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1、归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！目 录第一章 总论31.1项目概况31.2项目概况51.3财务分析与评价51.4研究结论与建设5第二章 项目建设背景和必要性82.1项目建设背景82.2项目建设的必要性8第三章 市场预测11第四章 建设条件124.1 场址所在位置现状124.2 场址条件124.4行业准入分析154.5项目单位自身建设条件15第五章 建设方案175.1编制依据175.2建设标准175.3建设方案175.4技术方案的比较分析及选择19第六章 环境影响分析216.1环境质量状况216.2项目建设期对环境的影响216.3 运营期环境影响分析246.4 环境影响评价25第七章 节
2、能方案分析267.1能源供应条件267.2能源耗用情况267.3设计依据277.4建筑节能设计277.5节能措施277.6运营期节能措施28第八章 劳动安全与消防298.1劳动安全298.2消防30第九章 抗震设计说明319.1工程概述319.2设计依据319.3抗震设计说明31第十章 项目招投标及实施进度安排3510.1招投标依据3510.2招标范围3510.3招标组织形成3510.4招标方式3510.5招标基本情况3510.6项目工程进度安排36第十一章 投资估算及资金来源3711.1投资估算3711.2资金来源37第十二章 经济分析与评价3812.1经济效益3812.2社会效益38第十三
3、章 研究结论与建议3913.1结论3913.2建议40第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称烟草专卖局综合楼建设项目1.1.2项目建设单位烟草专卖局法人代表： 单位地址： 1.1.3项目建设性质迁建1.1.4建设单位概况*市烟草专卖局（湖北省烟草公司*市公司）组建于1984年，现有干部职工189人，其中在岗136人。近年来，卷烟销量稳步提升，实现利税逐年增长，2007年销售卷烟25002箱，实现利税7842万元，同比增长33.3%；2008年销售卷烟25500箱，实现利税10354万元，同比增长32%。2009年销售卷烟26826箱，实现利税10428万元，同比增长0.7%。目前，资产总
4、额已达到16667万元。公司主要生产装备为卷烟送货车和专卖稽查车辆以及信息设施设备。1.1.5可研报告编制的依据和研究范围1、编制依据中华人民共和国烟草专卖法国家烟草行业规范经营管理规定中华人民共和国烟草专卖法实施条例*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要*市城市总体规划（2008-2020年）*市土地利用总体规划烟草行业经营业务用房建设标准*市人民政府办公室关于市烟草专卖局在西城区筹建综合服务楼的通知项目业主提供的其他相关资料2、研究范围项目建设的背景和必要性市场预测建设方案、抗震设计建设条件节能分析环境影响评价工程招标与建设进度投资估算财务评价1.2项目概况1.2.1建设地点项目拟建地
5、点：*市周矶办事处，新城区318复线以北。1.2.2主要建设内容及规模总建筑面积10000m2。其中：业务经营用房7210 m2，物流中转、罚没物品仓库2790 m2。1.2.3主要建设条件本项目给水、排水、供电、供气、通讯、对外交通等外部基础设施条件均已具备。1.2.4项目投资及资金来源项目总投资3800万元。资金来源：自筹3800万元。1.3财务分析与评价*市烟草专卖局（公司）2009年销售卷烟26826箱，实现利税10428万元，上缴地方税收5946万元。项目建成后，预计年销售卷烟以10-20%的速度增长，实得利税和上缴税收将会同步增长，能给*市烟草专卖局（公司）带来良好的经济效益。同时
6、，为*经济发展和人民生活水平提高提供更优质的服务。1.4研究结论与建设1.4.1结论*市烟草专卖局现在使用的综合楼于1985年建成，已有20多年，受周围建设房屋的影响，楼房有些部位已出现裂缝。由于当时建设综合楼时场地等因素的限制，建筑面积仅700多平方米，现已无法满足办公、培训和信息化建设的需要，局机关14个科室，分了三处办公，对工作带来诸多不便。如果全局职工开大会，必须到外面租场地，同时，信息中心、机房、档案室等场所狭窄，既不符合要求，也不安全。因此，建设综合楼项目十分必要。根据*市城市总体规划、*市新城区控制详细规划，市行政中心将整体搬迁至新城区。按照市政府的要求，*市烟草专卖局所申报的综
7、合楼建设项目须在新城区建设。即，按照*市城市建设、新城区建设的需要，*市烟草专卖局建设综合楼项目亦十分必要。项目建设符合国家产业政策和行业准入规范。同时，项目建设得到了*市政府的重视与支持，市直相关部门也持支持态度。项目建设所需要的客观条件具备。*市烟草专卖局（公司）经营情况良好，资金条件具备，项目建成后，有较好的经济效益和社会效益。项目具有可行性。1.4.2建议项目按照市政府的意见及*市城市建设总体规划（2008-2010年）要求到新区建设，水、电、路、气、光纤等配套设施正在建设中 ，建议市建设部门加快基础设施的建设。第二章 项目建设背景和必要性2.1项目建设背景国家工信部领导指出，烟草行业
