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1、 独家代理协议也无需支付佣金 独家代理协议也无需支付佣金 奚正辉案例：201*年12月20日，马女士托付一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了房地产出售独家托付协议，协议商定代理期限3个月，代理期限内马女士不得托付其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购置。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户情愿购置，双方于2023年1月8日签署了上海市房地产买卖合同，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。后该中介找到马女士要求支付佣金，由于马女士违反了独家托付协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士
2、担忧影响该房屋的交易，于2023年1月13日签署了一份协议，商定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62023元。该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的协议签坏了，不应当签署协议同意支付62023元的佣金。由于协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚恳信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的协议。庭审中，就该协议究竟可不行以撤销？协议商定的62023元属
3、于什么性质？原被告双方律师发生了剧烈的辩论。本律师的代理意见有如下几点：一、依据合同法的规定，居间合同是居间人向托付人报告订立合同时机或供应订立合同的媒介效劳，托付人支付酬劳的合同。居间人促成合同成立的，托付人应当根据商定支付酬劳；居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳，但可以要求托付人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。二、马女士与该中介签署的独家托付协议是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得托付其他中介
4、出售的条款为事先打印，该中介未供应证据证明其与马女士曾就该条款进展了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排解了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的协议是基于独家托付协议，马女士为了解除之前的独家托付协议，才签署了之后的协议，而且协议商定62023元明显过高，违反了民事活动公正和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。三、该协议商定的62023元性质是违约金，由于马女士违反了独家托付协议，故情愿赔偿该中介62023元违约金，那么本案中的违约金明显过高，
5、故要求调低违约金的数额。()合同法第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：商定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当削减。本案中该中介没有证明其有实际损失。本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62023元就没有依据了；若不能撤销，就认定62023元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也接受了本律师的代理意见，最终法院为了避开诉累，考虑到马女士也是情愿支付肯定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2023年1月13日签署的协议；二、马女士向该中介支付6000元。律师建议：客户在托付中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不当心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。
