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1、 2022年城市规划综合辅导：城市住宅问题1.住宅质量低劣住宅质量低劣主要表现为设备缺少和住房破损。1960年，美国有980万户家庭（约占全国家庭总数的17.3）的住宅被列为低标准。1970年这个数字降低到640万（占全国9.5）。1976年，有9.7的家庭住宅缺乏设备，破损住宅数量实际增加了100万单元。在国外，城市土地价格被抬升到“天文数字”，大多数人无法应付日益高涨的房租，也无力修理日趋破旧的住房，致使质量低劣的住房进一步增多。市政府对此无能为力。住宅质量低劣还存在分布方面的问题。由于现代城市进展模式的重点是分散和边缘扩张，致使城市中心和一些旧郊区成为低质量低标准住宅的集中区，如旧金山的
2、唐人街，迈阿密的黑人区。市中心的住宅年久过时或缺乏必备设施，不再被认为是“现代化的”，因此，中产阶级向外分散，导致城市中心的税收和效劳需求锐减，并使城市中心成为贫民集中区。这些因素又加剧了住宅问题。2.空房率西方国家大城市，尤其是市区都有大量的空闲建筑。1976年，美国标准都市统计区出租单元的6以上是空闲的，由于这种公寓每个单元只有三间以下的房间，又缺乏必要的设施。有些城市有钱人迁往郊外居住，他们在城内的房产既不卖掉，又不出租，即使出租，也因房租贵标准低而无人租用，所以成为空房。空房现象象温疫一样扩散，并在地域上集中分布，有些城市的个别区，空房率高达40以上。随着有钱人外迁，城市中心成为穷人和
3、少数民族集中的地区。这些人移进城内，又缺乏住房，形成贫民窟。贫民窟房屋破旧，街道狭窄，处于缺乏效劳或根本没有效劳的状态。所以城市中心区消失了住房缺乏和空房率高并存的现象。空房的集中，废弃建筑的存在，造成土地使用的铺张，进而影响城市社会和经济的各方面。由于人们不情愿搬回这些地区，个别街区的更新受到阻碍。这样，征收不到税款，或所征税款低于应有水平，就削减城市的财政收入。空闲建筑还易于变成犯罪、越轨行为、吸毒的场所，给社会治安带来危害。由于空房率高带来上述不良后果，所以成为城市问题。3.灰区在西方尤其是美国一些城市的某些区，经常集中有年月较老、比拟破旧的住宅。这些住宅虽说不上现代化，但可以使用，在没
4、有撤除和建筑新居之前，稍加修缮就可以到达目前的居住标准。这类建筑集中的地区称为“灰区”。灰区存在的问题与城市其它地区不同。灰区一般是老年人集中区。他们的住房一般很大，但得不到适当的照料，由于他们在这里组建过自己的家庭，子女成家后都搬出去了。这些老年人在这些住宅中度过了大半生，并已经付清了当时买房时抵押的借款，因而不愿搬出去。但随着年龄的增长，收入削减，个人活动力量衰退，他们连续维护自己的住宅是困难的。灰区的空房率较高。城市居民的效劳需求与灰区住宅建立时的状况大不一样。灰区一般缺少消遣设施、绿地和停车场。这些状况使人们对这里的住宅兴趣锐减，从而造成较高的空房率。灰区多为贫民区。当城市其它区进展重
5、建和撤除贫民区工程时，灰区成为无房贫民的自然避难所。4.贫民窟与棚户区世界上多数大城市都有贫民窟和棚户区，尤以进展中国家的大城市明显。贫民窟和棚户区均为城市中的萧条区，无论在经济上还是在社会上均不是城市综合进展过程的组成局部。贫民窟多为政府批准的贫民区，这里房屋破旧，街道狭窄，缺乏或根本没有社会效劳。贫民窟一般位于大城市中心区四周。在某些进展中国家，贫民窟可能消失在城市的任何角落。棚户区则是未经政府批准、居民私自建筑的住房，通常位于城市边缘而非市中心。这里的建房材料多样化，房屋质量极差，没有起码的卫生设备，整个地区缺乏上、下水等根底效劳设施。居住在贫民窟和棚户区的人大多从外地移来，他们憧憬大城
6、市生活，希望在城市找到就业职位。但事与愿违，他们移进城市后，不但没有就业时机，连起码的住房都没有，只能住在贫民窟和棚户区，靠政府救济过日子。5.住房费用飞涨1980年，美国一座新居的平均价钱超过65000美元；1987年，英国一座半新的住宅约3万英镑，而在50年月中期，同类住房只需40005000英镑。与收入相比照，住房费用上涨幅度之大到了这样的程度：假设美国的全部家庭都在市场中购房，只有20的家庭买得起住房。这意味着，在整个城市里，人们大多数不预备买新居，结果是住宅渐渐滑入贫民和低收入阶层居住范围。造成住房费用上涨的缘由，一是住房需求增加。住房需求增加的一个因素是人口增加，另一个因素是人们对
7、住房的标准标准观念发生变化。例如在美国，1950年，平均每一套住宅占地方圆12m，居住面积约67，不带空调等设备。而现在，一套住宅一般要求占地方圆1821m，居住面积111，带有空调及其它装置。这就提高了城市住宅的商业价格，导致住房费用上涨。二是通货膨胀。三是能源危机。能源价格上涨间接地使住房费用上涨。四是爱护主义的建筑法。沿用传统的建筑法，使建筑费用提高，从而使居民购置或租用住房的费用提高。这些缘由使居民的支出力量缺乏，激化了住宅问题和其它城市问题。1.住宅建立满意不了人口增长和人民生活提高的需要1988年，全国城市人均居住面积6.3这个平均数目，在世界上是低水平的。十年前联邦德国人均居住面
