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1、广乐县老年公寓建设项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目背景一、项目基本情况项目名称：老年公寓建设项目项目地点：项目性质：新建建筑面积：10132.5平方米项目建设总投资：4632.75万元项目主管单位：XX民政局项目编制单位：XX建筑材料科学研究设计院项目建设周期：24个月项目建设规模：本项目总用地面积118059平方米，总建筑面积10132.5平方米，项目建成后可接受安置供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童800人餐饮服务和300人的住宿疗养规模，。二、项目总投资及资金来源：项目总投资4632.75万元。通过招商引资，投资商己选定位于安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边
2、含荒山在内的177亩地，由投资商出资征地，政府协助落实并办理相关用地、规划手续。其资金来源招商引资3500万元，由投资商自筹资1132.75万元。三、项目建设期：2年。四、项目发展战略为：积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全省相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全省“社会福利事业社会办”的品牌。五、项目经营性质：项目集社会养老、残疾人康复治疗、优抚对象疗养以及流浪儿童收养、儿童福利、幼儿学前教育等综合服务，实行一套机构，多个综合服务经营管理模
3、式。本项目的投资系社会福利性公益事业投资，其经营模式为：招商引资，独立核算，自负盈亏，自主经营管理。六、项目市场定位：以大众化、普及化、中等偏上为市场定位，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务。该项目主要为供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童的住宿疗养七、项目建设指导思想：替当地儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心；让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。第二节 编制依据1.中华人民共和国土地管理法；2XX城控制性详细规划；3XX老年公寓设计方案；4国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社
4、会福利社会化的意见的通知（国办发200019 号）；5西部地区“十一五”养老福利服务设施建设研究（民政部政策研究中心张仲兵2008.07）；6老年公寓和养老院设计指南；7城市社会福利事业单位管理工作试行办法；8城市道路和建筑物无障碍设计规范；9XX国民经济和社会发展第十二个五年规划民政事业发展重点专项规划；10项目单位提供的相关基础资料；11贵州省建筑工程概预算指标及有关费用标准。第三节 编制原则1采用科学合理的技术方案，节约建设投资；2按照老年服务事业的发展方向，依据相关法规、规范，结合现有的客观条件，完善相关设施，适应经济社会发展的需要。第四节 编制目的1通过对本项目进行全面的技术经济研究
5、、论证，优化项目建设方案；2通过可行性研究为项目决策和工程设计提供科学和可靠的依据。第五节 项目概况一、项目地理位置XX老年公寓建设地点选址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内的177亩地，紧靠S207省道旁，紧邻瑞溪河，山水相依，交通便利。XX目前成规模的老年服务机构为空白，只建有少数的农村敬老院。该项目设置床位300张，总建筑面积10132.5平方米，设有社会福利院、残疾人康复中心、荣军院大楼、孤儿及托管住宿楼、接待中心楼、幼儿学前教学楼、市政配套设施工程，功能齐全、设施完善，能满足对老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人的养老能力、孤儿和留守儿童的养育、教育水平的要求。二、项
6、目建设规模根据市场需求调查，项目总建筑面积10132.5平方米，建筑占地面积：4383.92平方米，项目建成后可接受安置供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童800人餐饮服务和300人的住宿疗养。三、项目总投资1项目总投资估算：4632.75万元2资金筹措方式：招商引资3500万元由投资商自筹资金1132.75万元四、主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1用地面积1180592建筑面积10132.53占地面积4383.924建筑密度%0.0375建筑容积率0.0866绿地率%407项目总投资万元4632.758建设期月243.1投资利润率9.073.2投资
7、收益率40.213.6盈亏平衡点45.963.7投资回收期年13全部投资，含建设期五、 项目建设期24个月，建设年限：2012年10月2014年9月六、 研究范围本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编。第六节 项目研究的范围1项目建设背景；2项目建设地址的自然条件介绍； 3项目建设条件分析； 4项目建设必要性；5确定项目地址用地与总平面规划；6通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案； 7项
