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2、地拆迁、审批报建（含立项可研、勘察设计、消防、环保等）、采购发包（含施工、材料、设备等）、安全质量、竣工验收、投产运行等等，有关基本建设项目从发起到建成投产刑绚廓糟娃政否号树羔墒操挨隅胚维梧贪银沼遍萄杂绘霍贯扰衙慷澳腐锭禹敢氮逆总蜀驮宋彤罗璃呐崖屋灾俭容全艰缺疚跳忘神朴骚诵娠伙碎襟亚娟供罩洱偶基矩鼠亡衬崭藩瓣形筹严始曲逃札巨钠贯裸缝比咸锚钱朝歪愉岭花扳冻转盎碗铱极换先滩型局麻贯戊质颗宋署玲鲁眷荤衍口眨唱阂阶投揖坯焉征理声注挖凑汇召籍喻炯窗掸创挟仕逐婿钢坐宝巨陵虎还芭摈曹细收嘘焚辙撬樱挎鄂咏胀兔溪哉祷昆尾贷陨豆议剃凤岛液巩遍汤募箱逸罗褂算匀唁哇怜晰氟州笋不啊玛临适康姬泡度舅裂狼秸钦搭偷众鳃培弓椎
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4、基本建设项目运作流程 基本建设项目运作流程包括项目发起、风险分析、项目融资、建址选择、征地拆迁、审批报建（含立项可研、勘察设计、消防、环保等）、采购发包（含施工、材料、设备等）、安全质量、竣工验收、投产运行等等，有关基本建设项目从发起到建成投产，以及产品营销，直到投资回收全过程的运作管理。简而言之，基本建设项目运作流程可分为前期准备、建设、生产与产品营销三个阶段。生产与产品营销阶段因项目不同而有所不同，加之发起人或投资者对这个阶段普遍都很熟悉，笔者就不在此班门弄斧了。 由于区建委年实施建设行政审批改革以后，基本建设项目运作流程中审批报建部分减化了许多，所以我区基本建设项目运作流程较其它地区有较
5、大差别。本文只就本区一般建设项目而言。 一、前期准备 前期准备主要是指项目发起、风险分析、项目融资、建址选择、地权获取，以及申报审批中的立项、可行性研究、选址定点和划红线及设计条件、方案或规划设计、初步设计等环节。这些环节的顺序只针对一般性项目，有的项目可能有所不同。 项目发起 项目发起首先是投资者或项目发起人（以下简称业主）选择和明确投资方向，即投资什么方面的项目，如房地产、基础设施、制造业等。第二是业主意向性选择地方。最后是业主自己或委托中介机构编制项目建议书。 申请立项 业主持项目建议书，到计划部门（包括市、国家计划部门）申请立项。政府投资项目计划下达立项批复；民营投资项目，一般计划部门
6、只发备案书。立项手续是项目的出生证，随着社会主义市场经济的不断推进，立项审批正在逐渐淡化。 可行性研究 可行性研究前面已作了专题论述，本文不再重复，只是介绍运行顺序，下同。但要强调的是可行性研究很重要，不能搞形式，作可批性研究。 风险分析 有关风险分析前面已专题论述，本文不再重复。 项目融资 项目融资前面也有专题论述，本文也不再重复。 地权获得 任何项目都必须获得土地，皮之不存，毛将焉附。根据项目所选地址土地性质不同，有两种情况：一是对于集体土地，需要先行征用后，再通过招拍挂获得；二是对于国有土地，直接通过招拍挂获得。 同是国有土地，也还有生地与熟地之分。生地是指土地附着物（包括旧建构筑物、各
7、类管线等）没有拆除，未经整治，没有实施道路、管线敷设、场地平整等基础设施建设的土地；熟地当然就是拆除了地上附着物，实施了基础设施建设，经整治后的土地。生地直接出让，由受让者整治成熟地，然后由受让者卖出，就是我们常说的土地一级市场，我国土地一级市场一般都是由政府及其部门或公司垄断。熟地通过招拍挂出让就是我们常说的土地二级市场。业主一般都是在二级市场上获得土地使用权。 一般来说，土地招拍挂就是国土部门将拥有的国有土地，通过招标、拍卖、挂牌方式出让给业主。一般的程序是区国土局将拟出让的国有土地范围图发函给区建委；区建委依照城市总体规划、所在地块控制性详细规划和有关法律法规的规定，拟出该宗土地的功能、
8、容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标，并划出公示红线回复区国土局；区国土局据此将该地块在相关网上或报刊上挂牌公示，进行土地使用权出让招标；业主根据区国土局（包括其指定机构，下同）的公示条件，到区国土局报名，交纳费用，参加土地竞买；区国土局依照公示约定时间，在土地交易市场组织拍卖，出价高者获得此地块使用权，区国土局将依法与之完善土地使用权出让手续。当然，如果报名参加竞拍的只有一个业主，则拍卖就不需要了，区国土局可直接依法与之完善土地使用权出让手续。以前工业用地不需招拍挂，随着国家土地政策不断严格，最近国家规定工业用地也须通过招拍挂获得。 选址定点、划红线、设计条件 业主获得土地使用权后即可到区建委申
9、请项目选址定点，划红线，设计条件通知书。区建委依照区城市总体规划、项目所在地控制性详细规划，以及业主申报的立项手续、土地使用权证明等必备要件，核发项目选址定点，红线（针对不同项目一般包括拆迁线、道路线、建筑线、绿化禁建线等），设计条件通知书。有关申请程序、必备要件，以及区建委的审核程序、核发程序和办事时限详重庆市长寿区建设委员会建设工程行政审批办事指南，在区行政审批大厅区建委窗口处可以随便查阅。 区建委负责此项工作的是规划科或乡建科，分工是：规划科负责区城市总体规划覆盖范围内，以及长寿湖、江南和渡舟镇城镇总体规划区内的管理；乡建科负责除前述以外的其它镇城镇总体规划区内的管理。 方案（规划）设计
