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1、2003年南宁市扬美古镇招商项目基本情况一、项目名称 1、项目名称 南宁市扬美古镇风景区旅游开发 2、项目建设地点 南宁市扬美古镇。 二、承办单位及简况 南宁市永新区旅游办公室是永新区政府的一个行政职能部门，负责永新区旅游业的行政管理和监督工作，同时管辖一个事业单位旅游服务中心和一个企业扬美旅游开发有限公司，下辖单位扬美旅游开发有限公司作为扬美古镇的开发业主，主要从事旅游资源的开发、提供旅游服务和旅游商品的开发、推广。目前已完成扬美古镇风景区一期建设工程，正在进行二期建设，开发、包装了“扬美三宝”等土特产品，经营状况良好。 三、项目建设规模及内容 根据南宁市扬美古镇旅游建设规划及2010年接待
2、游客量25万人次的规模，配套旅游基础设施（新建入村道路1km和停车场3000m2以及改造街巷2920m2等）、旅游服务设施和项目（壶天岛百果园2000亩、度假旅游区、购物饮食街、庙会广场等）以及生态环境保护工程。 四、市场预测和优势分析 1、扬美旅游现状 扬美古镇的旅游魅力正逐渐成为南宁市民和来南宁的游客所发觉。2001年，到扬美旅游的游客约5.5万人次，主要来源于南宁市区，多为厂矿、机关、学校的团体旅游。2002年，游客数量增加到6.8万人次，主要来源还是南宁市区，有团体，也有相当数量的散客。据统计，98年到扬美旅游的海外游客共171人，其中港澳台游客126人，美国游客35人，日本游客10人
3、。 从扬美旅游现状来看，一方面，说明扬美旅游资源还处在初期状态，开发力度不够。扬美作为南宁市市域范围内重要的旅游地的地位尚未确立起来。另一方面，也说明南宁市民假日郊外游正在兴起。 从扬美古镇潜在的旅游市场来看，扬美所在区位，历年平均游客量在20万人次/年。这些游客主要集中在金沙湖风景区和天雹水库风景区，这两个景区均为中小型规模的旅游点，存在规模小和景点老化的缺陷，若扬美旅游区在旅游品位上上档次、创名牌，形成新的吸引点。 2、扬美旅游发展预测 （1）扬美旅游业发展初期（2000-2004年）游客量以预测 扬美旅游业发展初期实际应以99年下半年算起，各项工作从99年下半年开始展开，尤其是扬美古镇千
4、年主题活动。为了研究方便，我们从2000年算起。扬美旅游业发展初期经历建设期（20002001年）和不稳定期（20022004年），实际是扬美旅游资源被充分开发出来的过程。 扬美旅游发展初期游客量实际情况及预测 分期 年份 市区及周围 地区游客量 （万人次） 国内（含区内）游客量（万人次） 国 际 游客量 （万人次） 合 计 （万人次） 建设一期 2000 3.2 3.2 2001 4.5 1 0.056 5.5 建设二期 2002 5 1.8 0.0171 6.8 2003 4.5 4.2 8.7 2004 5 8.55 13.55 注： 市区及周围地区游递增以南宁现状游客量增长率近似值13
5、%来计算； 2002、2003、2004年依次按南宁市国内游客量的2%、5%、1%计算。 （2）扬美旅游业发展期（20052015年）游客量预测 扬美旅游业经过不稳定期后，主要项目基本建成，经营开始走上正轨。发展期游客量确定，首先应确定一基准游客量。基准游客量估算，我们按双向估算调整法，一方面从游客角度出发，另一方面从旅游地适合接纳旅客角度出发，两方面都合适的游客量为基准的游客量。 从游客来源出发，至少有三类游客：市区及周围县市居民；国内来南宁游客；国外来南宁游客。市区及周围县市居民来扬美旅游游客量这样估算：南宁市区人口按100万计，这些人中设有一半人为旅游活跃分子，这一半人在10年内有一次到
6、扬美玩，于是扬美游客量有5万人次/年，考虑到有些人在10年内可能多次到扬美，于是修正第一次，为5.5万人次/年，加上周围县市的居民可能性，于是修正第二次，为6万次/年。于是，扬美在一级市场的游客量为6万人次/年。目前南宁国内游客有700万人次左右，这些人可能有2%会到扬美玩，于是扬美游客量可再增加14万人次/年，国际游客约4万人次，其中1%的人愿意到扬美玩，于是还可增加0.04万人次/年，三者相加，从游客来源估计，扬美年客量为20.04万人次/年。 从扬美适合接纳游客角度来看，扬美旅游地应属于周末型旅游地，即周六和周日出现游客峰值。平时（星期一到星期五）到扬美的游客适宜人数有300人次/天左右
7、，周六、周日平均每天接纳游客可达1000人次，一周共计3500人次。一年共计18.25万人次，加上节假日修正，一年节假日多增加20天，每天1000人次，于是，从扬美适合接纳游客角度来看，年游客量为20.25万人次/年。 因此，扬美旅游区发展基准游客量定为20万人次。以后，随游客来源增加，扬美服务设施改善，游客量也增加。计算办法按： 扬美游客量=市区及周围来的游客量+国内游客量（来南宁国内游客量2%）+国际游客(来南宁国际游客量1%) 扬美游客预测表 年份 项目 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2015 游客量 (万人次) 16.7 20.5 24
