二手房交易及注意事项

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1、二） 二手房交易的过程及办理程序读者疑问：二手房交易整个过程大致分几个阶段？律师答疑：二手房交易大致分以下几个阶段：1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况， 要求卖方提供合法的证件， 包括房屋所有权证书、 身份证件及其它证件。2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交 纳购房定金不是商品房买卖的必经程序） ，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、 房屋交付时间、 房屋交付、 产权办理等达成一致意见后， 双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审

2、查。买卖双 方向房地产管理部门提出申请手续后， 管理部门要查验有关证件， 审查 产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续， 对无产权或部分产权 又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4 、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比 如房改房、危改回迁房、 经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样 的。5 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象， 按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后， 交易双方才能办 理立契手续。 现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契， 即大家所 俗称的“白契”，直接填写产权过户登记申请表即可。6、办理产

3、权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通 知单到发证部门申领新的产权证。7 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共 同到贷款银行办理贷款手续， 银行审核买方的资信，对双方欲交易的房 屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完 成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放， 有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。8 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有 物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。读者疑问：二手商品房交易过户流程是如

4、何规定的？律师答疑：二手商品房过户流程过程如下：1 、如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押，买方不通过贷款的 方式支付房款，则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的 声明、买方持身份证明， 买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变 更登记表共同到交易窗口办理过户申请， 工作人员核验身份后要求在相 关过户文件上签字， 然后出具交纳税费的凭证，双方交完相关税费后则 交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单， 一般在若干个工作日后 买方即可领取新的房屋所有权证，有些区县对某些类过户当天即可取 证。（某些区县的交易过程有些不同，办理过户手续时不交税，是在领 取房屋所有权证时再交纳税费，然后

5、才发证）。如买方通过贷款方式支 付房款， 则与买卖双方的过户无关，交易中心不审查双方房款的支付及 流向，但银行以房屋所有权证完成变更登记为准作为向买方放款的依 据。读者疑问：办理二手商品房交易时买卖双方需向交易主管部门提交哪些 证件？律师答疑：在办理二手商品房交易时， 房屋交易主管部门将其称为“存 量私房买卖”， 交易主管部门收缴的证件有： 1） 、房屋所有权证原件； 2） 、房屋买卖合同； 3） 、卖方身份证复印件 （ 核验原件 ） ； 4） 、 买方身份证明 （ 核验原件 ） 。买方是本市个人留存身份证复印件， 外 地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件，军人留存军官 证复印件，

6、外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出 具的准予购房证明； 5） 、房屋所有权证附件 （ 平面图、登记表不复 印原产权人 ） 复印件。读者疑问：二手商品房交易的税费是多少？律师答疑：二手商品房交易的税费如下：卖方交纳：万分之五印花税。买方交纳： 买方是个人购买建筑面积不超过 140 平方米 按照成交价的 1.5% 缴纳契税， 建筑面积不超过 140 平方米 以上的按 3% 收取契税； 单位购买的按照 3% 缴纳契税；非住宅按成交价的 3% 收取。 房产证印 花税每本 5 元；成交价万分之五印花税，除此之外，有些房屋还涉及 到营业税。读者疑问：什么情况交纳营业税？税率是多少？律师答

7、疑：1 、个人购买（出售）住房不满五年的所有房屋出售都必须支付成交额5 。 5% 的全额的营业税；2 、个人购买（出售）住房超过五年的普通住宅出售时不用支付营业税；3 、个人购买（出售）住房超过五年的非普通住宅出售时支付成交价减 去购房价差额 5.5% 的营业税。读者疑问：如何确定普通住宅与非普通住宅？律师答疑：确定普通住宅与非普通住宅一般有三个标准，一是住宅小区 建筑容积率在 1.0 （含）以上，二是单套建筑面积在 140 （含）平方 米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.2 倍以下。读者疑问：二手房的税费如何交纳？律师答疑：二手房的税费主要有契税、土地出让金等。契税

8、到地税部门 交纳，有的区县地税在交易中心设点， 办理交易手续的人不用另行到地 税部门交纳，在交易中心可一站办理，节省时间，方便群众。有些地方 必须到地税部门交纳，地税部门与交易中心的地理位置有远有近。 土地 出让金一般在国土资源部门设立的地点收取， 原来国土资源与房管是一 个部门， 分开后有些国土部门与房管部门办公地点已分开， 给办理交易 手续的人造成不便，交纳土地出让金及办理过户手续至少要去两个地 方，如果去地点不熟悉或交通拥堵，半天是办理不完的，可能需要一天 的时间。有些地方某些费用还要到银行去交，去银行排队，这样会更浪 费时间。一般印花税在交易中心就可以现场交纳。读者疑问：什么情况下可以

