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1、提纲：1、“精装修时代”到来了么？2、毛坯房退市是大势所趋3、住宅精装修的几点认识4、住宅精装修的开发前景5、链接精装房时代：热潮暗涌 渐行渐近“国十条”楼市新政一出，许多购房者的脚步开始放慢。但在一些毛坯房新盘受政策影响销售不温不火之际，省会几个精装修房产项目却取得了不错的销售业绩。“精装修时代”到来了么？济南楼市长期以来一直是毛坯房唱“主角”。继上世纪90年代广东推出简装房后，本世纪初上海推出精装房，随后，北京、上海、广州等一线城市精装房发展迅速。济南作为二线城市，在齐鲁花园首次推出完全精装房之后，近几年来，精装修楼盘逐渐“冒头”，尤其近段时间，海尔绿城玉兰公寓、中海奥龙观邸、海信都市阳光
2、、恒大绿洲等10余个精装修项目集中入市。这是否意味济南已进入“精装修时代”呢？据了解，在上世纪90年代，精装房出现后一段时间内，济南精装房发展缓慢，市场上仅出现了齐鲁花园、青年易居、香桔市等几个代表楼盘。虽然，目前有精装修项目集中入市的市场格局出现，但就业内专业人士分析，济南市的精装修时代还远未到来。市场经济擅长数据说话，据信立怡高调查数据显示，2008年济南精装修住宅市场总供应量为48.20万平米，总供应套数为3362套，分别占市场总供应的21.24%和14.61%。精装修住宅市场供应量以海尔绿城项目居多，如果去除绿城海尔项目，则2008年济南精装修住宅市场供应量为10.20万平米，供应套数
3、为1031套，分别占市场总供应的5.40%和4.98%。总而言之，近两年在省会，虽部分项目也推出了精装修房源，但精装房总体还处于起步阶段，大部分精装房属于高档住宅。精装修楼盘的量还很小，不像北京、上海、广州等大都市，精装修房已占“半壁江山”甚至更多。济南现有的精装修楼盘大多价位较高，目标客户是中高端人士，尚满足不了普通购房者的需求。故而，专业人士分析，济南市的精装修时代还远未到来。据了解，目前绿城、恒大等一线开发商也都步入济南精装房开发行列，随着其在全国开发战线拉开，精装修进程渐行渐近。毛坯房退市是大势所趋毛坯房是我国特定历史时期的产物，迟早会退出市场，而精装房则可避免“二次装修”浪费，符合低
4、碳潮流。为了节约资源，同时避免装修浪费，早在2002年，建设部就出台了商品住宅装修一次到位实施细则，开始鼓励全国范围内取消毛坯房，推行装修房，与此相对应的“精装修房”应运而生。2008年8月，新成立的住房和城乡建设部再次发出关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或者菜单式装修，逐步达到取消毛坯房。 “我国每年住宅装修造成的浪费高达3000亿元，虽然目前政策重点在于抑制房价和加强保障，从长远来看，取消毛坯房是大势所趋。”住房和城乡建设部住宅产业化促进中心示范处处长田灵江介绍。由于精装修是个系统工程，其推广受市场接受程度、社会舆论导向、财政、税收、技术研究、体制等
5、方方面面影响。开发企业开发精装房，需要增加责任风险，目前国家在精装修方面并未有配套优惠政策，技术标准尚不完善，有的消费者还存在“开发商借此赚钱”的误解，开发商“费事不讨好”的现象也大量存在，这也影响了开发企业的积极性。精装修无统一标准，所以各地推行力度不同。广州市场起步早，市场接受程度高，精装房在住宅销售中占50%；上海市政府有关部门已将全装修住宅建设比例要求作为土地出让的前置条件，今年土地出让中，中心城区应达到60%，其他地区应达到30%以上。除此之外，“上海将房屋合同和装修合同分离，装修部分免契税，鼓励开发商进行精装房开发”。田灵江介绍。在济南，齐鲁置业自2004年开始推行住宅精装修，至今
