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1、目 录第一章 总论1-4第二章 项目背景5-20第三章 市场情况分析与需求预测21-29第四章 项目方案30-35第五章 环境保护36第六章 土建工程37-39第七章 公用工程40-54第八章 管理组织机构55第九章 项目实施进度安排56第十章 投资估算与资金筹措57-58第十一章 财务效益评价59-61第十二章 结论与建议62附表及附文xxxxxxxxx二九年八月2第一章 总论第一节 项目提要一、 项目名称：琼海万泉美地国际生活村二、项目建设地点：琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区三、项目开发商：琼海美地房地产开发有限公司四、项目开发商法定代表人：王曼郦五、项目性质：新建商住楼六、项目概况琼海万
2、泉美地国际生活村项目是由琼海美地房地产开发有限公司投资兴建的工程。工程位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区。琼海万泉美地国际生活村项目总土地面积为：57331.20平方米，项目总建筑面积69738.57平方米（其中地下室7993.8），其中可售住宅面积为28162.84平方米,1#楼住宅可销售面积25250.90平方米，低层住宅面积为4025.8平方米,商铺面积4305.23平方米。1#楼14F（地下1F，地上14F）；2#、3#、4#、5#、6#、7#楼均为11F；商铺为3F；低层住宅为地下1F，地上2F-3F。容积率1.06，建筑密度18%，绿化率55%。项目总体停车位为98个。居住总户数5
3、71户，小区是集多层住宅楼、小高层住宅楼及服务及设备用房为一体的生态型智能化居住小区。七、建设单位琼海美地房地产开发有限公司位于琼海市银海路,公司2007年8月成立。法人代表为王曼郦。公司注册资本1000万元人民币。是一家主要从事房地产开发企业。公司坚持“努力创新、科学管理、创一流企业”。公司视信誉为企业的生命。八、组织管理项目建成前，由公司工程部组建琼海万泉美地国际生活村项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制，财务上独立核算，接受公司统一领导。九、环境保护本项目属中高档商住小区，是以生态环境为主题，绿化率达55%。建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料。生活污
4、水和雨水分流，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。公共厨房污水经隔油池后再进入室外污水管网。雨水直接排入市政雨水管网。十、项目实施进度安排本项目2008年月11月开工，预计工期约25个月，即2010年12月完工并经验收合格后即可交付使用。十一、项目总投资经测算，本项目所需的资金24824.50万元，其中房地产开发成本为22298.45万元，房地产开发费用为2526.05万元。企业自筹17500万元，占总投资的70.49%；申请银行贷款5000万元，占总投资的20.14% ，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为5.40%，贷款期限为3年，本金分2000万、3000万于2010、2011年
5、两次还清。详见附表四及附表十。十二、资金筹措（一）申请国内金融机构贷款5000万元；（二）企业自筹资金17500万元；（三）房产预销售款2324.50万元十三、社会效益1、可以调整琼海房地产市场布局结构，建设现代化大城市。2、有利于促进琼海房地产市场消费的多元化发展。3、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。4、带动海南省其他相关产业的发展。5、有利于调整产业结构，增加社会就业。第二节 可行性报告依据一、委托方提供的各项原始资料及有关数据；二、土地证:海国用（2007）第0891号;三、建设工程规划临时许可证，编号：200953；四、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数