9、免二手房交易的税费？手续如何办理？ 律师答疑：目前北京正在实施的一项政策是拆迁户在购买商品房时可以 享受减免契税的优惠政策，在购买商品房时， 如商品房的价格与拆迁户 被拆迁房屋的补偿价格一致，则在新购商品房在办理产权转移登记时， 减免新购房屋的产权转移时的契税。 如被拆迁房屋的价格低于新购房屋 的价格，则新购商品房在办理产权转移登记时只对差额部分征收契税。 办理免税或减税证明需到房屋行政管理部门办理并提交下列材料：1 身份证；2 户口薄；3 拆迁补偿协议；4 商品房买卖合同；5 如果拆迁人与购房人不一致时还需提供直系亲属关系证明。读者疑问：作为开发项目建设的已购经济适用房上市交易手续怎么办？律

10、师答疑：作为开发项目建设的经济适用住房上市交易是指房地产开发 企业经政府同意立项开发建设并且通过市场对外销售的经济适用房， 在 取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。经济适用住房在交易时有一些政策性的限制，在五年之内 （ 以填发日 期或契税缴纳日期为准 ） 是禁止转让的，如转让必须是以原价转让， 且买方符合经济适用住房购买资格，买方需到住房开发办公室办理审 批，然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金。已购经济适用房上市交易的条件如下：（ 1 ）作为开发项目的经济适用房住满五年后方可按照商品房价格上 市交易（以填发日期或契税缴纳日期为准），不足五年的按照当初购买 经济适用

11、房的价格买卖；（ 2 ）缴纳完毕契税后办理，买卖双方到场，任何一方不能到场的须 出具授权委托书；（ 3 ）未满五年上市的，购房人须取得购买经济适用房的审批单。作为开发项目建设的经济适用住房上市交易除填写 房屋所有权登记申 请书之外，还应提交如下证件：? 卖双方提交材料：身份证明（核验原件）：本市市民需提交身份证复印件；外省市市民提 交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证或士兵 证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照 或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准 予购房证明； 台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办 公室出具的

12、准予购房证明； 外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项 目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原 件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。? 不足五年上市交易的提供购房人的经济适用房准购证明? 如果购房人购买的经济适用房的面积超标， 则提供超标部分补交综合 地价款的收据；? 卖房人提供原购买经济适用房的购房合同和契税完税收据；? 房屋所有权证；（ 6 ）房屋所有权证附图、登记表复印件（ 7 ）买卖双方合同一式三份；（ 8 ）完税凭证； 作为开发项目建设的已购经济适用房上市交易买卖双方交纳税费如下： 卖方：万分之五的印花税；购买 5 年后交易的按成交价格的 10% 缴纳

13、综合地价款。 卖方缴纳综合 地价款买方就不需要补交成交价格 3% 的土地出让金。 买方：个人购买建筑面积超过 140 平方米 以下的按照 1.5% 缴纳契 税，建筑面积超过 140 平方米 以上的按 3% 收取契税；单位购买的按 照 3% 缴纳契税； 成交价万分之五印花税；房产证印花税 5 元； 读者疑问：危改房上市交易手续怎么办？ 律师答疑：危改房上市交易是指按照经济适用住房的有关政策出售给被拆迁人，按照政策拆迁并回迁后取得的经济适用房，在取得房屋所有权 证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。危改房的办证程序如下：? 双方提交材料：身份证明（核验原件）：本市市民提交身份证复印件；外省市市民

14、提交 身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件； 港澳同胞提交中华人民共和国香港 （澳门）特别行政区护照或往来大陆 通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明； 台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的 准予购房证明； 外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公 室出具的准予购房证明； 非完全行为能力人： 监护公证书原件及监护人 身份证复印件，被监护人的身份证明。? 原产权单位签订的经济适用住房买卖合同；? 房屋所有权证；（ 4 ）房屋所有权证附图、登记表复印件（ 5 ）买卖双方合同一式三份；（ 6 ）完税凭证；（ 7 ）土地出让

15、金的缴纳发票。危改房上市交易需交纳下列税费：卖方：万分之五的印花税；按成交价格 3% 缴纳土地出让金。买方：个人购买建筑面积超过 140 平方米 以下的，按照 1.5% 缴纳契 税，建筑面积超过 140 平方米 以上的按 3% 收取契税；单位购买的按 照 3% 缴纳契税；成交价万分之五印花税；房产证印花税 5 元；读者疑问：已购公房、房改房的过户手续怎么办？律师答疑：已购公有住房上市交易是指已取得房屋所有权证的已购公房 再次上市转卖给他人的行为。房改房又分为成本价、标准价、央产房等 类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。 成本价购房需出售时原来 需要单位审批，现在此规定已取消。在交易时需补交

16、土地出让金。标准 价房屋出售时因原售房单位有 6% 的产权，因此该房屋属于共有产权， 需共有权人同意出售方能上市交易。但出售时还需提交：房屋共有权人 同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。办理已购公房过户手续的前提条件是缴纳完毕契税，买卖双方到场，任 何一方不能到场的，须出具授权委托书。除需填写房屋所有权登记申 请书之外，还需提交如下资料：（ 1 ）买卖双方提交材料：身份证明（核验原件），如本市市民提交身份证复印件；外省市市民提 交身份证、居住证（寄住证） 或暂住证复印件； 军人提交军官证复印件； 港澳台同胞提交中华人民共和国香港 （澳门） 特别行政区护照或往来大 陆通行证复印件及市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明； 外 国人提交护照复印件