8、积就有25，南斯拉夫15，日本人均居住面积就有14，苏联12.我国城市尚有住房困难户575万户，占总户数的25，其中人均居住面积2以下的特殊困难户55万户。由于房产单位全部制关系，企事业单位收入凹凸不同，其职工住宅水平也有很大差异，住房方面苦乐不均状况还很严峻，城市里尚有1/4的人口居住条件未得到改善。2.现行住房制度弊端尚未得到克制我国实行低房租政策，不仅国家负担加重，加剧了房屋的供求冲突，而且房屋失修失养状况未能得到根本改善。与大城市比，我国中小城市住房问题更为严峻，此外，收入少的企业比收入多的企业困难多，效劳单位比企事业单位困难多，住房苦乐不均现象有增无减。3.城市危房、棚户区改造步履困
9、难全国城市中危房始终徘徊在3000万平方米左右，住房的租金过低，严峻失修失养的公房占50左右，致使一方面改造了住房另方面又消失危房。从“七五”之后，城市改造任务加快，所改造的居住区往往并不是全市最差、最急需改造的危房，相反却可能是位置较好，尚有使用价值的住宅，更增加了危房、棚户区的改造困难。4.推行住房制度改革不够抱负城镇住房改革的主要方法是提租发券，一方面将房租提高，另一方面，按职工根本工资肯定比例发放住宅补贴券。如住房改革全面铺开，每年需房券补贴将是一个浩大的数字，那是当前我国财政部门力所不及的。另外，由于居民收入低，推行商品房和私有化难度大而受阻。商品房价格是一般靠工资收入的人难以承受的
10、。不用说一般住房，就是约有26的高收入户也不急于买房，主要缘由是买房不如租房合算，加上房改对买房修理缺乏明确收费标准等，进展多年的房改试验，也只是处于“上头热、下头冷，中间等”的状态。从城市建立角度讲，我国城市住宅问题产生的缘由，是长期以来住宅投资在根本建立投资中的比例过低。国外把建筑业视为国民经济的一大支柱，而我国长期以来对城市住宅建筑未引起足够的重视，住宅投资占基建投资的比例始终很低。直到1978年后，才开头明显上升。由于积压时间过长，新建住宅面积与国外相比仍旧很少，人均增加的住宅面积更显得缺乏。要解决住宅问题，首要措施是增加住宅投资。过去城市住宅主要依靠国家和地方投资建立，由于资金较少，
11、影响了建房速度。80年月中期以来，这个方法已有所改革，企业自筹资金建立住宅和居民集资、个人自建住宅已广泛开展。产生住宅问题的另一个缘由是低房租制。这种低房租制虽可缓解人民生活负担，但问题颇多。目前全国城市每平方米平均月租金值只有一角五分。一些厂矿企业自定的租金标准更低。房租支出仅占职工家庭工资收入的2左右，负担的比例很低。由于房租太低，所以租养不了房，遂产生以下后果：国家负担加重。全国城市房管部门的租金收入与支出修缮费相抵后，差额近几亿元。这笔可观的金额全要靠国家补贴，加重了国家财政负担。随着近几年新建房屋的增多，这个问题将更为突出，也将影响住宅的建立。例如，某些城市高层建筑的房租，还抵不上电
12、梯的费用，这明显给广泛建筑高层住宅带来了困难。加剧了房屋的供求冲突。房租低，促使人们追求的房屋。由于多住一二间房屋，其房租在个人消费构成中所占比例变化不大。因此，不仅居住拥挤的要求改善，居住不困难的也要求住得更宽阔。房租过低，还会助长某些人多侵占房屋，给房屋合理安排和调剂余缺带来很大困难。实际上，低房租制度，对住房宽阔户比对住房拥挤户更为有利。房屋失修失养。全国城市约有50的房屋失修失养，主要是由于租金太低，以租养不了房，修理资金严峻缺乏。由于房屋得不到准时修理和更新，居民的居住质量便自行下降。要解决我国城市住宅问题，必需多建房、建好房，尽可能满意需要。国家有关部门规划，到1995年前重点解决
13、住房特殊困难户和无房户的住房问题，以及加快危房和棚户区的改造问题。2022年的目标人均居住面积提高8，每户都能得到一套住宅，根本解决人均56居住面积户的住房问题。住房改革方针，首先要坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则；其次要坚持租、售、建并举的原则，形成一个提高租金、促进买房、回收资金、促进建房的连带序列；第三要坚持统一政策下的因地制宜分散决策的原则；第四要坚持机制转换的原则，政府从对职工暗贴转为明贴，逐步纳入职工工资。房屋租金力争到达房屋修理费、治理费、折旧费为计租水平。住房改革是经济体制改革的重要组成局部，房改的推动同价格、工资、财政、税收、金融、打算等方面改革密不行分。因此，这项改革的推动，必定要有相关改革配套实施，既不能操之过急，也不能消极等待。
