持安全模型：3.1.5.1 应用程序应用程序安全将确保只有经过授权的个

14、人和部件才能访问业务对象及其功能。3.1.5.2 网络网络安全将确保只有经过授权的个人、实体、硬件、软件或部件才能使用该平台的网络资源。3.1.5.3 域名域名安全将确保只有经过授权的个人才能访问组成该平台的核心软件和硬件部件。3.1.6 基于公开的标准采用基于正确公开标准的部件和技术以确保最大限度的协作能力以及与第三方系统与部件集成的简便性。这类标准包括但不限于以下几种： 网络协议与标准 (TCP/IP, HTTP, SSL, etc) 数据库连接性(ODBC) 语言(SQL, vb，c#.)3.1.7 文档系统将包含完整的文档，便于进行新的开发、培训、系统维护，以及简化与第三方部件和服务的

15、集成。3.1.8 易于扩展系统软件将基于业务对象设计的面向对象的模块化方法。3.1.9 可复制系统的设计必须记录下来以便可以复制。3.2 系统体系结构3.2.1 高层次的系统构架本节将提到高层次的系统构架。组成该结构的每个部件都会有适当的详述。总体系统如下图所示。每个部件及其各自的层是等同的。以下的章节将就系统结构的每一个层次进行阐述。3.2.2 系统框架本系统采用B/S结构，在省厅、各地级市和各扩权县构建监管系统服务器，分级管理系统框架图如下所示：3.2.3 数据库层数据库层将包括所有与该平台有关的数据。这包括但不限于： 用户信息 历史信息 入库数据3.2.3.1 数据分类标准监管系统的所有数据大体可划分为以下几类： 项目数据：对房地产市场监管的各类业务如四证、预销售许可证、预(销)售合同、物业管理合同、交易合同、竣工验收报告等信息的描述。 企业数据：对房地产企业、企业年检、企业资质证书等信息的描述。 人员数据：对房地产从（执）业人员、人员年