6、据；五、海南省相关定额。第二章 项目背景第一节 建设项目的有利条件一、自然条件琼海，美丽而富有魅力的城市，被誉为海南省东海岸的明珠。充满传奇的红色娘子军、风光旖旎的万泉河、殊惊世界的博鳌亚洲论坛，构架起琼海的与众不同。红色的历程、蓝色的诱惑、绿色的魅力，张扬出琼海光彩四射。琼海市基础设施良好，交通通讯发达。由嘉积、博鳌、官塘三大人口、建筑组团构成的大琼海，在21世纪初推进城市化进程中崛起为海南第三大城市。琼海倍受胡锦涛、江泽民、温家宝、吴邦国、贾庆林、曾庆红等党和国家领导人的关怀与重视。他们亲临琼海，向亚洲乃至世界发出热情的邀请，琼海聚集了四海群贤，也聚拢了天下目光。琼海，历史悠久、人杰地灵、
7、物阜民丰，文化发达，是著名的侨乡、温泉之乡。在这块美丽而神奇的土地上，资源丰富、社会安定、民风高尚、环境良好，是国内外投资商的乐园与天堂。琼海到处是春潮涌、人气旺、商机多、气象新。站在新世纪改革开放的新潮头，琼海人民牢牢把握历史发展的新机遇，把琼海创建成中国优秀旅游城市，全国双拥模范城。今天，琼海人坚持以人为本的科学发展观，朝着实现中等城市、海南岛东商贸中心城市、国际旅游城市目标跨步迈进。琼海素有爱商的热心、亲商的威望，助商的诚恳，兴商的能力。琼海将竭诚奉献真情！迎接四方客商八面宾朋前来旅游观光、投资置业，共同创造美好的未来！二、地理位置琼海市地处海南岛东部，距海南省省会海口市86公里，距南端
8、的国际旅游城市三亚市163公里。南距万宁市60公里，西连定安、屯昌县，东濒文昌清澜港。琼海市总面积1710.4平方公里，现辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二镇。嘉积城区为市府所在地。博鳌水城特别规划区面积41.8平方公里。琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区，年平均气温为24C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量为每平方118.99千卡，终年无霜雪。琼海市辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二个镇，203个村（居）委会，辖区内还有5个国营农场、1个华侨农场和1个国营林场。三、人口民族琼海市
9、民风淳朴，文明礼貌，是“全国精神文明建设示范市”。2007年底统计全市总人口476412人，其中农业人口330922人，非农业人口145490人。琼海建置初期，全境纳入户籍的以汉族为主，兼有少量黎族。随着历代境域的变迁和人口的变化，民族成份也发生变化。特别是解放后，从全国各地分配来的大中专毕业生和转业退伍军人逐年增多，加上 6 个国营农场的职工大部分来自全国各地，因而境内的民族成份逐步走向多元化。据1953年第一次人口普查，全市有6个民族，其中汉族213507 人，占总人口99.88%；苗族137人，黎族127人，回族1人，蒙古族1人，共266人，占0.12%。1964年第二次人口普查，全市有
10、12个民族，其中汉族 258796人，占总人口98.38%；苗族3450人，黎族504人，壮族247人，回族3人，蒙古族11人，瑶族9人，布依族3人，满族2人，士家族1人，朝鲜族1人，仫佬族3人，其他民族20人，共4252人，占总人口1.62%。还有外国人加入中国籍的1人。 1982年第三次人口普查，汉族370233人，占总人口98.07%；苗族6247人，黎族518人，壮族419人，回族9人，瑶族27人，其他民族67人，共7287人，占总人口1.93%。 1990年第四次人口普查，全市总人口为41.79万人，全市有21个民族，其中汉族406839人，占总人口97.35%；苗族7837人，壮族