6、济南精装房比例仅在10%左右，济南精装修开发商也希望政府能出台相关支持政策。对此，田灵江认为：毛坯房退市，推广精装房有两种途径，其一，国家政策支持，但是一项政策的出台程序复杂，目前政策焦点主要集中于房价、保障等关乎民生的问题，精装房任重道远。其二，精装修是趋势，只要是消费需求旺盛，毛坯房无市场，同样也可以消灭毛坯房。目前，济南市场在售的精装房价格在8000-15000元/平方米之间，比毛坯房的价格并没有明显的差别。据了解，普通精装房的装修标准大都在每平米300-500元之间，而高档住宅精装标准明显提高，海尔绿城全运村的造价在1500-1800元/平方米，而玉兰公寓的装修造价达到4000/平方米
7、。 齐鲁置业营销策划副总杨自涛认为，开发商提供给的精装房如果和购房者使用同样的品牌和材质，开发商的集团化采购使得价格肯定要低于业主自己装修，并且高档住宅的装修一般花费很大，而开发商将这装修成本加到房价中，购房者可以通过按揭解决巨额装修带来的资金压力，因此，从省钱的角度讲，买精装房更划算。在随机采访中，八成40岁以下的购房者对精装房高度认可，尤其是有过装修经历的购房者，更是表现出了对精装房的兴趣。恒大负责人透露，当前的精装修住宅是差异化竞争的需要，精装房并不是简单的装修材料的堆砌更是代表了一种更高的性价比，比如恒大提倡的“满屋名牌，9A精装”，品质很高但价格绝对保证公道。此外，海尔绿城全运村的首
8、批精装房也创造了零拒收的奇迹。据玉兰公寓营销策划部主管万鹏华介绍，玉兰公寓首次开盘152套当天销售销售90%。数据显示，2008年选择简装交房的客户最多，达到42%；选择毛坯和全部精装均占30%；最近一项调查显示有44%的消费者表示可以接受精装修项目。齐鲁置业杨自涛副总认为，精装房对于购房者来说“省心、省钱、省力”，在环保材料的选择上更专业，八年做精装的经验证明年轻人、白领以及中产阶层对精装修认可度是非常高的。住宅精装修开发的几点认识：(一)精装修体现了开发商的深度服务与责任齐鲁置业有限公司董事长马莹女士认为，不管毛坯房还是精装房，开发商提供的都是一种服务。只是不同的服务体现了开发商不同程度的
9、责任感和诚信度。精装修这种服务，开发商不但要承担住宅工程质量责任而且要承担装修质量责任，是诚信经营时代的一种深度服务。(二) 精装修流程基本相同，方案设计和材料选择是关键。对设计师提出更高要求的同时，要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证。1、住宅精装修开发的流程基本相同，一般如下：方案设计材料采购样板示范装修施工装修监理质量验收保修和维护等。其中，导致不同模式产生的阶段主要在方案设计和材料采购环节。如果是菜单式精装修，则消费者在这两个环节的参与度就高，尤其在方案设计阶段与消费者之间的交流与反馈活动比较经常，而且意见被采纳的程度高；而对于统一的精装修模式，则主要依靠设计师自身对市场和潮流的把握
10、，设计出符合大多数人审美情趣的产品，消费者可以反馈意见，但是意见被采纳的程度则相对较低。因此，方案设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在。2、住宅精装修对设计师提出更高要求。装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。这样，精装修产业化发展对设计师个人要求首先熟悉产品，即全面的了解住宅装修中所用到的产品，了解产品的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。3
11、、住宅精装修要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证。精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键，不仅直接影响住宅产品质量，而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争。装修材料的绿色环保，是装修的基本要求。因为人们在室内的空间相对较长，因此材料的选择必须考虑各种健康和环保的需要。通过公开招标选择绿色环保品牌材料和资质优良、经验丰富的装饰公司，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的工程监理。品牌保证则是消费者放心的又一条件，这是现代社会的一种诚信保证。(三)住宅精装修开发期待标准化管理和控制。目前还缺乏精装修房的具体技术标准，同
