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1、蓬莱市南关路项目可行性分析报告济南绿地泉景地产股份有限公司2011年9月蓬莱市南关路项目可行性分析报告目录1 项目简介21.1 地理位置22 烟台市宏观环境42.1 烟台市概况42.1.1 城市概述42.1.2 烟台区位42.1.3 行政区域和人口概况52.1.4 交通网络62.2 烟台市经济运行情况82.2.1 经济总量GDP82.2.2 人均GDP92.2.3 产业结构92.2.4 固定资产投资102.2.5 城镇居民收入102.2.6 社会消费品零售总额112.3 蓬莱市概况122.3.1 地理位置122.3.2 城市规模122.3.3 交通状况122.2.4 蓬莱-长岛-大连跨海大桥以
2、列入国家十二五计划132.3.5 经济状况143 发展规划143.1 烟台市城市发展规划143.1.1 城市定位143.1.2 人口规划153.1.3 市域空间结构规划153.2 蓬莱市总体规划163.3 蓬莱市旅游规划164 房地产市场概况174.1 烟台市房地产市场概况174.2 蓬莱市房地产市场概况184.2.1 蓬莱市房地产市场发展历程184.2.2 蓬莱市房地产现状分析194.2.3 蓬莱市地产板块划分214.2.4 蓬莱住宅市场价格分析及预测225 市场定位235.1 目标客群特征235.2 产品类型245.3 价格策略246 项目静态测算251 项目简介1.1 地理位置项目位于素
3、有“人间仙境”美誉的山东省蓬莱市东部新城核心地段，未来的商业中心。总用地700余亩，项目 A地块104亩，西至海源路，南至南关路，东至、北至规划路；B地块东至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南关路，约500亩，其中净地60余亩，其余为厂房以及社区居委会占地。项目地块属蓬莱市开发热点板块，离海不到1.5公里；C地块位于A地块西侧，70余亩，住宅用地；D地块位于A地块东侧，36亩，商服用地。我们现正在对700余亩地块做整体建筑规划，分期实施。A宗地104亩预计10月份左右就可以招拍挂。1.2 宗地现状及规划指标A地块西南角有10多户拆迁户，已经签订拆迁协议，其他部分为净地。宗地为住宅用地，容积
4、率2.2，起拍价约180万/亩，楼面地价为1227元/平方米。A地块实景图 加油站西南角待拆迁房屋 2 烟台市宏观环境2.1 烟台市概况2.1.1 城市概述烟台是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。烟台是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝罘港区。多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境，烟台濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之城，中国首批14个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北
5、极星钟表、烟台啤酒等。 烟台是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。 烟台也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60多处。2.1.2 烟台区位烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 烟台市区位图2.1.3 行政区域和人口概况烟台市总面积为13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。烟台市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。 街道办事处48个，镇94个，乡6个，居
6、委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 2010年末全市公安户籍总人口为696.82万人，在全省位居第六位。2.1.4 交通网络1、铁路交通目前，烟台境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。蓝烟铁路的终点在烟台，目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进，主体工程基本完工；青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计2012年完工，客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路是山东省烟台市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙
7、口市与烟台市，全长123.4公里，总投资12亿元。 山东省铁路规划图2、航空客运烟台市现有莱山机场和规划中的山东烟台潮水国际新机场。烟台莱山机场位于烟台市南15公里，为军民两用机场。现属于二类4D级机场，一类航空口岸。烟台潮水国际新机场工程一期规划目标年为2020年，可满足旅客吞吐量650万人次、货邮吞吐量9万吨的要求。新机场建在蓬莱潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、烟台八角港和威乌高速、206国道相互依托，进一步完善烟台立体货运通道和物流中心。 3、公路交通同三高速福山立交桥和荣乌高速莱山立交桥已建成通车。烟台港西港区疏港高速公路、莱州港区疏港高速公路工程进展顺 利；龙口港区疏港高速公路压矿路