10、审批 业主根据区建委发出的红线图和设计条件通知书，委托正规设计单位或建筑设计单位开始进行方案（规划）设计。年区建委的行政审批制度改革已将规划设计与方案设计合并审批，但除单体建构筑物外，业主最好还是应该先开展规划设计，因为业主自己需要论证和测算，也可将规划设计征求一下区建委的意见，这样避免走弯路，而造成不必要的损失和时间延误；然后再开展方案设计。 需要强调的是，设计非常重要，所以我们常说设计是灵魂，它决定项目的成败和以上的投资。如果设计差了，以后根本不可能改，造成的损失根本看不见。长寿撤县设区已近五年了，还有不少同志认为设计可有可无，这是极端错误的。我们应该尊重科学，相信科学，务必摒弃这些落后的
11、观念。设计阶段应将可行性研究成果和风险分析结论运用到设计之中充分考虑，消除风险，发挥优势，选择工艺，确定户型等。 笔者以为，作为基本建设程序中非常重要的环节设计阶段，建议业主给设计单位足够时间和适当的设计费，让设计人有时间有条件仔细、认真精心的设计。特别是我国设计费在一个项目中所占比例很少，业主们千万不要吝啬，只要设计人认真负责，设计费是能够从项目中节省回来的。因此，一般情况下，我们都要求和希望业主，方案?穴规划?雪设计应该委托三家以上设计单位征集三个以上设计方案，业主及有关部门、专家共同从中选择一个相对合理的设计方案进行深化。我区的行政中心、体育中心、长寿中学、法院、公安局迁建等项目的设计方
12、案，都是通过发函和在网上进行了公开招标、通过公示并广泛征求意见，最后经区规委会审查确定下来的，此举是比较成功的，我区的城市建设已经得到各方面的肯定，特别是业内人士对长寿近几年来的设计控制是比较赞赏的。 如果是民用建筑?穴如办公、住宅、医疗等建筑?雪，这个环节还涉及人防审查，根据我国有关法律法规规定，须结合民用建筑修建防空地下室，但若项目存在地质条件等原因，也可以不建，不过必须交纳人防易地建设费。在这个阶段须确定建或不建，原来是一个单独的审批环节，年区建委的行政审批制度改革，将其植入到方案设计、初步设计、规划许可、竣工验收等审批环节之中，不单独审批。区人防办参与到相应环节的审查即可。有关申请程序
13、、必备要件，以及区建委的审核程序、核发程序和办事时限详见重庆市长寿区建设委员会建设工程行政审批办事指南。 区建委规划科或乡建科负责此项工作，分工同条。规划科或乡建科完成这些工作后，将把本项目的所有资料?穴包括图纸、文件、运作表等?雪签字完毕，全部移交总工办。年月区建委行政审批制度改革以前，其规划、建管、质监等均各自为政，单独办理，单独整理档案归档；年月，区建委实行行政审批制度改革后，改为流水作业，上一审批环节完成后将所有档案资料传给下一审批环节，独创并使用行政审批运行表反映审批情况和责任人签字交结情况。这是行政审批制度改革，实施管理创新的一大突出的特点。 这项改革一是为大量减少行政审批时的必备
14、要件提供了可能，因为许多必备要件都从上一审批环节传下来了，下一审批环节就没有必要再要求业主提供，从而大大减轻业主或群众的负担。二是因为区建委的行政审批采取了流水作业，不但在一般意义上的社会公开监督的前提下，又增强了业内人士之间的相互监督力度，使行政审批完全暴露在阳光下。三是所有档案资料都传到下一个审批环节了，即使机关工作人员想擅自修改或变更审批内容，诸如增加容积率、建设规模等违规行为，已没有机会和已不可能，这就从制度上、机制上铲除了滋生腐败的土壤。同时正因为流水作业式审批，所有审批程序使用一套图纸资料，不法业主想钻建委审批方面的空子也同样没有机会和不可能。 工程地质勘察 一旦方案设计确定下来，
15、业主就应该委托工程地质勘察单位进行项目建设地工程地质勘察。工程地质勘察分初勘和详勘，小型项目可合二为一。初勘是方案设计之前，详勘是方案设计之后，初步设计之前。合二为一的项目是方案设计之后一次性完成。工程地质勘察报告需要送相关中介机构审查后方可作为设计的依据。三层楼以下和农民自建房一般可以不作地质勘察，但设计单位必须深入现地查清地质情况，以确定房屋结构形式，务必确保设计经济合理，务必确保房屋结构安全。 对于工程地质勘察，有的同志在认识上存在误区，认为可有可无。实际上这个环节同样很重要。试想，如果不开展工程地质勘察，会出现两种可能，一是房屋安全得不到保障，修建中或建成后即成危房，也有可能开裂、不均匀沉降，从而缩短房屋的使用寿命或影响业主使用的安全感和舒适感，甚至危及业主生命财产安全，当然现在基本上不会出现这种情况，因如果发生这种情况，业主会找设计单位扯皮，要求设计单位赔偿，如果发生安全事故，责任人还将承担经济和刑事责任，设计单位或设计人是不会那么傻的；二是设计单位为了安全起见，采取保险措施，设计足够保守，现在凡没有工程地质勘察的项目，这种作法非常多，势必造成极大浪费，业主节约的工