8、目建设规模、建设内容，项目建设方案设计；8估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；9定性分析项目的财务评价和项目的社会效益；10从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。第七节 问题与建议一、问题项目建设中可能出现的问题：建设队伍及管理单位选择不好，影响工程质量二、建议1为使项目能按期保质达预期的效果，建议广乐县政府、各职能部门积极支持项目建设，实施单位领导应亲自抓项目的实施，严格按招投标法选好施工单位及监理单位，力争把项目建成优质工程，为XX县的民政事业奠定坚实的基础。2应尽快对场地进行地质勘探，
9、明确场址区的工程地质情况。第八节 可行性研究报告的主要结论1该项目是XX重点项目之一，是县人民政府2011年拟办的“十件实事”之一，由于因高速路出口未定等种种原因，至今仍未启动。同时，该项目是解决民生问题的具体体现。项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。 2该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1044.63万元，年纯利可达420.15万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。3该项目
10、效益可观，13年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策， 还可缩短投资回收期，加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，广乐县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。 综上所述，建设XX老年公寓是必要的，项目是可行的。第二章 老年服务机构的发展和现状第一节 基本情况1农村敬老院建设情况。广乐县农村敬老院建设从1996年开始，经过10年努力，于2005年实现了每个乡镇都有敬老院的目标。同时,根据上级有关精神，将广乐县农村五保户危房改造纳入统一规
11、划、统一实施、统一建设、统一供养的“四统一”范围。于2009年争取上级资金136万元，县民政筹资74.8万元，申请省级补助69万元（尚未到位），合计279.8万元，将新州、安场、和溪三个乡镇共95户五保户危房改造纳入统一建设，建筑面积均为623，并将厨房、厕所、洗漱间、沼气池等全部进行配套建设，截止到2010年新吸纳农村分散五保户105人入住，集中供养率可提高到11.6%，增加3.12个百分点。2保障措施。一是落实供养资金。采取县级适当预算和城乡低保双线运行，把散居人员全部纳入农村低保范畴，集中供养人员全部纳入城镇低保范围，两类人员分别享受最高补助档次（一类一档）。从2010年第一季度起，农村
12、散居五保户供养标准从每人每月20元提高到每人每月80元，年人均960元，集中供养人员供养标准从每人每月80元提高到每人每月250元，年人均3000元；二是对散居供养和集中供养五保对象全部参加农村医保，参合资金全额由民政缴纳。对生病就医的五保对象，按照广乐县城乡困难群众医疗救助办法规定，县合作医疗报销90%，县民政局报销10%（含门诊费）。3供养情况。广乐县有农村五保对象3346人，采取集中供养和分散供养两种方式。截止2009年底，已集中到敬老院供养的有284人，散居供养的有3062人，集中供养率仅为8.48%。4管理情况。一是抓好敬老院管理人员和炊事员的配备。采取合同聘用管理，管理员和炊事员的
13、月工资都在550元以上，并由民政局统一缴纳社会养老保险和医疗保险；二是抓好物资采购。敬老院的物资采购、生活支付，采取每周一公示，每月一结算，让院民清楚明白；三是抓好院民活动的开展。鼓励院民参加一些力所能及的劳动，如种菜、养殖等，既能得到身体锻炼，同时创造的收入在改善生活的前提下作二次分配补助给院民个人，以激励他们的劳动热情；四是抓硬件投入。2009年底，县民政局投入资金10万元，给每个乡镇敬老院配置了29吋液晶电视机一台、全自动洗衣机一台、大容量冰柜一个，使敬老院的生活条件得到一定改善。第二节 存在问题1集中供养数量少。集中供养规模与社会经济发展、农村人口老龄化发展需求不相适应，差距较大，绝大
14、多数五保老人未享受集中供养的待遇。2集中供养条件有待进一步完善。一是部分乡镇敬老院没有土地和养殖圈舍,院民不能通过力所能及的劳动如种菜、养猪等增加收入，仅靠民政供养资金难以改善、提高生活质量；二是院民生活方式比较简单枯燥，身体锻炼设施不足，娱乐活动较少；三是院民都是老人，没有专门安排健康体检，只在生病时到卫生院就医。个别乡镇敬老院不在集镇，比较偏远，看病就医更加困难。3几乎没有集中供养的女性五保老人。4社会关注度不高。尚未形成全社会关心、支持敬老、养老事业的氛围，各方过问、支持敬老养老事业的不多，捐助的资金极少。5供养保障与政策法规要求有差距。按照农村五保供养工作条例规定，广乐县五保供养资金每
15、年由中央财政全额转移支付。目前，全县分散供养人数为3062人，中央财政已转移支付244.96万元，集中供养人数为284人，中央财政已转移支付51.12万元，合计为296.08万元，而县财政近两年实际支付的五保供养资金2008年为104万元，2009年为40万元，不符合政策要求。为了做好农村五保供养工作，县民政部门只好把一部分低保资金用于解决五保供养，用来解决全县低保人员的资金被五保供养挤占，使本来应该享受低保的部分人员未能获得低保。第三章 市场预测、建设内容与建设规模第一节 市场预测一、XX镇老年、儿童及残疾人服务机构现状：1.据第六次全国人口普查数据显示，广乐县现有60周岁以上老年人近10万人，占全县总人口的15%，孤儿687人，留守儿童2万余人；残疾人3.7万人；优抚