8、段调整方案已经确定。烟台海阳高速公路项目工程许可报告和初步设计已通过专家评审；龙口青岛高速公路已完成工程许可报告的编制。山东省高速公路网4、水路交通烟台市沿海有9个港口，年吞吐量达2300万吨。其中，烟台港和龙口港、蓬莱港、莱州港是国家批准的对外开放一类口岸。烟台港年吞吐量1250万吨，是全国十大商贸港口之一，同100多个国家和地区直接通航，成为中国北方的枢纽港。龙口港是中国最大的地方港口，年吞吐量达850万吨。烟台市部分港口区位图2.2 烟台市经济运行情况2.2.1 经济总量GDP2010年烟台市生产总值完成4358.46亿元(济南2010年GDP为3910亿元)，同比增长14.1%（济南同
9、比增长12.7%）。烟台市2005-2010经济总量增长趋势图2.2.2 人均GDP2010年，烟台市人均GDP达62264元（济南市人均GDP为58533元），同比增长14.1%。烟台市2005-2010人均GDP增长趋势图2.2.3 产业结构2010年，烟台市第一产业实现增加值334.49亿元，增长17%；第二产业增加值2566.49亿元，增长13.8%；第三产业实现增加值1457.48亿元，增长22.7%。烟台市2005-2010三产产值趋势图2.2.4 固定资产投资2010年，烟台市固定资产投资2705.86亿元，同比增长22.8%。烟台市2005-2010固定资产投资增长趋势图2.2
10、.5 城镇居民收入2010年，烟台市城镇居民人均可支配收入23288元（济南市2010年城镇居民人均可支配收入为25304元），增长10.2%。图2.11 烟台市2005-2010城镇居民人均可支配收入增长趋势图2.2.6 社会消费品零售总额2010年，烟台市实现社会消费品零售总额1387.35亿元，增长18.8%。烟台市2005-2010社会消费品零2.3 蓬莱市概况2.3.1 地理位置蓬莱处山东半岛东部，为烟台市下属县级市。北部面临渤、黄海，东连烟台市开发区，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。蓬莱是中国神仙文化的发源地；古代海上丝绸之路的起点，素以“人间仙境”闻名于世，一直以来以“滨海旅游城市
11、”作为城市定位。2.3.2 城市规模辖7个镇：刘家沟镇、潮水镇、大柳行镇、小门家镇、大辛店镇、村里集镇、北沟镇；5个办事处（登州街道、紫荆山街道、新港街道、蓬莱阁街道、南王街道）。共计584个行政村(居委会)。南北最大间距约43公里，东西最大间距约50公里。海岸线长86.28公里。全市总面积1280.5平方公里，耕地4.56万公顷。全市总人口48.6万人，其中非农业人口17.1万人。2.3.3 交通状况蓬莱东距烟台机场、烟台港70公里，南距青岛机场、青岛港200公里；206国道和4条省级公路穿越境内。沿海有中小港口4个，拥有万吨级泊位3个，5000吨级泊位2个，年吞吐能力1000万吨以上，现已
12、开通了连接山东半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线。1996年蓬莱新港被国家批准为一类对外开放口岸，可与世界各地直接通航。山东航空公司在蓬莱建有飞机场，另将有德龙烟铁路穿越蓬莱境内，形成了海陆空全方位交通网络。2.2.4 蓬莱-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划蓬莱经过长岛至大连旅顺的跨海大桥已列入国家十二五计划，将在十二五期间开建。大桥建成后，大连到蓬莱的铁路运输距离缩短1518公里，进而形成纵横我国南北从黑龙江到海南十省一市的东部铁路、公路交通大动脉。借助跨海通道，东北的货物可以迅速直接的到达山东半岛，并直通苏北和长三角和珠三角地区，两大城市群之
13、间的铁路和公路距离将大大缩短，贴别是烟台、威海、大连的距离都在2小时经济圈内，空间可达性大大增强。按照规划，跨海通道的总投资将达到2000亿元，按照日本跨海通道投资乘数2.25来测算，渤海海峡跨海通道的建设可增加GDP达4500亿元，这对海峡两端及沿线地区而言，必将产生巨大的经济拉动作用。蓬莱、大连两市作为跨海通道的两个终点，经济实力以及城市影响力必然会得以显著提升，蓬莱在环渤海经济圈的城市中心地位也将得到进一步增强。可以说，跨海通道建成后，蓬莱就不仅是中国的蓬莱了，而是世界的蓬莱，它的光辉必将万众瞩目。西海岸海洋文化旅游项目距跨海大桥仅1-2公里。项目周面的配套设置：蓬莱火车站，蓬莱长途汽车
14、站，烟台（潮水）国际机场，30万吨级的深水码头蓬莱新港，206国道，威乌、同三高速公路。2.3.5 经济状况2010年，全市完成地区生产总值350亿元，地方财政收入15.87亿元，分别增长14.5%和25.3%；规模以上固定资产投资和社会消费品零售总额达到197亿元和75.6亿元，分别增长24%和18.7%。城镇居民人均可支配收入达到22311元，农民人均纯收入达到10689元，分别增长14.1%和14.5%。2010年，全市接待游客435万人次，实现综合收入41亿元,分别增长11.5%和17.1%。表 2005-2009年蓬莱市GDP年份数值（亿元人民币）增长率（%）2005170.1622.62006204.0417.22007242.9416.22008285.8011.72009328.5013（数据来源于中国宏观数据统计系统及历年蓬莱市政府报告）3 发展规划3.1 烟台市城市发展规划3.1.1 城市定位城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。在全球化和区域化条件下，烟台市成为我国与外部世界“对接”的前沿城市。烟台是山东半岛的副中心城市，也是环渤海的核心城市之一。环渤海将成为我国北方地区的“长三角”。使其地位突变，从“副中心”上升为“核心城市”。在经济全球化与东北亚经济的迅速发展背景下，烟台港的崛起势在必然，烟台将成为重要的“国际性港口城市”。烟台