12、时还需加强工程监理。在做精装修时，虽然在装修方案的选择上不一致，但是都是操作过程都需要同样的严格和规范。设置样板间，让消费者对精装修看得见、摸得着，做到心里有底。至于装修标准和装修材料，都将用正式的书面材料向消费者进行公开说明，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的第三方监理。(四)满足客户的装修个性需求！我们首先必须分清装修与装饰的辩证关系。马莹女士认为，“轻装修、重装饰”精装理念的提出，有效解决了精装修与个性化之间的矛盾。“轻装修、重装饰”精装理念强调装修的大众化和基础性，倡导简约装修风格，把主要心思和精力用在家庭装饰上，突出个性和品位，而不必拘泥于所谓的装修风格。许多业主包括某
13、些房产商未能分清共性与个性及装修与装饰的辩证关系，其实装修只是解决基础部分，特别体现在装修材料的选择上，不追求简单的高档和奢华，而是在质量和品牌保证的基础上，讲究材料的绿色环保。而装饰是点睛之笔，是业主参与程度深、个性化的内容，通过装饰的变化，一样可以营造不同的风格。(五)样板房精装房！这几乎是所有购房者都明白的一个道理，但在热情的导购小姐或帅哥的耐心讲解下就偏偏被混淆了的常识性问题。简单讲，“样板房”根本不是房子，是房子的包装物；也是房企在集合了各行业精英，并透彻研究了购房者心里的前提下，做出的“鱼饵”！具体讲就是巧妙的避开了房子的缺陷，运用最动心的设计，能够激发购买欲望的作品。所以，往往就
14、有购房者在买了房子后很失落，感觉上当受骗了。因此，购房时一定要知道样板房只是一个参考，断然不是自己未来的梦想屋。住宅精装修开发的前景目前，精装房在我国也只是在一线城市的市场占有量大，在二、三线城市也只是开始普及阶段，总体还在探索中前行，再加上我国房地产市场总体还不完善、不成熟，导致精装房的标准混乱，虚假问题时而出现。因此，造成了许多的法律纠纷和矛盾，这写都是精装房市场发展的必经阶段，无可避免，但国家相关部门如果能够加强这方面的管理和规范，那将对精装房的早日成熟和普及颇有益处。至于，眼下购买精装房的购房者，还是需要谨慎一些，不要盲目、不要轻易下单，以免上当受骗，另外，品牌开发商的精装房的风险似乎
15、更小一些，这个全凭自己把握。尽管精装修房好处多，但是眼下因为缺乏相应的认定及验收标准，精装修房的“精”度往往被开发商打了折扣。一些购房者担心，精装修房概念的模糊，很可能导致精装修房变成一种低质量的装修房。一方面是业主们对装修质量的种种质疑和不满，另一方面是开发商坚持认为装修不存在质量问题，双方冲突时有发生。事实上，这类纠纷并不是个案。业内人士指出，出现这些纠纷往往是因为业主在订立购房合同时，对精装修的内容和条款没有做详细的约定，于是这些模糊空间很容易引发纠纷。目前，欧美国家精装修产品成本的份额已约占到了70%的比重，虽然，市场化的性质和阶段大有不同，但作为参考和未来的方向，还是值得借鉴的。另外
16、，国内精装房市场的情况也可以看出精装房的未来是美好的，一线城市如北京、上海和广州的精装房比例均超过了50%，再加上国家几次出台政策，鼓励房企修建精装房的调控方向上来看，精装房确实是未来的行业方向。就眼下来讲，精装房还远未达到占据主流的市场地位，但可以看到的是随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，但是消费者参与度越来越高。在近几年，以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的主要模式。因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，其审美标准、审美素质超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到满意的关键所在。
