《关于承租江苏xx实业集团物业项目运行报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于承租江苏xx实业集团物业项目运行报告（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、镇江市运河路项目运行方案南京海国资产管理有限公司2010年4月18日 目 录笫一章 南京海国资产管理公司基本情况4笫一节. 公司简介6笫二节. 公司资质复印件8第二章 对镇江通信器材厂运河路厂区的承租运营定位8第一节. 运河路厂区的地块与周边业态分析9第二节.镇江地区及厂周边市场调研(附表) 11第三章 镇江通信器材厂运河路厂区初步设计与规划 12笫一节.厂区内地块投资规划示意图13笫二节.厂区内地块投资规划说明 17笫三节.厂区内既有建筑翻新与规划投资图21第四节 厂区内既有建筑翻新与规划投资说明22笫五节.厂区内新增临时建筑示意图23笫六节.厂区内新增临时建筑示初步划说明25笫七节.区内投
2、资规划模式及流程图27第四章 收益分析 28笫一节.现有建筑面积物业管理划分与收益29笫二节.承租期的投资改造成本部分32第三节.承租期的新建投资部分33笫四节.承租期的运营成本部分34笫五节. 承租期的收益率及分析 (附表)35笫六节.承租期的营销管理及宣传38笫七节.其它及附件 42第五章 南京海国资产管公司对承租运河路厂区的要求 46第六章 南京海国公司承租报告 47笫一章 南京海国资产管理公司基本情况 笫一节. 公司简介 南京海国资产管理有限公司于2008年1白30曰注册.主要经营资产管理咨询服务.物业管理.提供劳务服务.钢材.建材.装饰材料.机械设备.机电产品.五金交电.环保设备.电
3、子产品.电器产品.办公用品销售. 一 公司目前业绩与现状公司经xxxxxx同意于2008年6月23日批准成立了江苏省节能审计事务有限公司,是具有独立法人资格性质的的能源审计评估企业。公司注册资本500万元人民币，由南京海国资产管理有限公司全额拨入。南京海国资产管理有限公司目前又增加了对企业不良资产收购、管理和处置废旧不良资产等相关业务.并向经营不良资产和发展其他能源审计评估方面过渡。公司在全国6个中心城市设有7家办事处和4家经营部，负责所辖区域的资产管理、经营、处置等工作。公司拥有除江苏省节能审计事务有限公司外、还拥有南京方普投资管理有限公司,南京同风会计事务有限公司70%的股权。等其他服务平
4、台。公司自成立以来，始终以确保投资稳健为原则,最大限度增加公司业绩与投资资产、防范和化解金融风险，促进年收益率为12%的公司目标为增长点,努力降低运营成，在不良资产管理与处置方面发挥了积极作用。通过接收和商业化运作，不断扩增公司运营资本；通过企业不良资产处置，圆满完成了历年公司下达的各项指标，较好地实现了回收最大化和成本最小化。截至2010年3月末,公司累计合作收购了南京xxxx有限公司地面设备资产原价值1.46亿元 (实际市值4600万元)，海国资产公司出资2100万元。可预期利润为xxxx万元。受省xxxx能源管理委员会委托审计评估了11家公共机构收益xxx万余元。截至2010年4月末,累
5、计管理处置了xxxxx万元资产，回收现金910.5万元，其中xxxxx大楼己收回酒店承包租金xxxxxx万元。回收率为同业最高。公司按照股东大会要求、正在积极探索发展和商业化转型的道路，大力倡导业务创新，商业化收购、委托业务和追加投资等商业化新业务进展良好，成效显著，陆续进入了新的资产服务领域。我公司对江苏xxx实业集团物业管理有限公司旗下的江苏xx置业管理有限公司房产经营分公司所属的镇江通信器材厂运河路厂区的承租运营相当重视，经股东会研究正式提出运作该项目；由南京海国资产管理有限公司资产规划部,工程部联合进行与江苏xx置业管理有限公司房产经营分公司所属的镇江通信器材厂运河路厂区的承租相关事宜
6、.目前，公司从各方面开展对企业存量不良资产经营，同时提供有特色的资产管理服务，在保证国有资产不流失的前提下形成可持续的盈利模式，特别是针对镇江通信器材厂运河路项目,公司提出:向承租要利润,向经营要扩展,向投资要增值保值的目标,不断提升公司的核心竞争能力，做出资产管理服务品牌努力将公司整体转型为以不良资产经营和特色资产管理服务为主业、具有较强资产管理投资功能和综合经营能力的公司。二 公司人员简介与专业分工 姓名 年龄性别工资标准职 务其 它45女3000法 人政策及投资顾问45男5000总经理资产管理专业56男3000副总经理财务总监43女2100总帐会计注册会计师33女2000出 纳会计师30
