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1、 XX住宅小区项目可行性研究报告二0一一年十二月目 录结论及建议4主要技术经济指标5结论5 存在的问题及建议6第一章 项目介绍711项目背景及地块现状71.1.1项目背景71.1.2地块现状712项目地块综合开发环境与必要性81.2.1交通条件81.2.2项目建设的必要性8第二章 国内房地产宏观环境分析92.1全国经济形势92.2 2011年房地产业的发展92.2.1 2011年，房屋销售形势92.2.2住宅楼的价格102.3影响房地产业的宏观调控政策10第三章 唐山市房地产发展分析133.1唐山经济发展状况133.2唐山房地产概况143.2.1土地市场成交情况143.2.2地块总价排行榜16
2、3.3唐山房地产市场183.3.1当前住宅市场的供应情况183.3.2当前住宅市场的成交及价格情况183.3.3当前住宅细分市场的供需特点19第四章 韩城镇概况及房地产市场状况分析214.1韩城镇概况214.2城镇发展战略214.3韩城镇房地产市场特征分析：23第五章 市场调查结果分析235.1 项目的市场情况分析235.1.1 项目的SWOT分析235.1.2 项目对策分析245.2 市场分析结论与开发建议255.3项目定位265.3.1 客户定位265.3.2形象定位265.3.3 功能定位27第六章 项目建设条件276.1 开发建设的用地情况276.2项目建设的市政配套条件27第七章 项
3、目进度安排287.1 项目进度安排的依据287.2 项目实施的进度安排28第八章 项目投资估算298.1项目总投资估算的依据298.2 项目总投资估算的原则298.3 项目的总投资估算298.4 资金筹措方案33第九章 项目财务评价339.1 财务评价基础数据的测算339.1.1 基准收益率的确定339.1.2 项目计算期的确定349.1.3 项目价格的确定349.1.4 项目销售税金及附加的确定349.1.5 利润总额及所得税349.2 盈利能力分析349.2.1 损益表与静态盈利能力分析349.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力359.2.3 现金流量表（自有资金）与动态盈利能力
4、359.3 清偿能力分析369.4 评价结论36第十章 不确定分析3610.1 盈亏平衡分析3710.2 敏感性分析37附表1 总投资估算表 （单位：万元）40附表2 资金筹措与使用计划表（单位：万元）40附表3 销售收入与营销税金及附加估算表41附表4现金流量表（全部投资） （单位：万元）42附表5 现金流量表（自有资金） （单位：万元）43附表6 损益表 （单位：万元）44附表7资金来源与运用表（单位：万元）45附表8 借款还本付息计算表（单位：万元）46 结论及建议主要技术经济指标表1技 术 经 济 指 标序号项目单位数值1总用地面积20,936.72规划总建筑面积65,913.472.
5、1其中：住宅建筑面积47,652.32.2其中：1-2层商铺建筑面积7419.12.3其中：地下停车场建筑面积108423建筑密度%24.44容积率%2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88结论通过前面对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目唐山房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。 表2 评价结论汇总表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资年内部收益率19%13%是财务净现值3101万元0是投资回收
6、期2.4年2.75年是借款偿还期1.5年且项目的财务评价指标项目及不确定性分析可以看出，本项目的盈利水平比行业的平均投资回报水平略高，且各项指标均满足评价标准，所以说项目是可行的。但是，要承认的是该项目也有一定的开发风险。所以在开发过程中，开发商应该加强对投资运作和市场信息的管理，及时调整开发进度和开发节奏，慎重考虑并制定销售价格及促销方式，通过项目的规模效应节约成本，减少资金使用，以资金合理筹措与运用来降低项目的风险。 存在的问题及建议（1）唐山市房地产市场竞争日益激烈，楼盘越来越多，本项目所在地周边的竞争项目也较多，各个开发商纷纷争夺该区域消费者。鉴于此种情况，建议开发商对消费者精确定位，
7、将项目的主要目标客户设定为当地的中高层收入的人群、唐山市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地区。（2）对于影响项目效益的敏感性因素项目投资来说，建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。（3）建议开发商在开发过程中重视经营方案的设计。对该项目来说，销售收入也是影响其盈利能力的重要敏感性因素。销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。建议建设单位以灵活、多样的
8、经营方式，招得八方客源。（4）由于该开发项目风险较大，因此建议开发商应积极开发全方位的服务及物业管理业务，一方面能够为消费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值，吸引更多消费者；更重要的是能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造收益。业主的购房行为是一系列活动的总和，从其收集售房信息阶段到购房决策阶段以至后期的装修使用阶段，开发商都应该为其提供相应的服务项目和经营项目，最大限度地开发项目的潜在资源，达到资源的有效利用和项目经济效益的实现。第一章 项目介绍11项目背景及地块现状1.1.1项目背景中国房地产信息集团22日在京发布2011中国三四线城市房地产发展潜力测评研
9、究报告。在从全国251个三四线城市房地产发展潜力测评榜单上，我省的唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、邯郸共6个城市被评为发展潜力100强城市。其中，唐山位列全国第6，保定也跻身前50，名列全国第45位。秦皇岛、廊坊、沧州、邯郸分别列全国百强的第55、第63、第65和第67位。丰润区韩城镇位于唐山西侧，距离市区较近，但房价比市中心低很多。1.1.2地块现状XX住宅小区位于唐山西环城高速公路西侧，紧邻鼎旺国际社区，富祥楼，北侧为唐山职业技术学院西校区，南侧为直达市区的公路，规划总建筑面积为13万平方米，其中规划住宅建筑面积12万平方米左右，其它建筑面积1万平方米(主要配套设施)。容积率为1.7左右，
10、绿地率为42%左右。项目自有资金2.5亿元。本项目土地费115万元/亩，三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为115亩。12项目地块综合开发环境与必要性1.2.1交通条件项目与市区公路相接，仅15分钟就能到达市区。马路宽阔，车流量小，不易堵车，普通工薪阶层与学生可乘116,118路公交到达市区，112路到达新区，8路到达丰润汽车站。环城高速公路可快速到达北京，天津，曹妃甸等地。1.2.2项目建设的必要性项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发
11、展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列
12、为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。由此可见，该项目的
13、建设是十分必要的。第二章 国内房地产宏观环境分析 2.1全国经济形势经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道。2010年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。月度工业增加值增长率（可比价格），7月份由6月份的16%降低到14.7%，8月份进一步降低到12.8%。股市、房市交互推动，持续快速升温的情况也得到根本改变。这些情况表明，经济持续升温的态势已经扭转，开始进入下行通道。 2.2 2011年房地产业的发展2.2.1 2011年，房屋销售形势从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增
14、幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高。2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充分表明，市场出现显著调整。数据来源：国家统计局网站由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。11月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一 。 2.2.2住宅楼的价格看看房价的演变情况。看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008
