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1、广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处)008年月3日一、社会经济环境一季度完成国内生产总值14。35亿元,比上年同期增长10。5，增幅同比回落2.个百分点.全社会固定资产投资175。5亿元，同比增长8.3%，增幅同比回落07个百分点.城镇居民人均可支配收入75。4元，增长。5，扣除物价上涨因素影响，实际增长1.9.二、基础数据分析（一)房地产投资 1、完成开发投资一季度,广东房地产完成开发投资587亿元，增长36。86%，与上年同期增长幅度相比,增幅同比增加8。72个百分点,房地产投资增长幅度较快。房地产
2、投资占固定资产投资比重为3.%，增幅同比增长。38个百分点.（见表1）。 表1 完成开发投资增长数据表 单位:亿元地 区时 间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占G比重房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占GDP比重全 国207年季度598152635431.52%20。226708年季度6118568835321.46。62%同比增长(）10。64.632.3401百分点1.24百分点.25百分点广 东00年1季度65。7247.5640.29。%2。82%6。27%008年季度7435175568.7212。27。7同比增长(%)10。51。336.8618个百分点438
3、个百分点个百分点在各种用途房地产开发投资中,住宅增长58，增幅同比增加2个百分点；商业营业用房增长17。52%,增幅同比增加11个百分点;其它投资增长8.86,增幅同比下降6个百分点。办公楼投资同比下降14。41%,与上年同期增幅4。18%形成鲜明的反差。数据表明,一季度住宅投资成为房地产投资的热点(见表2）.表2 按用途完成开发投资数据表 单位:万元完成投资住宅投资办公楼投资商业用房投资其它投资200年季度19766137719977172008年1季度161824432769945同比增长（）38645.44117。52.86同比增幅82个百分点22个百分点485个百分点1个百分点-36个
4、百分点2、开发资金来源房地产开发到位资金926亿元,同比增长5。5%，增幅同比增加3个百分点。从资金来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而外资同比下降幅度较大,政府限制外资进入房地产投资的调控初见成效。其它（订金、预付）资金来源只有小幅增长,增幅低于去年同期，反映市场交易偏冷（见表3）.表3 房地产资金来源基础数据表 单位：万元本年到位资 金国内贷款外资自筹其它（订金、预付）金额金额金额金额%007年1季度739442.632。5535225.60.13154642008年1季度929156。0927.6313。641.47331.3576325.6354同比增长（)25.35435。2个
5、百分点-72.03个百分点4。915。2个百分点32.个百分点从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，同比下降8.29,房地产开发资金有所紧张(见表4）。表 房地产到位资金占房地产开发资金的比重年 度房地产到位资金（亿元）房地产开发资金（亿元)到位资金占房地产开发资金的比例增长（%）07年1季度9。448。981-008年1季度92.558。771.661-8.9（二)土地购置与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长74.2%，增幅同比增加2。4个百分点；购置金额增长28。2，增幅同比减少55个百分点。购置单价同比下降26.16。（见表5).表5 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m
6、2时 间土地购置面积投资单价（元/m2)207年1季度7929146801009208年季度3153575同比增长()7228.6216同比增幅274个百分点55.64个百分点51。97个百分点（三）商品房建设商品房施工面积、新开工面积同比分别增长32。13、35.8%,增幅同比分别增加15。9和2075个百分点。竣工面积与上年同期增幅-1221相比,增长速度较大，多增加竣工面积283万平方米。商品住宅施工面积同比增长3358，竣工面积同比增长31%；竣工面积与上年同期增长-1.1%相比，增幅很大，住宅市场供应充足（见表6)。表6 各类商品房建设数据表 单位：万m2时 间面积总数住宅办公楼商业
7、其他207年1季度施工面积299.459605。35601178.319.10新开工面积1921.7816.25208130。615.8竣工面积6349651016235860.660562008年1季度施工面积1616。0281。23540.931399.9743。8新开工面积2101075442.72177.57315。5竣工面积18.3973。1269.42。72同比增长（%）施工面积32.13.581.04149。17新开工面积5.8328.3615。86.2104。竣工面积44。6443。5131。62.2576（四）商品房交易一季度销售面积8274万平方米，同比下降2569;商品房
8、销售额40亿元,同比下降6.89%.商品住宅均价5546元/平方米，同比增长34，环比增长1.76（见表7).时 间商品房销售面积（万m2）商品房销售额（亿元）均价（元/2）住宅销售面积（万2）住宅销售额（亿元）均价(元m2）207年1季度10934169。2130575380。1747526.9085008年1季度81。737460。0465660738764094546同比增长（）-25。-26.2-24.6-2216324表 房地产交易数据表(五)市场消化系数1、定义“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值,反映市场消化能力。计算公式:销售面积/(k竣工面积待销
9、面积以月为单位的时段数/2)。公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。系数越大,说明市场越活跃,消化能力越强。2、分析与去年同期相比,1季度市场整体消化系数有一定增长，增加.94,市场销售活跃程度不够,消化能力一般(见表8）.表8 生成指标数据表名 称207年季度208年1季度总体增长市场消化系数1072。6840。9442(六)商品房空置一季度末商品房空置总量142。万平方米,较007年末减少8万平方米，下降5。51,空置面积下降速度放慢。可喜的是滞销(空置1年)和积压（空置年以上)面积下降幅度稍大于待销(空置一年以内）面积，为657%。住宅空置面积下降幅度较少，不够个百分点(见表9）。
10、表9 房地产空置数据表 单位：万m2总数住宅办公楼商业其他2007年末空置面积157917。6110。5439。28.59其中待销49.748。0533.9710045.9滞销89.5732.725.718.32121.7积压37.930。74.9150.062.4滞销和积压87。448560.3339。3129.0208年1季度末空置面积142.374.01004231。7427497待销476.122.132.6788。3583。08其中滞销645。135132。454.2611021积压712168。4129。181。滞销和积压11。042。9867。7583.918增长（%）空置面积.
11、5188-3.9915.434其中待销3.17113-116-46.28滞销和积压6。72。194.54875三、结论1、关于资金供应和土地供应。开发到位资金同比增长2.5,增幅同比增加3个百分点。到位资金占开发资金的比例同比下降，显示开发资金有所紧张。房地产企业购置土地面积增长742%，增幅同比增加27。6个百分点,购置单价同比下降26。6%。高价争地的现象有所缓和。2、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增长36，增幅同比增加8。72个百分点；房地产投资占固定资产投资比重为32。2%，增幅同比增长4.38个百分点;在当前从紧货币政策下，如果开发投资增幅过快，企业资金链条会趋于紧张。商品房施工面积、新开工面积同比增长均超三成，竣工面积超四成,其中住宅竣工面积同比增长44,市场供应充足。3、关于销售和空置状况.一手住宅销售面积和销售金额同比分别下降5、22%，消化能力一般.季末商品房空置量下降。51,空置面积下降速度放慢。4、关于房价。商品房销售均