11、1536人，黎族1525人，瑶族59人，回族25人，其他民族105人，共11087人，占总人口2.65%。还有越南籍4人加入中国籍。2000年第五次人口普查，全市总人口为45.01万人，汉族43.24万人，占总人口的96.07%;各少数民族为1.77万人，占总人口的3.93%。四、历史文化琼海有悠久的历史。汉朝，属珠崖郡之玳瑁县，初元三年前属朱卢县，建武十九年改属珠崖县。三国时属珠崖郡的朱卢县。晋朝属合浦的玳瑁县。南北朝宋、齐、梁陈先后分属越州、崖州、珠崖郡的朱卢、珠崖县。隋朝属珠崖郡的颜卢县。唐太宗贞观五年（633年）属容琼县，唐高宗显庆五年（660年）容琼县改为乐会县，县治在南管村，又称黎
12、黑村；五代时属琼州。宋徽宗大观三年改属万安军，后复归琼州管辖。元代至元二十八年（1219年）6月划乐会县西北部地区成立会同县，县治在永安都乌石（今大路镇境内），明、清两代乐会、会同属琼州府。民国3年（1914年）5月会同县改为琼东县。1950年4月27日琼东、乐会县解放，属广东省海南行政公署管辖。1958年12月经国务院批准，琼东、乐会、万宁三县合并为琼海县，建治嘉积镇。1959年11月，万宁县复析出，但琼海县一直沿用至今。1988年4月后属海南省管辖。1992年11月6日，经省政府同意并报国务院批准，撤销琼海县，设立琼海市。 琼海有着光荣的革命传统。在第二次国内革命战争时期，是琼崖革命根据地
13、中心，革命先驱杨善集、王文明在这里点燃了革命火种，为琼崖23年红旗不倒建树了功勋。1931年5月1日，中国工农红军琼崖独立支队女子特务连红色娘子军就在这里诞生，战火硝烟把她染成中国妇女解放运动最悲壮最具传奇色彩的一面旗帜。琼海山清水秀，自然资源丰富，是海南省东海岸经济、文化、水陆交通较发达的地区。发源感动五指山的万泉河由西到东，横贯全境，就象一条洁白的绢带，一头系着历史，一头指向未来。万泉河哺育了两岸勤劳质朴的人民，在古代文明史上曾浓墨重彩写下了光辉灿烂的黎苗文化。 春秋数度，物换星移。万泉河水清又清 这歌声唱遍全国。不知是歌让河声名远播，还是河让歌流传四方，或两者兼而有之，但万泉河的自然景观
14、，犹如漓江，胜似漓江，令旅游者赞赏不已，流连忘返。如果沿着万泉河溯流而上，万泉河的流水在不停地变幻，汹涌时急若蛟龙，平缓时又稳若飘纱，清澈的河水绵绵不断，奔腾不息，两岸一片片茂盛的天然椰林，象一条绿巾铺在丽日蓝天下，令游人心旷神怡，仿佛进入仙境。五、自然资源【旅游资源】琼海以风光旖旎、举世闻名的万泉河为主线，以万泉河峡谷漂流、探险、探秘等时尚项目为领军的“绿色文化”，是万泉河旅游的主色调，其中万泉河漂流项目被评为海南省优秀专项旅游产品之首。以红色娘子军为题材的“红色之旅”，不断被赋予新的文化内涵，成为海南旅游的新亮点。博鳌水城是海南最具知名度、最具活力的旅游精品，是海南岛十大优秀旅游景点之一。
15、包括万泉河、白石岭、官塘温泉、沙洲岛、万泉河出海口、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会议中心构成了海南东部大琼海的旅游体系，是全省重点旅游区之一。【物产资源】全市有野生动物130多种，野生植物250多种，矿产资源有钛、钾钨、金、石墨、高岭土、玻璃砂等14种。热矿泉资源丰富，境内有官塘、北岸、蓝山等热矿泉。其中官塘温泉日流量10700吨，最高水温达90摄氏度，是“世界少有、海南无双”的热矿泉田。【海洋资源】琼海海岸线长43公里，渔场遍及东沙、西沙、中沙、南沙，经济价值较高的鱼类有40多种。境内的龙湾港水深12米，是个靠近国际航道的深水良港，可兴建1-5万吨级泊位码头42个。还有18.7万亩浅海滩涂,是养殖海产品的良好基地,全国最大的麒麟菜养殖场就在我市境内。【水电资源】琼海境内河流总长252.1公里,流域面积在100平方公里以上的河流有6条,主要水系有万泉河、九曲江和新园水。水资源总量29.9亿立方米，贮水量达100万立方米以上的水库近40个。水质达到国家二级饮水标准。水电蕴藏量为12万千瓦，可开发量为11.8万千瓦。六、基础设施【城市交通】琼海是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，海榆东线和岛东高速公里贯穿全境，高速公路在境内有3个出入口
