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1、简要分析地价并入房产原值征收房产税问题2010年12月21日财政部、国家税务总局发布了财税2010121号文关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（以下简称121号文）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。从121号文规定地价应计入房产原值计征房产税已有一段时间，现就结合各地企业在执行此规定过程中遇到的各种情况对121号文进行简要分析总结一下：1、不适用从租计算房产税的房产121号文的规定是针对按照房产原值
2、计税的房产，对于按照从租计算房产税的房产不考虑121号文的规定。2、不适用房产原值已包含地价的房产根据关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。对于按照国家有关会计制度规定进行核算，土地价值已经并入房产原值的房产在计算房产税时因已经将地价并入房产所以不考虑121号文规定。土地作为无形资产核算的需按照121号文的规定将地价计入房产原值计征房产税。3、容积率的计算
3、容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。在这儿，需要注意的是，当建筑物层高超过规定高度，在计算容积率时该层建筑面积应加倍计算，即当企业某一建造物每层太高超过当地规定的某一高度时，不论楼层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积加倍计算，各个地区或城市都有各自相关规定，在计算容积率时应考虑该因素的影响。4、对按照房产原值计算房产税的房产，容积率大于0.5的情形，应按房产所在整块土地的价值计入房产原值计算房产税。有的企业认为应当按土地地价乘以房
4、产总建筑面积占土地面积的比例计算应计入房产原值计征房产税，这种理解肯定是错误的。若依据这样的理解，随容积率的变化，并入房产原值的地价变化是不连续的（见图2）。税务机关对此的理解也是将房产所在整块土地的价值计入房产原值计算房产税。当容积率为0.49时，地价的98%计入房产原值计算房产税，当容积率为0.51时，地价的51%计入房产原值计算房产税，那么企业肯定会造个小建筑物来增大容积率，降低房产税；当容积率为0.98时，地价的98%计入房产原值计算房产税，与容积率为0.49时相同，肯定是不对的；当容积率大于1时，难道还会将大于地价的价值计入房产原值计算房产税吗？ （地价为1） （地价） 1 1 0.
5、5 0.5 0 0.5 1 （容积率） 0 0.5 1 （容积率） 图1 图2参照厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知（厦地税函20118号）第三条第一项规定：宗地容积率低于0.5的，以房产建筑面积的2倍作为占地面积A，再以A占总占地面积的百分比确认其地价，并入房产原值；容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。应当将整块土地的价值计入房产原值计算房产税。5、非正常方式取得土地应并入房产原值计征房产税的地价取值纳税人取得土地的方式多样，应该如何确定取得土地的价值呢？参照某些省份的规定，个人认为，若纳税人以划拨方式取得土地使用权，计入房产原值的地价应为零，
6、以后又补交土地出让金和其他出让费用的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用出让金及费用并入房产原值计算房产税。纳税人以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金也应并入房产原值；若租入的为集体土地，其支付的租金可暂不并入房产原值。江苏省财政厅江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（苏财税20113号）第二条规定：通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。参照厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知（厦地税函20118号）第一条规定：纳税人以划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，不再对土地价值进行评估并
7、入房产原值。如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。第二条规定：纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。上述租金以合同约定的总金额为准。6、土地评估增值额是否也应并入房产原值121号文所称地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。那么，当企业由于上市或其他的目的，在取得土地后，对其所拥有的土地评估后的土地增值额，是否也应并入房产原值计算缴纳房产税呢？首先根据121号
8、文规定：房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，其没有述及应包括土地评估后的土地增值额。其次我们可以看出121号文所称地价是指的历史成本，而非实时公允价值，土地评估增值额为土地后期公允价值，不应并入房产原值计算缴纳房产税；如果按照土地的实时公允价值入账的话，土地每年都会涨，在计算房产税时也需要每年都评估所有土地的价值吗？参照厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知（厦地税函20118号）第一条规定：纳税人以划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，不再对土地价值进行评估并入房产原值。可见土地评估的土地增值额，不需并入房产原值计
9、算缴纳房产税。参照天津市财政局天津市地方税务局关于转发财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知的通知（津财税政20118号）第二条规定：为取得土地使用权支付的价款，指通过出让、转让形式取得土地使用权所支付的总费用，包括土地购置费和有关税费等。开发土地发生的成本费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等。7、企业多宗土地、多处房产计算房产税问题企业一般会有多宗土地和多处房产，那么企业应该如何计算呢？此时企业计算房产税时应当分开计算，按每宗土地上的单一或多处房产，确定容积率，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计
10、入房产原值的地价；宗地容积率高于0.5的，将该宗土地价值并入房产原值计算房产税。其他土地及其所在房产亦分别如此计算。8、房产部分出租时如何计算房产税问题若房产一部分出租，一部分自用，地价又应当如何并入房产原值呢？例如某企业所有土地面积为10000平方米，价值100万元，其土地上的各种房产建筑面积为6000平方米，房产原值300万元，其中50%出租，则计算所得容积率为0.6，按照121号文规定应将整块土地的价值100万元计入房产原值300万元，再按照自用房产所占比例50%及相应原值200万元为计税依据计算房产税。有人认为根据121号文“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包
11、含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”规定，在上述例子中只考虑按房产原值计税的房产，计算所得容积率应为0.3，按照121号文规定应将60%的土地的价值60万元计入房产原值300万元，在按照自用房产所占比例50%及相应原值合计180万元为计税依据计算房产税。这种理解是不正确的。9、房产大修时如何计算房产税问题根据关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知（国税函2004839号）第二条规定：纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。若假设企业在房屋大修期间，有10%的面积继续使用，剩余90%大修，根据839号文规定企业房屋可按10%在用的房产原值计算房产税，那么在此个人认为，地价应并入房屋原值并以10%的房屋土地价值总额为计税依据计算房产税。政策依据？类似于根据会计制度已将地价计入房产原值计算企业房屋大修期间的房产税。根据关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知（国税函2004839号）第二条规定：纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。