8、要深入贯彻落实科学发展观，坚持走中国特色新型工业化道路，继续严格控制烟叶生产规模，全面推进“卷烟上水平”工作，着力调整烟草产业结构，更加注重转变发展方式，切实提高运行质量和效益，努力实现又好又快发展。一是要着力推动发展方式转变，努力保持行业持续健康发展；二是努力保持烟叶生产稳定发展；三是全面加强质量品牌建设，提高行业整体竞争实力；四是切实加强烟草专卖管理，努力保持良好的市场秩序；五是进一步加强行业党的建设和队伍建设，努力发挥广大干部职工的积极性、主动性和创造性。国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”的战略的实施，给整个烟草专卖工作提出了新的要求。在这一大潮中，对全社会来说，烟草行业必须强化服务
9、品牌建设，提高服务质量。在行业内部来说，*市烟草专卖局必须加强自身建设，包括服务基础设施建设和干部职工队伍建设，以提高竞争力，适应*市经济社会和人民生活水平提高的需要。2.2项目建设的必要性2.2.1适应*城市建设的需要随着城市建设的快速发展，*市城市圈逐渐扩大，中心城区道路交通、市政基础设施、公共服务设施不足。与即将建成的火车站地区难以形成有效的交通及功能组织，南北分离进出，对交通联系，功能布局造成分割。*市人民政府为突出“两型”社会试验区建设，结合*市城市总体规划（2008-2020）部署和沪汉蓉快速客运通道*站的建设需要，重点打造火车站地区、襄岳公路沿线新农村、中部新城区3大城乡发展新区
10、（带），推进城市功能完善、交通功能提升和环境品质改善。使*市成为湖北省重要的石油、化工基地，武汉城市圈西部副中心城市，具备水乡*特色、历史人文特色的生态宜居城市。按照*市委市政府的战备部署，中部新城区的建设已于2009年实施水、电、路、气等基础设施建设。*市的政治、文化中心将在中部新城区形成，市委、市人大、市政府、市政协“四大家”机关以及市直主要部门将按照*市总体规划的要求逐步搬迁至新区。烟草企业已受到了*市委、市政府的高度重视，*市人民政府办公室2009年10月26日发出关于市烟草专卖局在西城区筹建设综合服务楼的通知，要求项目单位在2010年底以前开始建设。市规划部门已于2009年8月30日
11、出具选址意见书。本项目的建设适应了*市城市建设的需要。2.2.2适应地方经济发展的需要2009年，*市地区生产总值完成232.07亿元，其中，一产业41.19亿元，二产业121.09亿元，三产业69.79亿元。地方财政一般预算收入完成48593万元。农民人均纯收入5531.25元，城镇居民人均可支配收入12613.11元。本项目的建设将适应*经济建设的发展和人民物质文化生活水平的提高。2.2.3适应行业整体发展的需要近几年来，烟草行业发展很快，*市烟草行业经营业绩以20%以上的速度递增。全国整个行业根据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”的要求，都制定了“市场营销创一流、市场监管创一流、
12、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流，文化建设创一流”的工作实施方案。要适应行业整体发展的需要，就必须搞好服务基础设施建设。本项目的建设正是适应了这一需要。2.2.4适应现代物流的需要2009年3月10日，国务院正式发布物流业调整和振兴规划，规划明确指出，要“加快发展现代物流业，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展，为全面建设小康社会提供坚实的物流体系保障。”规划把“城市配送工程”作为几大重点工程的第三项工程提出来。大力发展现代物流业，一是应对国际金融危机的迫切需要；二是适应经济全球化趋势的需要；三是国民经济持续快速发展的必要保证；四是贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐
13、社会的重要举措。烟草物流是物流业的一个重要组成部分。*烟草专卖局的物流仓库设施简陋，场地狭窄，安全隐患突出，难以适应现代物流的需要。建设本项目，正是适应了现代物流发展的需要。2.2.5建设培训基地、提升干部职工素质的需要目前，项目单位由于受场地设施的制约，企业无固定培训基地，员工教育培训硬件设施差，文化娱乐设施基本上没有。建设本项目，有利于解决干部职工的培训和娱乐硬件，以提高干部职工的综合素质。第三章 市场预测烟草行业属于垄断经营，并在一定程度上具有行政干预。虽然随着中国加入WTO，市场经济体制的不断完善，政府干预将逐步消退，取而代之的将是自由竞争。但是这将需要一个过程。应对市场，各企业应该创
14、造企业形象，打造自己过硬的品牌，完善自己的经营管理模式，区分旺季、淡季做好营销，联合工商、公安、法院、检察、财政、税务、物价等部门加强专卖管理。鉴于此，本报告对于建设本项目的市场预测、原料来源、价格预测不作深入研究。 第四章 建设条件4.1 场址所在位置现状4.1.1 地点与地理位置本项目建设地点位于*市周矶办事处新城区318复线以北4.1.2 场址土地权属类别及占地面积本项目用地为一般农田，根据新批准的国土利用规划，为建设用地予留地性质。项目占地20000m2。4.2 场址条件4.2.1 地理位置条件*自公元965年建县，迄今已有千余年历史。位于湖北省中南部，地处江汉平原腹地。东距省会武汉市154km，西至荆州市75km。1998年撤县建市，1994年列为湖北省直管市，总面积2004平方公里，其中平原湖区占78.8%，丘陵低山区占21.2%。4.2.2 气象条件*市属北亚热带季风湿润气候区。四季分明、热量、雨量充足，无霜期长。全年太阳辐射总量业108-109千卡/cm2，年日照时数1945-1988小时，年平均气温15.4-17.0，年无霜期274天。*地区降水充沛，年平均降水量在972-11115mm之间。因受季风影响，降水季节性较强，年变化显著。春夏两季是降雨量最多的季节，一般占全年降雨量