8、.1 24.4 24.7 25 25.3 25.6 26.5 注：2005年、2006假定为扬美旅游快速增长期，年增长率23%。 五、项目投入总资金来源 （一）投资估算 项目总投资为4831.91万元（含固定资产投资4691.91万元、流动资金140万元） （二）项目各项投资额、投资比例及投入计划 1、投资额及比例 （1）固定资产投资总额4691.91万元，一期约1660.42万元，二期3031.49万元。 一期固定资产投资占固定资产投资总额的35.39%。 二期固定资产投资占固定资产投资部额的64.61%。 （2）正常年流动资金：140万元 2、投资计划 根据项目的设计方案及工程建设进度制定
9、出项目建设投资计划 按总资金4831.93万元计，其中： （1）项目一期建设期2年，固定资产投资总额的 1660.42万元（含建设期利息97.09万元），二期建设期3年，固定资产投资3031.49万元（含建设期利息683.56万元）。 （2）经营期前2年正式开放景区，投入流动资金40万元，以一每年投入流动资金140万元。 流动资金主要用于经营管理人员工资及经营管理费用，外购原材料等费用方面的周转金。 （三）资金筹措 1、资本金 （1）南宁市扬美旅游开发公司的自筹资本金1234.26万元。 （2）各级政府财政补贴1100万元。 2、融资 申请银行贷款2500.65万元（固定资产贷款1580万元，
10、建设期贷款利息780.65万元，流动资金贷款140万元）。 其中建设期银行借款利率按1999年6月10日中国人民银行公布的35年期贷款利率6.03%计算。流动资金贷款利率按5.85%计算。 项目资本金2331.26万元，占固定资产投资的49.46%。 六、合作方式 1、景区整体经营权的转让 出让景区的收费权、商标使用权、开发权等（详见方案） 2、合作方式 参股共同经营 3、独资经营部分子项目 如壶天岛水果世界、沙滩娱乐场、度假村、旅游商品一条街、农贸市场等。 附部分招商子项目 项目名称 概况 合作方式 招商金额(万元) 壶天岛水果世界 占地2000亩，种植100种观赏性和食用水果及度假别墅 独
11、资、合作 6000 休闲度假村 位于古镇八景之一的“雷峰积翠”旁，面对左江，地理位置好，环境幽雅 独资、合作 2000 沙滩娱乐场 即八景之一的“金沙夜月”，长2000米、宽200米，可开展各类体育活动 独资 200 旅游商品市场 位于古镇大门、停车场旁，是古镇压的集船地，占地5亩 独资 200 农贸市场 位于大门、停车场旁，是古镇的集散地，也是扬美新村的重要组成部分，建成后，原镇内市场将搬迁于此 独资、合作 500 七、项目前期进展情况及今年计划目标 已于1999年完成项目建议书，可研报告和旅游规划；同年完成投资1115 万元，建设了沙井至扬美柏油路、新村公路、金马街、共和街、临江街青砖、青
12、石板道路铺设、三角市广场、金马广场、金马码头、荷塘月色主体工程、休闲亭、大门、生态停车场、环村路、孔庙牌坊、龙潭夕影环境整治等系列基础设施，和25%的形象工程，并通过“龙腾盛世驾千禧”主题活动向社会推出了该景区，扬美古镇已渐雏形，扬美古镇的形象已树立。到2002年底已完成投资1900多万元。 二00三年计划拟利用世界很行贷款完成剩余街道及排水、排污系统的改 造，安装路灯、建设公厕、垃圾收集站等公用设施。完成景区环境整治和绿化美化工程，公共广播系统，“荷塘月色”景点改造，使景区基础设施进一步完善。 八、投资效益和回报分析 （一）财务评价 项目计算期取18年，其中建设期5年，一期建设期2年，二期建
13、设期3年。项目一期建成后一年（第4年）开始营业。 1、营业收入估算 根据前面市场预测，扬美旅游区发展期基准游客量为20万人次，在2006年初具规模，年游客量达20.5万人次。2003年开始营业，该年预测游客量为 8.7万人次，以后游客量逐渐增长，2010年达25万人次。 2、财务现金流量分析 考虑到本项目具有旅游资源开发和古镇保护双重性，项目有相当一部分投资用于古镇保护，不会产生直接的经济效益。因此，本项目上基准收益率设定为9%。 （1）经过对项目全部投资现金流量分析，可获得以下全部投资财务经济指标： 序号 项目 单位 所得税前 所得税后 1 财务内部收益率 % 14.26 11.2 2 财务
14、净现值（I C=9%） 万元 1451.38 547.1 3 静态投资回收期 年 9.49 10.45 4 动态投资回收期 年 13.63 15.44 （2）自有资金投资现金流量计算，其财务经济指标（所得税后）： a.财务内部收益率：12.26% b.财务净现值：642.46万元 c.从项目的资金来源与运用表进行分析。测算项目建成后，公司每年平均获得盈余资金506.9万元。 从以下分析结果看，项目全部投资资金内部贷款利率6.03%，所得税后财务净现值0，投资回收期不长，投资效益好。 3、项目投资盈利分析 （1） 年平均利润总和 投资利润率= 100% 投资总和 542.75 = 100% 4831.91 =10.86% （2） 年平均利润总额 投资利润率 = 100% 投资总额 524.75+78.61 = 100% 4831.91 =12.49 （3）