7、女2000主 任办公室 41周岁男3000xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx29周岁男2000机电工程师xxxxxxxxxxxxxxxx28周岁男2000物业管理xxxxxxxxxxxxxxxx26周岁男2000绘图员商业管理学校30周岁男3000水电工程师广东省水电专业证书45周岁女5000行政部经理行政公共关系专业33周岁45周岁45周岁男男男350035005000工程部部长计划部部长市场部经理工程管理与设计财务与工程预算市场营销专业笫二节. 公司资质复印件 公司名称南京海国资产管理有限公司注册号住所南京市龙蟠中路311号法定代表人xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
8、注册资本xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx实收资本公司类型有限公司(自然人控股)经营范围资产管理咨询服务.物业管理经营期限2008-06-23至2028-06-22办公场地性质xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx办公场地面积xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 固定资产3000万元人民币 (评估)分公司江苏海国节能审计事务有限公司 (独立经营)税收及其往来合法正常 (无不良记录及债务) 南京海国资产管理有限公司股东状况 姓名年龄性别出资比例职务认缴注册资本女法人200万元人民币男总经理150万元人民币男副总经理150万元人民币验资报告: 南京中顺联合会计事务所第二章
9、 对镇江通信器材厂运河路厂区的承租运营定位第一节.运河路厂区的地块与周边业态分析 根据镇江市人民政府（镇政发200952号文2010年完成有计划有步骤的对市区旧城改造、老小区改造、古运河中段的河道整治和风光带建设。结合镇江通信器材厂所座落的位置,具体现状为: 1. 厂区门右侧汽车修理厂需拆近三分之一(见红线图-1)2. 厂区门左侧为原镇江通信器材厂厂房也需拆迁三分之二(见红线图-1)3. 厂区门右后为居民小区楼5幢紧邻围墙仅3米的距离.4. 厂区左后为居民小区及普通用房,厂区围墙外无间隔距离.5. 厂区左侧为厂区库房无围墙.紧邻的公路为解放路高架桥(见相关说明图-3)6. 厂区内可临时租用地部
10、分为器材厂空地与邮电印刷厂空地.镇江市政府对运河路规划与要求图二 我公司对镇江通信器材厂区业态定位分析商业地产作为物业管理的一部分,特别是国有企业闲置房产物业: 一个未来需充分考虑商业运营的物业管理模式镇。江作为江苏重要城市之一，目前国有闲置房产开发与物业管理仍处于起步阶段。调研表明，镇江目前还没有严格意义上的闲置房产开发与物业管理，因为所有商铺项目都没有充分考虑其最重要的属性商业的经营性。具体来看，镇江闲置房产开发与物业管理的不成熟主要表现在以下几点： 镇江闲置房产开发与物业管理规模不大，零星散乱不具备城市运营性。 而更多物业依附于家委会或街道管理, 缺乏统一性, 很多个体与国有企业闲置房屋
11、分不同时间段零星出租这。主要归结于国有体制的灵活性缺乏,这带来的危害是租户好进不宜出, 规划管理不清晰, 各自装修成本失控.导致退场陪偿不清,租户与租户间权益与利益产生岐见。因此,一个未来的商业化城市必须实行系统的商业运营的物业管理模式.2000年镇江跻身苏南经济板块；2001年进入全国国内生产总值超500亿元，人均超2000美元城市行列。尽管镇江商业零售消费总额每年都在增长，2009年镇江全年商业房地产项目可销售面积30万多平方米，而这闲置房产开发与物业管理面积只有3万多平方米与镇江目前的商业发展与经济实力是不匹配的。 镇江商业地产的开发与物业管理不同步未充分考虑城市商业的空间分布。 目前，
12、镇江的主要消费结构中，餐饮消费仍是其重要组成部分，居住用品的消耗成为最主要消费之一，服装及其他日用消费品消费上的要求档次开始提升，休闲娱乐要求也日益明显。但是，商业的结构分布未能在商业地产的形态上有所体现。而物业管理下的商业业态集中区域仍未出现，这不仅未能满足日益增长的居民需要，也未能很好配合镇江作为著名旅游城市的城市形象，无形中削弱了镇江的城市辐射力。 镇江商铺的购买者与经营者到底在想些什么，他们对商铺的投资要求有什么特征，就这些问题南京海国资产管理公司组织了相关人员去镇江实地做了一番调查,并对商铺经营者进行了调研，选择不同业种不同年龄段经营者，对调查结果进行了整理和统计。 1.目前镇江九成商铺经营模式为租赁包括物流仓储 根据调研数据得知，接近90%的商铺经营为租赁，购买商铺的只占全部被访者的10%左右，这说明镇江的商铺以投资自主经营者只占到很小的比例。投资者购买居多，经营者购买较少。这一方面是因为经营者资金实力较弱，另一方面与经营者投资意识
